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1、 谨呈： 提交：重庆（项目）市调及定位计划书计 划 书 电话：传真：E-mail:我们深感荣幸有机会谨呈本计划书予贵方，目的是期望能藉此机会让贵方认识我们对本项目进行研究的目标、内容、方法、时间和一般程序，以此作为双方讨论议题的起点，并有助于深入评估双方合作的形式。本计划书分为以下几个部分：目 录第一部分 工作目标 03第二部分 工作内容及方法 04第三部分 工作流程 19第四部分 工作时间 20第五部分 报告内容和格式 21第六部分 项目组结构 22第一部分 工作目标本项目地块位于重庆旁，贵公司希望我司提供项目市场调研、定位分析及经济可行性分析服务，解决本案住宅、商业如何合理定位及项目经济效
2、益分析等问题。我司拟以市场调研为手段，收集基础数据，在深入分析重庆及项目周边市场的基础上，给出项目合理定位建议，并进行科学经济分析：1、通过对宏观市场环境的研究，把握重庆市及项目片区房地产市场的市场特点和发展趋势；2、分析项目地块优劣势，提出项目发展风险规避建议； 3、通过消费者研究，描述各细分市场特征,确定本项目目标客户群及营销主题； 4、分析消费者需求特点及项目地块性质，给出本项目产品（建筑）定位建议；5、通过对竞争产品的研究，分析产品特点，寻求本项目独特营销思路。6、通过对本项目的合理定位建议，结合甲方提供之真实的项目相关费用，进行科学的财务测算及经济分析。第二部分 工作内容及方法一、定
3、位研究方面1、重庆房地产市场环境研究1-1、研究目的：分析重庆经济发展状况，以及房地产业发展现状与趋势，为项目前期定位提供宏观市场依据。定位研究1-2、研究内容：1-2-1、宏观经济运行状况 国内生产总值及三次产业结构 当地固定资产投资及房地产投资开发比重 当地社会消费品零售总额/居民消费价格指数/房地产价格指数1-2-2、重庆房地产市场供求概况 当地房地产市场发展状况描述 当地房地产市场供求现状分析 房地产市场未来供求趋势预测1-2-3、国家及地方政府与房地产相关的政策法规 对各类物业开发和流通的政策法规 国家金融政策/货币政策/利率/房地产按揭政策等 政府关于商品房在金融、市政规划等方面的
4、政策法规 房地产开发的政策导向1-2-4、重庆城市规划及片区规划定位研究 城市规划特点及片区规划 地块周边道路、交通及市政规划 地块周边远景规划 城市基础建设1-3、研究方法1-3-1、实地考察项目地块及周边环境；1-3-2、对政府相关部门、商业部门或行业管理机构有关官员进行深度访谈；1-3-3、收集当地历史文献资料，如统计年鉴，城市或片区规划图案等；2、潜在购房者调查2-1、调查方法：封闭式结构问卷入户访问2-2、调查区域：重庆市（本案所在行政区域）2-3、样本量：（具体数量根据双方最终确认的计划书实际工作需要另行议定）2-4、调查对象：2-4-1、符合市场调查常规过滤条件2-4-2、当前在
5、上述指定区域工作或居住1年以上定位研究2-4-3、年龄在20岁以上2-4-4、个人月收入在2000元以上或者家庭年收入4万元以上2-4-5、未来1-2年内购买商品住宅的可能性较大的2-4、调查内容（调查问卷设计提纲，执行前准备问卷）2-4-1住宅内部功能和形式需求 住宅类型 住宅户型空间形式（平面、复式、跃层等） 住宅户型结构（几房几厅几卫） 住宅建筑面积 功能布局（各功能空间的布局，包括阳台、卫生间等）2-4-2住宅外部及环境需求 对项目住宅建筑单体及园林景观规划设计建议 建筑设计（风格、外墙颜色、材料、窗户形式、阳台等） 园林景观设计风格、主题、康乐设计等定位研究2-4-3 小区配套设施需
6、求 社区生活配套设施（商业服务设施、体育运动设施、教育设施、医疗设施） 停车位 智能化设施及水平 物业管理及费用2-4-4 小区周边环境需求 对周边环境关注的因素 关注因素的重要性评价2-4-5 购买决策过程及影响因素 购买者/决策者/决策模式 购房决策影响因素及其影响程度2-4-6片区及项目认知 片区评价 项目周边环境认知和评价定位研究 对项目开发前景的看法2-4-7购买可能性测试 置业目的（投资、自用、出租等） 置业首选区域 置业首选片区 购买总价/单价接受/首付款额度/付款方式2-4-8个人及社会经济特征 家庭结构 职业/职务/所处行业 收入来源及分布 家庭支出构成 家庭耐用品拥有情况2
7、-4-9生活方式 投资及理财态度定位研究 个性和爱好 业余时间支配方式2-4-10媒体接触习惯3、竞争产品与典型楼盘调查3-1、调查目的：识别竞争产品的优势、劣势，分析成败原因，从而协助确定项目产品在市场中的位置；分析典型楼盘，使项目产品定位有所借鉴。3-2、调查区域：重庆市、项目周边片区；（具体楼盘执行前与甲方确定）3-3、调查对象：中高档住宅项目及商业+住宅项目（已入伙、正在销售、在建项目）3-4、调查内容及其重点：3-4-1、开发情况 开发商背景、用地规模及周边环境 开发节奏3-4-2、规划设计特点 建筑群体的组织方式定位研究 风格特点 如何充分利用地块的资源（地形、景观、地段等与周边城
8、市环境的关系）3-4-3、户型设计 单元平面类型（多层/高层/小高层/超高层，蝶式/风车型/井字型/十字型等） 户型类型（几房几厅几卫），面积及配比，主力户型 户型特色及创新3-4-4、交通组织 路网及人车分流的形式 停车方式（室外分散/地下集中/混合式） 停车场（空间感受/行车流线/从停车位到入户的便利性）3-4-5、营销策略分析（目标市场定位、价格定位策略）3-4-6、项目客户的职业构成与行业特点3-5、调查方法：资料查阅+实地调查+销售人员访谈4、典型楼盘业主座谈会4-1目的：了解已在该区域购买楼盘的业主背景，分析业主的购买过程及产品使用意见，优化项目设计。4-2业主背景分析（分析与会者
9、资料）4-2-1个人特征4-2-2家庭结构4-2-3职业定位研究4-2-4爱好和业余活动方式4-2-5所购楼房面积与户型4-2-6收入情况4-3业主座谈会：4-3-1场次与配额：二场，（按所购楼盘及户型面积配额）4-3-2业主条件： 符合座谈会人员选择条件 区域内楼盘业主年龄在20-50岁之间 家庭购房的主要决策者或参与者4-3-3主要座谈内容 所购楼盘知晓途径 选择片区及楼盘的理由 当时选择考虑的因素 对住宅区内环境及周边环境的评价 对住宅的建筑单体及景观规划设计评价定位研究 对住宅配套设施的评价 对当前住宅产品的不满意之处 对本项目开发的建议 购房决策因素5、商业环境研究5-1、研究目的：
10、分析重庆商业结构和发展趋势，了解该区域商业发展现状，同时了解商业项目投资者和经营者对商业项目的需求特点，为本项目商业定位提供借鉴。5-2、研究内容5-2-1、重庆商业发展概况 重庆商业规划、规模和结构特点定位研究 重庆居民消费水平和消费特点 人口性质和数量 重庆及该区商业发展历程、现状及趋势 重庆及该区商业街区发展状况 重庆及该区主要商业物业分布情况 重庆及该区未来商业规划及竞争项目5-2-2、重庆居民消费水平和消费特点5-2-3、重庆人口情况（数量、收入、年龄分布、旅游人口等）5-2-4、重庆典型商业设施特点 基本情况 整体商业规划布局 商业经营模式及评价 附属商业设施/公共设施数量及分布定
11、位研究 业种及业态分布情况 商铺价格及租金5-2-5、重庆商业投资者/经营者研究 选择购买/租赁商铺的影响因素 当前商铺投资/经营的收益情况 当前商铺购买价格及租金 对当前商铺评价 对重庆及该区商业发展判断 项目地块物业档次判断 项目地块商业物业价值的评价 项目地块开发商业物业的业种业态判断 商铺格局规划设计建议 投资购买/租赁经营的可能性5-2-6、商圈研究 项目商圈辐射范围 各级商圈内商业、人口、企业、旅游景点分布特征 商圈内交通通达、道路、市政配套状况定位研究 商圈内主要商业物业特征及经营状况 项目地块商业价值评价5-2-7、消费者购物习惯研究 逛街购物频率 购物率及单次购买金额 月消费
12、额及消费种类分布 消费流失/流入情况及特征 主要购物地点及场所 选择购物地点及场所的考虑因素 对本项目的态度 本项目业种、业态定位意见 商圈渗透率 消费者特征5-3、研究方法5-3-1、采用聚类分析和方差分析为主进行研究5-3-2、收集政府或行业管理协会关于重庆商业的相关资料定位研究5-3-3、商业主管部门或重庆品牌商家进行访谈5-3-4、实地考察典型商业设施5-3-5、项目地块商业环境调查5-3-6、商铺投资者或经营者访谈5-3-7、消费者拦截访问二、定位分析方面1、前期定位分析的必要性和重要性1-1、只有通过对项目定位研究的内容进行整理分析，形成明确的定位方案，才能确立项目发展思路。1-2
13、、项目投资目标和市场结论形成统一的概念后对项目规划和产品发展工作具有实际指导意义。1-3、项目前期定位方案是后期的营销策略制定的依据。定位分析1-4、规划设计师通过对项目前期定位方案的理解可以更准确地把握项目总体规划设计理念和具体设计要求，并在此基础上进行创新设计，力求项目规划设计的科学性和适用。2、主要内容2-1、前期定位研究的基本结论2-2、目标市场定位2-2-1、功能2-2-2、档次2-2-3、形象2-2-4、客户2-2-5、价格2-3、规划设计建议2-3-1、概念设计主题2-3-2、总体规划设计的经济技术指标建议2-3-3、空间形态规划建议定位分析2-3-4、功能分区建议2-3-5、环境规划与建筑风格2-3-6、项目配套设施设计与功能建议3、营销主题第三部分 工作流程市场调查研究消费者调查竞争对手调查市场环境调查消费者调查项目SWOT分析工作流程劣势规避优势资源整合项目潜在价值提升项目发展专项调查商业调查住宅调查项目定位分析报告撰写与成果提交进入下一阶段 第四部分 工作时间1、项目共需时2
