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1、 目 录一 总论1项目提要2可行性研究报告编制依据3综合评价和论证结论二 项目背景及必要性1项目背景2项目区发展现状3项目建设的必要性三 项目实施的有利条件1政策环境2政府支持3市场优势四 项目区建设条件1地理位置与区域范围2自然资源状况3社会经济状况五 建设单位基本情况1建设单位基本情况2主要投资人基本情况六 市场分析与推广方案1市场定位2目标客户市场分析3市场推广方案和推广措施七 项目建设方案1建设任务和规模2设计基本原则3项目布局4具体建设内容5项目建设标准6给排水7电力电讯8环境影响评估八 项目实施进度安排1一期工程项目实施进度表九 投资估算与资金筹措1说明2投资估算依据3项目建设投资
2、估算4资金来源与筹措5借款资金偿还测算十 经济分析1财务评估说明2财务评价依据3营业收入和营业税金及附加估算3总成本及经营成本估算4财务效益分析5不确定性分析十一 项目组织与管理劳动定员和人员培训1项目组织与管理2管理机构设置与职能划分3劳动定员4项目经营管理措施5人员培训6劳动保护与安全十二 可行性研究的结论与建议1可行性研究结论2问题与建议附 录一 附表1固定资产投资估算表11土建工程投资明细表12设备投资明细表2流动资金估算表3投资计划与资金筹措表4固定资产折旧估算表5总成本费用估算表6利润及利润分配表61产品销售收入和销售税金及附加估算表7资金来源与运用表8借款还本付息计算表9资产负债
3、表10财务现金流量表 增量全部投资 二附图1一期工程项目规划图2度假村入口景门效果图3广场设计效果图4山庄外观效果图5温泉游泳馆外观效果图6设计意向图7外观效果图三其他附送资料1项目建设单位营业执照复印件2建设项目选址意见书复印件3可行性报告编制单位营业执照复印件4可行性报告编制单位资质证书复印件第一章 总 论11 项目提要com 项目名称云南省安宁市太平镇阳光生态园国际养老养生圣地开发项目com 建设性质新建com 项目承办单位法人代表及所有制形式项目承办单位昆明新利发实业有限责任公司法人代表朱丽所有制形式民营企业com 建设地点规模期限及建设内容建设地点云南省安宁市太平镇蛤蟆山建设规模区域
4、规划总用地面积86693868平方米总建筑面积440871平方米道路面积7373437平方米项目分为两期总投资180000万元 含不可预计费919万元 建设期限一期投资2012年7月至72013年5月二期投资2013年9月至2014年12月建设内容1一期工程 1 土地征用亩投资额540万元 2 基础设施建设包括土地整理到景区入口的非支线公路围墙绿化及地下管渠道建设整治区内各场馆间道路停车场龟力设施供排水设施消防设施电信宽带设施河道环境整治森林生态游区盘山游步道 含山体局部加固 生态公厕所管理用房等投资额4690万元 3 游赏接待设施建设包括入口景门广场天师观温泉山庄温泉游泳馆温泉水上娱乐中心等
5、投资额3900万元 4 开办费200万元用于前期资金和广告宣传费用 5 建设期固定资产投资利息448万元 6 不可预计费按固定资产投资总额5计算计430万元2二期工程 1 土地征用投资额720万元 2 度假村绿化保护工程建设投资额300万元 3 游赏接待设施建设包括温泉度假别墅温泉休闲会所幼儿园农居山庄等投资额8760万元 4 不可预计费489万元com 申报单位及法人代表申报单位度假村开发有限公司法人代表com 投资规模及资金构成投资规模20477万元资金构成固定资产投资19358万元前期资金和广告费用投资200万元不可预计费919万元com 资金筹措本项目总投资20477万元其中一期投资1
6、0208万元企业自筹资金7208万元金融机构贷款3000万元二期投资10269万元com 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目名称单位指标备注1建设内容和规模1规划总用地平方米3570172建筑总占地面积平方米352853总建筑面积平方米550544道路面积平方米5844175建筑密度996绿化率777道路总长度米855958容积率015公共停车位个1852年营业收入计算期平均不含二期项目门票收入万元261673住宿收入万元226836餐饮收入万元130838娱乐及购物收入万元122116租赁收入万元4347合计7458093总定员人1004年工作日天280一班制5定员人1006
7、总投资万元10208不含二期固定资产和无形资产投资万元9578前期资金与宣传费用万元200不可预计费万元4307年总收入万元745809不含二期8年总成本费用万元338429计算期平均9年销售税金及附加万元41392计算期平均10年利润总额万元365988计算期平均11财务评价指标投资利润率3585计算期平均销售收入利润率4907计算期平均销售收入利税率5462计算期平均静态投资回收期 含建设期 52所得税前59所得税后全部投资内部收益率2684所得税前1951所得税后财务净现值 Ic 8 9295所得税前5248所得税后12 可行性研究报告编制的依据com 省旅游产业发展和布局总体规划com
8、 县国民经济和社会发展十五规划com 县生态旅游业发展总体规划com 度假村详细规划com 县建设项目选址意见书13 综合评价和论证结论 1 为了加快县旅游产业的发展县委县政府出台了一系列的招商引资措施在尽可能的前提下给开发给予政策支持保证了本次建设项目的顺利实施 2 度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业公司负责人不但有多年的房地产开发经验而且一直以来兼营酒店宾馆行业积累了丰富的宾馆经营管理经验同时根据项目建设需要充分发挥县旅游交通建设农业林业各部门的协作作用强强联合 3 本项目环保措施得当对环境无不良影响 4 通过详细的经济和财务分析得出本项目一期总投资10208万元其中固定资产投资1
9、0008万元项目建成后预计年营业收入745809万元年利润总额365988万元 计算期平均数 投资利润率3585全部投资财务内部收益率1951 所得税后 静态投资回收期59年 含建设期15年 动态 i 8 投资回收期73年 含建设期15年 累计净现金流量折现8943万元以上各项数据表明本项目经济效益和财务状况较好抗风险能力较强安全可靠项目是可行的第二章项目背景及必要性21 项目背景当今世界旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业已成为各国高度重视和普遍关注的行业它对促进经济增长与社会繁荣维护世界和平与发展推动各国人民之间的相互了解与友谊具有积极而重要的作用旅游业已成为中国第三产业中极具活力与
10、潜力的新兴产业和国民经济新的增长点在拉动内需增加创汇调整产业结构扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展增进了中国与世界的友好交流旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大发展潜力十分巨大由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业也不是一般的第三产业而是关联度高带动力强的综合性产业它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位发挥着带动其他产业发展的核心作用旅游业的关联带动作用不仅体现在直接为交通运输宾馆餐饮商品贸易景区景点带来客源和市场而且间接地带动和影响农业工业城建文化等行业发展进而还能刺激金融保险信息等现代服务业加快发展据测算旅游产业每增加一万元的产出可直接或间接
11、带动全社会总产出302万元对国民经济的拉动作用十分明显因此发展旅游产业对于促进国民经济发展特别是促进居民消费具有十分重要的作用虽然从目前来看大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段但我们也应该看到旅游产业已经慢慢走向细分市场满足不同游客旅游需求的阶段文化游休闲游和度假游正在慢慢兴起特别是生活在大都市之中的先富起来的群体这其中有企业主高层专业人士也有都市白领职场精英现代社会生活节奏越来越快人们在不断积累个人财富的同时精神压力也在不断的积聚物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫这也是近年来各种类型的农家乐田园乐土菜馆方兴未艾的原因之一这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然放松心情缓减精神压力以单一
12、形态出现的自然和人文景观对这部分旅游者的吸引力已经逐渐下降旅游者不仅选择更独特更奇异更新颖的旅游景色而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品希望能在一次旅行过程中获得集知识性娱乐性体验性享受性为一体的多重满足因此如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光又能感受浓郁的文化熏陶将文化产业健康休闲产业和旅游业紧密结合互为条件相互促进互惠共赢是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题22 项目区发展现状项目区所在的景区山奇水秀林青是一个风景十分优美的地方更是全国独一无二的冷热阴阳泉与的天师道观遗址相辅相成渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片可惜的是由于开发较晚至今仍是养在深闺无人识在外来游客中的
13、知名度较低当地的旅游部门也意识到了这个问题在20052020年度的旅游发展规划中将整个景区开发列入了下一步的建设重点23 项目建设的必要性com 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出生态立县使旅游业发展成为国民经济的主导产业的目标以来县旅游产业得到了长足发展每年前来旅游的人数也不断增多但县旅游业的发展比较晚特别是相比于经济发达地区旅游建设资金投入严重不足除了几个知名景点外新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮大因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作而旅游产业是投资大回收期长的建设项目县又属于欠发
14、达县市仅靠政府投资是远远不够的必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作com 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业虽然投资大回收期长但收益稳定收益期长项目建成运营后可以源源不断的为企业带来现金流又可以为企业的其他项目提供支持资金特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下适时介入旅游业是一个良好的决策com 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算项目建设完成后在计算期内平均每年可以为企业带来371154万元的净利润整个项目期的经济利益十分可观com 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大回收期长的建设项目县又属于欠发达县市政府投资力度有限必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作本项目建成运行后良好的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资为县旅游招商引资工作打开新
