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1、渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告2012年5月目 录第一章 总论11.1 项目名称11.2 建设单位11.3 项目负责人11.4 项目编制依据11.5 可行性研究范围21.6 项目概况21.7 建设规模与内容31.8 项目投入总资金及来源31.9 建设工期41.10 社会效益41.11 可行性结论与建议4第二章 项目背景与必要性62.1 项目背景62.2 发展机遇及面临挑战错误！未定义书签。2.3 项目的提出102.4 项目建设的必要性10第三章 场址选择及建设条件143.1 场址选择143.2 项目建设条件14第四章 项目规划布局184.1 规划原则与规
2、划理念184.2 项目开发定位204.3 主体工程布局与功能要求20第五章 项目建设规模与建设方案275.1 建设规模275.2 主体工程建设方案275.3 配套设施建设28第六章 节能节水措施326.1 节能标准和规范326.2 节约能源的原则及要求326.3 节能措施336.4 节水措施356.5 建立节能机构、加强节能管理35第七章 环境影响评价367.1 环境现状367.2 环境保护设计依据367.3 施工期的环境影响377.4 运营期的环境影响377.5 环境保护措施387.6 环境影响结论39第八章 消防与安全防护408.1 消防408.2 潜在危害分类418.2 安全防护措施42
3、第九章 项目管理与组织机构439.1 项目管理439.2 项目组织机构44第十章 项目招标4710.1 招标范围4710.2 招标程序4710.3 评标人员组成4910.4 投标单位条件50第十一章 项目实施进度5111.1 建设工期5111.2 项目实施进度安排5111.3 项目实施进度表51第十二章 投资估算与资金筹措5212.1 投资估算5212.2 资金筹措方式与来源54第十三章 效益分析5613.1 社会效益5613.2 财务评价57第十四章 结论与建议6614.1 结论6614.2 建议66附图：附图1项目总体规划图附图2辅助工程及配套设施图附表：项目建设投资估算总表财务评价报表3
4、 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 第一章 总论1.1项目名称渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目1.2建设单位项目建设单位：渭南卤阳湖开发建设有限公司1.3 项目负责人陈虎成（渭南卤阳湖开发建设有限公司总经理）1.4 项目编制依据1、中华人民共和国城乡规划法(2007)；2、城市规划编制办法(2005)；3、关于印发近期建设规划工作暂行办法、城市规划强制性内容暂行规定的通知建设部【建规（2002）218号】文；5、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）；6、城市居住区规划设计规范（GBJ5018093）（2002年版）；7
5、、城市道路交通设计规范（GBJ5022095）；8、渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划(2006-2010)；9、渭南市城镇体系规划(20062020)；10、渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划（20072025）；11、渭南市卤阳湖现代产业开发区东片区控制性详细规划；12、其他相关的法律、文件、标准等。1.5 可行性研究范围本项目依据国家相关政策、法规，按照卤阳湖开发区总体规划对项目建设进行可行性研究，包括项目背景与必要性、场址选择及建设条件、项目规划布局、建设规模与建设方案、节能节水措施、环境影响评价、消防与安全防护、项目管理与组织机构、投资估算及资金筹措、项目实施进度、项目招标、
6、效益分析、结论与建议等方面，为投资决策部门和承办单位建设提供建设依据。1.6 项目概况1.6.1 项目建设区位：规划区位于卤阳湖现代产业综合开发区的东片区，是卤阳湖开发区发展的重要综合项目区。北接现代加工制造业综合园区，南接居住组团片区，西边是具有国际影响力的通用航空产业基地和航空特色体验旅游集聚区，东侧是省道渭清路，东片区北部有西韩铁路东西向穿过，并设有陈庄火车站。地理位置十分优越。1.6.2 项目建设地点：项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。其中卤阳大道南侧234.420亩，北侧278.
7、411亩。1.6.3 建设规模与内容项目总占地512.831亩，总建筑面积约306545.9平方米。主要建设内容见下表：主要建设内容占地面积（亩）建筑面积（万m2）金融中心66.888.026商贸中心87.728.772客运站6.000.280大型服装城85.094.538小商品交易中心60.703.238“一村一品”特色农产品批发市场57.183.050建材批发市场51.592.751以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。1.7 项目投入总资金及来源项目估算总投资52797.27万元，其中主体工程投资36120.00万元，辅
8、助工程投资750.00万元，配套工程投资2800.00万元，其他部分费用投资450.00万元。资金来源通过招商引资和项目单位自筹解决，其中招商引资36958.09万元，项目单位自筹15839.18万元。1.8 建设工期项目拟定建设周期为三年。1.9 项目效益（1）社会效益项目建设为开发区提供了服务平台，可以有效促进开发区经济增长与开发区建设。项目建设通过提升开发区综合服务功能，完善服务体系，提高区域内外开放程度，带动周边地段相关服务业的发展，促进区域及周边地区的发展空间和商业利用价值。项目建设可以满足项目区居民生产和生活的需求，同时为广大居民提供大量可以安置就业的劳动岗位，更好地为稳定社会、促
9、进社会和谐发展做出贡献。（2）经济效益根据项目建设计划及项目财务分析，本项目建成运营后，预测项目年均实现收入为8480.66万元，年均总成本为4780.18万元，年均上缴税金1275万元。年均净利润2425.53万元。1.10可行性结论与建议通过对建设区现状、政策支持、机遇和挑战等全面剖析和评价，从工程技术角度、经济效益方面来评价，该项目符合渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划，符合当地经济社会发展现状。项目建设的外部环境较好，工程不涉及拆迁问题，项目选址符合建设要求。项目建设的技术成熟，项目承建单位具有实施本项目的管理经验和实力。项目的建设，必将会进一步提升开发区及渭南的商贸综合服务能力，促
10、进渭南卤阳湖现代产业综合开发区的发展，产生巨大的经济和社会效益。建议有关部门尽快批准该项目，并为项目实施创造良好的外部条件，使项目早日建成投产、发挥效益。第二章 项目背景与必要性2.1 项目背景2.1.1 渭南概况渭南市位于黄河中游，地理坐标为东经10858-11035，北纬3413-3552。南北长182.3公里，东西宽149.7公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。国土总面积13134平方公里，其中耕地面积58.8万公顷，占总面积的44.8%。目前，渭南市下辖一区(临渭区)、两市(韩城、华阴)、八县(华县、潼关、大荔、蒲城、澄
11、城、白水、合阳、富平)和渭南高新区，196个乡、镇、办事处，3235个行政村，总人口546万人，总面积13134平方公里。渭南市交通便利，县县通铁路，乡乡通公路，西渭、渭潼、西禹3条高速公路，陇海、西南、西延、西韩 、南同蒲等6条铁路与108国道，101、106等7条省道纵横贯通，形成四通八达的交通网络。2.1.2卤阳湖开发区基本情况渭南卤阳湖现代产业综合开发区地处陕西关中东部渭河平原，位于蒲城县西南与富平县东北片区，东经1092610950，北纬34593506。规划范围东到渭清二级公路，西至富平县刘集镇，南到卤阳湖边缘坎塬，北至蒲城县农化基地，区域南北长约1.5-7km，东西宽约30km，
12、总面积约124.24km2。规划区域北距蒲城县城约8km，西距阎良约20km、距富平县城约30km，南距渭南中心城区约35km，距省会西安约85km。卤阳湖现代产业综合开发区横跨蒲城、富平两县，共涉及6个乡镇51个村及2个省级单位，分别是蒲城县的党睦镇、荆姚镇、陈庄镇、原仁乡，富平县的张桥镇、刘集镇，以及陕西省航空体育运动学校蒲城训练基地和陕西省卤阳劳改场。规划区现状人口约5.5万。现状农业以种植小麦、玉米、油菜、棉花、豆类等作物为主，受土壤盐碱化影响，粮食产量一直不高。近几年群众以种植棉花为主，农民年人均收入1398元，而同时期蒲城县农民年人均收入1983元，富平县农民年人均收入1924元，
13、渭南市农民年人均收入2043元，陕西省农民年人均收入2165元。规划区内工业以开采芒硝为主，现有硝厂30余个，年产量3万余吨，产值3000万元；企业97个，年产值2700余万元。2.1.3卤阳湖开发区总体规划根据西安建筑科技大学编制的渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划（20072025），开发区以绿色、生态、环保为基调，主要发展现代制造业、现代服务业、现代农业及农产品加工业、特色旅游业。开发区总体布局强调生态规划思想并遵循“自然群落布局”原则，以湖、田、林、渠为基质，以铁路、高速公路、区间道路为廊道，以生态群落、人居群落、产业群落为斑块，集中建设区和分散开发区有机融合，积极践行生态、生活、生
14、产和谐相融的现代化发展模式，努力创造田园、人居、产业魅力独具的城乡一体化典范。开发区建成将形成一心、两廊、三区、四团、五园格局。【一心】 即沿开发区中部“一河两岸”位置设立的“综合管理服务中心”。【两廊】 即以“卤阳湖大道”为轴线的“现代产业发展走廊”和以“卤阳湖湖面”为轴线的“特色旅游景观走廊”。【三区】 即以“现代加工制造业综合园区”为核心的卤阳湖现代产业开发区东区，以“航空产业园”和“管理服务中心”为核心的卤阳湖现代产业开发区中区，以“现代物流园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”为核心的卤阳湖现代产业开发区西区。 【四团】 即卤阳湖特色旅游景观走廊沿线的由东向西依次分布的三个居住园区A、B、C以及通用航空产业基地西韩铁路以北的居住园区D。【五园】 即“现代加工制造业综合园区”、“通用航空产业基地”、“现代物流产业园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”。2.2 建设单位基本情况渭南卤阳湖开发建设有限公司是经陕西省人民政府同意批准成立的国有独资公司，实行董事会领导下的总经理负责制，与卤阳湖现代产业综合开发区管理委员会合署办公，实行“一套人马、两块牌子”，实行企业化管理，对外独立法人，是渭南市政府直属机构，以先进的经营理念、管理模式运作，具有一批管理经验丰富
