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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2006年9月黄石商业市场调查报告序 言鉴于我司黄石形象和牧羊诗苑项目之商铺即将推出，通过对黄石商业状况的调查，了解黄石市商业项目定位/业态/布局及销售/租赁价格，为长龙黄石形象项目和长龙牧羊诗苑项目市场定位/价格定位/租售定位及后期运作提供参考意见。 本次调研得到策划中心李婷、黄石地区执行中心王勇、邓洁的协助，在此向他们表示感谢。 一、黄石商业发展概述黄石是湖北省第二大城市，现辖一市一县四区，总面积4630平方公里，其中，市区面积234
2、平方公里，总人口252万，其中城市人口70万。拥有丰富的矿藏资源，人均国民生产总值紧跟武汉。有着鄂东明珠的美称，是湖北省的东大门，属于武汉大商圈范围内，东临江西九江，3条国家级高速公路交汇于此，是现今商界投资二级市场的首选。黄石商业经过年的建设，商业流通规模、基础设施建设，经营管理水平、商业资产规模都取得了长足发展，市场功能从过去单一的自给型转向为区域经济服务的辐射型市场，市场构成趋于多元化。作为鄂东南区域中心城市，黄石在湖北省经济发展格局中，特别是在长江经济带及京九经济带中，起着连接东西，贯穿南北的重要作用，随着以武汉为中心的“”城市圈的建立，为黄石经济的发展带来了机遇。二、主要商业项目 一
3、、商场调查表序号名称地段规模业态档次出租率租售价格转让费用消费群体投资群体备注1正隆大厦交通路6000（共3层） 商场 一楼：百货、珠宝首饰、药店、手机通信、鞋 二楼：服装（招商中） 三楼：空置中低档55%一楼租金：200元/ 二楼租金：160元/ 4万 （六个月）白领、公务员、个体户私营业主长期经营不善，6个月后将停业，据悉正隆公司将三层商业整体出售。2工贸家电武汉路5000（共2层）连锁家电超市中高档100%不详（一次性签订10年租约）无白领、公务员、个体户武汉工贸家电第二家分店在筹备当中3黄石商场天津路7000（共4层） 商场（业态待定）不详不详不详不详不详不详经营不善，现转租了，在进行
4、工程改造。据悉是中百仓储。4金虹大厦交通路12000（共4层） 一楼：珠宝首饰、化妆品、包包；二楼：鞋帽、女装；三楼：男装女装；四楼：综合（童装童车玩具、内衣、床上用品、乐器、厨具、工艺品）高档100%一楼商场自营；二楼280-350元/；三楼：270-330元/；四楼：120-160元/不详商人、个体户、企事业白领、公务员等较有消费能力群体服装、鞋帽等商品代理商、个体经营户金虹大厦于1990年创建开业，目前为黄石最大的购物中心。1-4楼为商场，5-16楼是住宿、休闲、娱乐场所。商场经营面积12000平方米，经营品种40000多个。形成了以首饰、化妆品、服装、鞋业、皮具、针纺、床上用品等生活用
5、品为主的经营特色，5华厦城黄石大道与南京路交汇处360001、精品百货：精品女装专卖店。男装，运动休闲，儿童和母婴用品专卖。四层：，特色快餐小吃城，电子游戏城和健身中心。 2、大型地下超市： 3、数码家电城：。中高档服装区100% 餐饮85% 数码80%不详无商人、个体户、企事业白领、公务员等较有消费能力群体服装、鞋帽、数码等商品代理商、个体经营户、餐饮经营商户、新一佳超市华夏城项目是华夏置业在湖北省黄石市中心地带开发的大型商业地产综合项目,位于黄石大道与南京路交汇处,是黄石市人流量最大的中心商务区地带。华夏城商业部分，分别规划为地下大型超市、华夏国际购物中心、风情名店街、高级写字楼等，顶层为
6、观景餐厅。商业城是集零售百货、精品名店、服装专卖、运动休闲、皮具箱包、儿童用品、数码家电和日用品、24小时餐饮娱乐等综合性的商业地产项目。1、精品百货：一层，经营面积5000，层高6m。二层：5000 ，精品女装专卖店。三层：男装，3000，运动休闲，儿童和母婴用品专卖。四层：3000，特色快餐小吃城，电子游戏城和健身中心。 2、大型地下超市：9600商业面积的地下百货超市。 3、数码家电城：B、C栋的二楼将连通建成黄石规模最大的数码家电城。数码港，排列在B栋华锦阁二楼，2700 。C栋华英阁，二楼是开放式家电大卖场，3000。商场分析：黄石经济依靠丰富的矿产资源和雄厚的工业基础而不断得到迅速
7、发展，市民的消费能力也日益上涨，但目前黄石商业尚未提供出市场所需的高档消费场所，同时，离武汉只有1个小时的车程,让许多有潜力的消费者热衷于周末舍近求远到武汉一些大型卖场消费,而本土的百货业却眼睁睁地看着顾客群的流失。黄石的百货商场需要有一个百货业态的领军企业。但黄石毕竟是个二级城市,人流量少,且过去对商业规划缺乏前瞻性,导致许多设施滞后,这制约了黄石商场业的做大做强。因此,在这个发达的湖北二线城市,出现了专卖店包围并“挤掉”百货的情形。商业商圈要发挥集聚人气的功能,必须在百货业上有所建树。遗憾的是,黄石中心商圈的百货业态不够坚挺,未能对整个黄石中心商圈起到提升的作用。 所有商业业态中,只有百货
8、才有力量整合品牌资源。以服装为例,黄石的高档品牌服装主要集中在专卖店销售,进商场的高档品牌数量实在有限。而在武汉,这些品牌则集中在中南商业大楼、武汉广场、亚贸广场等大型百货商场。多个品牌集中于一个卖场销售,一方面给商场的统一经营管理带来便利,一方面也给消费者以实惠。比如说,某知名品牌的服装在商场做活动时,可能只需花六七折甚至更低的价钱,但在黄石的专卖店,价钱就要高很多。从黄石目前的情况看,百货业卖场的面积并不算太小。同为湖北省中小城市,宜昌、仙桃的百货业做得非常成功。他们经营百货的观点是,只要有1万多平方米的面积就足够了,关键是如何做好。 但黄石的情形是,曾经的几大百货大楼争奇斗艳,如今只剩金
9、虹“一枝独秀”。总言之,商场百货业必须突出营销氛围个性化,要实现品牌之间的整合,在管理行为上,突出标准化。 二、超市调查表序号名称地段规模业态档次出租率租售价格转让费用消费群体投资群体备注1赛玛特黄石大道1200（共2层） 超市 一楼：手机、烟酒（柜台） 副食、水果、生鲜熟食 二楼：书、音像、玩具、洗化用品、家电中档99%柜台租赁：200元/ 无 （直接对商场）工薪阶层外商投资（超市），个体商户（超市柜台）所在街区是黄石最长的交通干道，人流量较大。2中商平价黄石大道大型日用百货、化妆品、首饰、服装、超市。中档100%一楼超市卖场外约8左右，300-320元。不详普通工薪阶层、公务员、商人、外来
10、打工人员服装商、衣帽鞋店商、日用品、个体户首饰厂家。中商平价：主要以日用百货、化妆品、首饰、品牌服装、超市为主。一楼超市卖场外约在8左右2500元。出租率100%，中商平价档次中等人流量较多，老年人也较多。超市分析：百货与超市,是两个不同的商业业态。百货强调购物环境、休闲气氛,而超市强调的是平价、便利,从某种程度上讲,二者相互补充,共同撑起了一个城市的主力商业。 赛玛特位于黄石大道，面积中等，门前街道人流量较大，带动其销售。中商平价是黄石商圈最大超市之一,其宣传推广力度较大，其在商品采购渠道、经营管理具有自身优势，所以销售业绩不错。黄石目前城市人口为70万，消费潜力巨大，超市仍有一定发挥空间。
11、三、商业街门面调查表序号名称地段规模业态档次出租率租售价格转让费用消费群体投资群体备注1中商周边门面黄石大道小中型早餐、板栗店、副食、皮革服装低档95%120-140元月。五万元，约15普通市民、外来务工人员、学生外来务工人员、下岗工人、个体商人。中商平价周围的门面经营生意很好，主要是有中商平价聚集了大量的人气，另一方面文化宫作为黄石市民的一个主要休闲场所，具有人流吸附力。门面很旧，人气很旺主要经营早餐，副食小商店、皮革和服装。但是文化宫面临改造，目前离文化宫附近有少量门面空置等待拆迁。2华夏城周边门面黄石大道小型服装、工艺品、饮食中档100%130-160元月）不详工薪阶层、退休老人、外来人
12、员个体商户、服装商华夏城周围门面人气相对与中商来说少一些，但是出租率也比较高。由于华夏城有大型商业新百百货的进入，对该 具有一定的影响，而且该区域处于传统商圈边上，具有一定的地理优势。3锦江饭店附近门面交通路小型化妆品、家具、婚纱、服装、休闲中高档100%200元月阿迪的专卖、租金约333元月(30)左右。白领、学生、时尚人士、商人、年轻人个体首户、品牌服装店这里也是人气最旺的地方，消费档次较高。主要经营品牌服装、化妆品、休闲、婚纱、家具和广场路消费的档次一样，人流量较多。4国家电网大厦周边黄石大道小型自动麻将桌、防盗门、家装设计公司、卷闸门中低档95%150元月。转让3.5万起中老年人、工薪
13、阶层、普通市民、购置新房建材商、个体老板国家电网附近的门面较旧，档次偏低。出租率高达90%以上。价格约为1500元月，（面积10）5蓝天旅行社旁门面黄石大道小中型服装专卖店、餐饮、移动通信、二手市场中高档100%专卖店租100元月转让1万元服装店。青年人、学生、工薪阶层、普通市民个体户、商人、通讯公司蓝天旅行社旁边的门面也在黄石大道上，有中高档服装专卖店，档次中高档。1万起每平方。6青龙阁附近门面黄石大道小型水果、钢材五金中档100%20-50元转让3.5万起普通市民、中老年人。个体经营、下岗职工、普通市民青龙阁附近门面，兼经营水果店、钢材五金。出租率100%。人流量较少。门面较旧7天津路上的
14、门面天津路小型服装店和饰品中档95%100元月转让：3万起，约15左右时尚女性个体商人天津路上的门面兼：经营有服装店和饰品。人流量不多。8家家福附近小五金武汉路小型小五金、饮用水、房地产、餐饮低档100%70-90元月不详工薪阶层、普通市民普通居民、个体户、下岗工人武汉路家家福附近小五金商铺，出租率高达100%。生意比较好，租金水平一般。9广场路两旁的门面广场路中小型品牌服装、宾馆、美发店、饮食行业、眼睛店、米奇包包店、中国通信、肯德基、等高档100%租金：571.4元月。(35)转让：15万左右白领、学生、时尚人士、商人、年轻人个体首户、品牌服装店广场路两边的门面：兼有高档品牌服装、宾馆、美发店、休闲、体育运动器材、米奇的包包、茶吧、饮食行
