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1、普兰店市场研究报告大连新纪元房地产开发有限公司2009年08月26日目 录1.市场环境31.1.大连市宏观经济31.1.1.地理位置31.1.2.城市发展规划41.1.3.大连GDP41.1.4.大连人口51.1.5.大连人均可支配收入61.1.6.大连人均消费支出61.1.7.宏观经济小结71.2.房地产市场71.2.1.房地产投资71.2.2.大连市施、竣工面积对比81.2.3.大连市住宅开发比重81.2.4.商品房销售面积分析91.2.5.房地产市场小结92普兰店市概况102.1.普兰店地理概况102.2.普兰店市行政划分102.3.普兰店市发展规划112.3.1.全市发展规划112.3
2、.2.空间布局规划122.3.3.产业布局规划122.3.4.重点发展产业132.3.5.城镇体系规划142.3.6.城市基础设施152.4.普兰店市房地产发展概况162.4.1.普兰店市房地产整体发展162.4.2.普兰店市房地产市场发展变化172.4.3.2009年普兰店市土地储备172.4.4.普兰店市房地产市场在售项目192.4.5.普兰店市房地产市场典型个案分析222.4.6.普兰店市房地产市场消费群体分析242.4.7.普兰店市场小结253.项目理解253.1.老城区南东路以南项目263.1.1.项目经济指标263.1.2.项目SWOT分析263.1.3.项目定位及价格预判273.
3、2.海湾区“太师椅”项目303.2.1.项目经济指标303.2.2.项目SWOT分析303.2.3.项目定位及价格预判313.3.海湾区“普盛玻璃”项目343.3.1.项目经济指标343.3.2.项目SWOT分析353.3.3.项目定位及价格预判351.市场环境1.1.大连市宏观经济1.1.1.地理位置 青岛济南天津北京大连沈阳长春大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。 全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多
4、，平原低地少，整个地形为北高南低、北宽南窄、地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。1.1.2.城市发展规划大连城市发展规划紧密围绕建设“大大连”规划纲要，从如下几方面对大连未来10-20年的城市总体规划做出战略部署：按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到开发区和金州区，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连老城区与大连新市区，构成大连的主城区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。1.1.3.大连GDP 数据来源：大连市统计局近年来，大连整体国民经济保持持续、稳定、健康的发展态势。继2007年首次跻身3000亿俱乐部后，2008年
5、实现3858亿，增长16.5%。2009年政府工作计划中预期地区生产总值增长14%，即突破4000亿大关，处于全国领先水平。1.1.4.大连人口大连市土地面积，人口密度及各区（市）县户数，人口地区土地面积（平方公里）户数（户）人口（人）人口密度（人/平方公里）大连12573.8521118596103274485中山区40.11372323842529582西岗区23.9412864636278115154沙河口区34.7127266576346221995甘井子区451.522847248029231778旅顺口区512.1581381213219416金州区1352.54275527738
6、412546长海县156.892522073641469瓦房店市3576.43595521024723287普兰店市2769.9272846818537296庄河市3655.7297201921324252数据来源：大连市统计局2008年，大连市户籍人口610万人，常住人口655万，人口自然增长率为1.5%。人均密度为485人/平方公里，属于人口密度较高的城市。1.1.5.大连人均可支配收入数据来源：大连市统计局2008年大连市人均可支配收入为17500.48元，比上年增长15.8%；2009年目标实现人均可支配收入较2008年增长14%，即19950.55元。1.1.6.大连人均消费支出数据
7、来源：大连市统计局2008年大连市人均消费支出14101.38元，比上年增长16.2%。2009年预计人均消费支出较2008年增加14%，为16075.57元。近年来大连市城市居民的收入和支出均呈两位数增长，延续同步快速增长的良好态势。1.1.7.宏观经济小结在“3000亿俱乐部”的背后，人们也明显感到了大连的工业化、城市化进程迅速向北、向海推进的格局之变。经过百年的发展，大连南部地区的发展用地相对饱和，向北发展是趋势使然。而作为一个山地多可用陆地少的地区，要发展更需向西、向北加快城市化进程，这样才能吸纳各种发展要素，并实现更多农村劳动力的转移，统筹城乡发展。此外，东北区域的振兴迫切需要一个能
8、够提供各种良好服务的平台，作为龙头的大连责无旁贷。西拓北进、“一岛十区”、“两区一带”，随着大连工业化、城市化的框架拉开，大连城市设施建设和环境改造进程不断加快，城市承载力和综合服务功能明显提升。1.2.房地产市场1.2.1.房地产投资数据来源：大连市统计局2008年大连市完成房地产开发投资已近500亿元，基本上是三、四年翻一番。2001年，房地产投资占固定投资比重为38.03%，达到历史最高水平，此后经过“十五”期间的不断调整，到2009年上半年已降为16.49%，与全国整体比例基本持平。1.2.2.大连市施、竣工面积对比数据来源：大连市统计局2008年商品房施工面积虽然增长17.5%，但涨
9、幅比上年回落2.6个百分点，连续2年回落。竣工面积达到748.6万平方米，较2007年增加42.79%，住宅市场现房存量数量增加，住宅市场呈现出以现房销售为主局面。1.2.3.大连市住宅开发比重住宅开发占房地产开发比重变化情况表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年投资比重（%）70.571.768.66761.671.878.879.2施工面积比重（%）74.374.676.773.372.3747879.4数据来源：大连市统计局近年来，大连市不断调整商品房供应结构，加大住宅建设力度，使住宅建设比重不断提高。从历年住宅开发比重看，2008年与20
10、01年比，住宅投资比重由70.5%提高到79.2%，住宅施工面积比重由74.3%提高到79.4%。说明市场普通住宅类所占房地产比例逐渐增加，而别墅、写字间等其他房地产项目所占比例逐渐减少，其稀缺性凸现。1.2.4.商品房销售面积分析数据来源：大连市统计局2008年全市累计销售商品房821.9万平方米，其中销售住宅770.1万平方米，均略低于2007年，首次出现负增长，销售量也从正面诠释了整年房地产市场的严峻态势。1.2.5.房地产市场小结大连土地资源有限，未来城市必将向北、向西发展，北部充足的土地资源、及重要的交通位置，将成为大连未来发展的重点区域。全市商品房施工面积仍在不断增长，受07-08
11、年大量的土地供应影响，本年新开工和施工面积创历史新高，竣工面积也相应增加，由于07-08年出让的地块目前正在施工中，所以09年的竣工面积也能持续高位。 08年随着竣工面积处于峰值，大连房地产存量增大并出现一定的积压，但09年春节后的市场，出现了供不应求的局面，市场急需项目的加紧开发填补空白。 市场普通住宅类所占房地产比例逐渐增加，别墅、写字间等其他房地产项目所占比例逐渐减少，其稀缺性凸现。2普兰店市概况2.1.普兰店地理概况普兰店普兰店市位于辽东半岛中南部，大连市区东北部，千山山脉余脉贯穿全境。全市总面积2769平方公里，市境东临庄河市，西接瓦房店市，南与大连市金州区毗连，北与盖州市接壤，东南
12、与长海县隔海相望。地势北高南低，西高东低。地形大体分为三部分：北部低山区(占全市总面积15.8)、东北及中部丘陵区(占全市总面积30.5)、南部沿海丘陵平原区(占全市总面积53.7)。海岸线总长65公里。2.2.普兰店市行政划分行政区划：普兰店市设1个开发区，3个街道办事处，14个镇，3个乡，163个村，2402个村民组，37个社区，377个居民组。到2010年，中心城市规划开发面积46.59平方公里（海湾工业区25.99平方公里、太平工业区15.6平方公里、新城区5平方公里）。2.3.普兰店市发展规划2.3.1.全市发展规划五点一线”“一岛十区”城市定位：东北亚重要的装备制造、服装纺织、家具
13、制造、食品加工和供应基地，温泉健康旅游基地，具有特色的现代化、生态化中等工业卫星城；战略布局：到2010年，全市基本形成以“三区两带”（普兰店工业区、皮杨工业区、安波温泉旅游度假区；海皮公路沿线工业经济带、兴唐公路沿线农业经济带。）为主的“山”字形区域经济新格局；到2020年，全市基本形成以“四区四带”为主的“田”字形区域经济新格局；城市功能 ：以建设大连工业卫星城为目标，以海湾、皮杨、太平、新城区为重点，积极拓展发展空间，加快基础设施建设，扩大城市规模，呈现出了“企业向园区集中、产业向集群发展、人口向城镇流动”的良好发展态势。园区概况： 大连海湾工业园区为大连普兰店经济开发区的工业新区，因毗
14、邻沈大 高速公路“海湾大桥”而得名。工业园区总面积40平方公里，一期规划面积20平方公里，2005年开发建设15.6平方公里。大连海湾工业园区距大连市中心70公里，距大连周水子国际机场70公里, 距大窑湾港和双D港50公里，黑大铁路、 沈大高速公路、黄海大道贴境而过，铁路、水路、陆路和空路运输四通八达、交汇贯通。 产业定位： 装备制造和电子、仪器仪表两大主导产业。 2.3.2.空间布局规划1. 北部750平方公里地域规划为生态保护区2. 中部1200平方公里地域规划为控制过渡区3. 南部950平方公里地域规划为集中发展区集中发展区 控制过渡区 生态保护区 2.3.3.产业布局规划1、产业布局划分太平中小企业园区元台工业团地皮杨陆岛工业园区兴唐线新产业经济带海湾工业园区瓦窝工业团地“三区两团一带”即大连海湾工业园区、大连皮杨陆岛工业园区、大连太平中小企业工业园区“三大工业园区”和元台、瓦窝“两个工业团地”及以兴唐公路沿线乡镇为主体的兴唐线新产业经济带。2、产业发展基础 工业园区基
