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1、 2009年2月 中国人寿保险股份有限公司F1大厦项目物业管理服务投标文件（技术部分）本文件的版权归金融街第一太平戴维斯所有，未经允许，不得复制或将文件交给第三方。All copy rights of this document are reserved by Financial Street Savills. It is illegal to copy or sent this copy to other parties without the consent from Savills.目录 页码第一章前言3第二章金融街第一太平戴维斯简介5第三章项目概况7第四章管理服务优势9第五章人员选择、
2、配备11第六章物业管理服务主要内容18第七章管理服务方案24第八章风险管理及突发紧急事件预案53第九章总结63第一章 前言北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司非常荣幸有机会能够参与中国人寿保险股份有限公司F1大厦A、B座写字楼项目的物业管理服务投标。贵司作为金融街F1大厦A、B座写字楼项目的业主，希望并值得由拥有卓越信誉及专业管理经验的管理人提供最优秀的物业管理服务。我们相信通过金融街第一太平戴维斯对本项目的专业服务，能够将我们的专业价值融入到本项目，全面提升项目的管理品质和其潜在的商业价值。金融街第一太平戴维斯非常希望能够有机会接受贵公司的委托提供物业管理服务，我们希望本投标书能引起贵公
3、司的兴趣，并相信我们会有机会在本项目上进行合作。在下文中我们将详述金融街第一太平戴维斯的专业经验及服务优势，我们期待与中国人寿保险股份有限公司就金融街F1大厦A、B座写字楼项目进行合作，并将由我司的精英团队提供服务。同类物业管理经验金融街第一太平戴维斯在以往的项目管理中，积累了相当的不同物业类型的管理经验。金融街F1大厦A、B座写字楼项目作为以办公为主的高档物业项目，我们在过往的项目管理中对高档办公型楼宇的管理更具有较多的管理优势。其中管理金融街富凯大厦有7年多的历史，管理金融街新盛大厦已有5年的历史，对于配合国家机关（中国证监会）、长江电力股份有限公司和华为公司等国有和私有大型股份制企业、泰
4、康人寿保险股份有限公司和泰康置地（北京）投资有限公司等大型金融企业的管理积累了非常丰富的经验，较为熟悉国家机关、国有大型股份制企业和大型金融企业的管理模式及企业理念，并与我公司的管理方针融会贯通，从而提高了物业管理质量和水平，并培养、储备了一定数量的管理人才，使我公司在管的物业项目均达到了物业管理服务保值增值的目的。金融街第一太平戴维斯如获贵司委托为金融街F1大厦A、B座写字楼项目提供管理服务，将针对本项目物业管理的各个要素，在深入理解设计和使用思路、体会中国人寿公司物业服务理念的基础上，发挥金融街第一太平戴维斯的管理优势，秉承一贯的专业态度和严谨作风，以业主为本，以使业主享受尊贵而惬意的管理
5、服务为己任，以使物业保值、增值为目标，必将使“金融街F1大厦”项目为全国物业管理示范项目，成为中国人寿集团公司系统物业管理的前卫和典范。第二章 金融街第一太平戴维斯简介北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司由北京金融街物业管理有限责任公司与第一太平戴维斯（中国）有限公司合资成立，成立于2002年，注册资金300万元，二级资质物业管理企业。金融街第一太平戴维斯始终坚持为客户提供满意、周到、快捷的服务，秉承“科学规范的管理、竭诚高效的服务、安全环保的环境、职业健康的追求、持续改进的发展”的管理方针，致力于维护企业信誉和为业主的有偿服务提供最大价值的回报，我们不断地评估服务质量标准，确保我们具有全
6、行业最高的管理服务标准。在做好物业服务的同时，不断探索物业管理新模式，开辟新的业务领域。迄今为止，公司业务范围已涵盖多形式、多类型的专业物业管理服务、物业前期顾问服务等。北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司按照第一太平戴维斯（中国）有限公司成熟的物业管理理念，带来先进管理模式，形成高效的组织机构。金融街第一太平戴维斯业务范围金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司提供专业化的物业管理服务，管理的商用和住宅物业面积超过90万平方米。我们将不断地评估服务质量标准，确保我们具有全行业最高的管理服务标准。凭借在物业管理和技术支持服务等方面的广泛专业优势，我们能够提高所有在我们管理下的地产的资本和租金价
7、值。不论有怎样的物业服务需求，金融街第一太平戴维斯的服务均可达到甚至超过您的期望。我们的全方位服务包括： 前期物业顾问及项目策划l 楼宇设计及设备设施选型顾问l 项目前期策划顾问l 项目前期的物业管理 物业管理l 安全管理l 修理和维护l 保洁与环境保护l 景物管理l 财务管理l 装潢管理 设备设施管理l 工程设备及相关设施运行维护l 业主单元内工程有偿服务第三章 项目概况金融街F1大厦A、B座写字楼项目概况地理位置：北京市西城区金融大街12、14、16号建筑面积及概况：F1大厦占地面积为11781.3平方米，建筑面积：122,458平方米。其中：地下：38,397平方米地上：84,061平方
8、米其中：F1A、B座写字楼：78,699平方米容积率：7.14绿化率：22.2%地下机动车停车数量：573辆地下自行车库停车数量：273辆地上F1-A和F1-B为18层高写字楼，首层为营业厅 ，南侧设有餐饮。女儿墙高度74.30m，幕墙高度：77.888m。地下共4层，地下四层和地下三层及地下一，二层局部为汽车库。地下一层和地下二层除设备机房和汽车库外，地下交通在地下二层穿越，地下二层还设置地下交通的人员疏散口（8#楼梯）和部分设备机房；地下一层设置职工食堂和部分商业及健身用房，南侧有通往F7楼座的人行过街通道。北京金融街F1大厦A、B座写字楼项目，是中国人寿保险股份有限公司的全国总部。管理服
9、务优势金融街第一太平戴维斯在北京金融街F1大厦A、B座写字楼项目中的管理优势金融街第一太平戴维斯在已往的项目管理中，是具有相当的管理经验。金融街第一太平戴维斯紧密依托金融街区域在技术、信息和资金等方面得天独厚的优势，应时而做统筹管理金融街富凯大厦、新盛大厦、F1大厦、F2大厦、金鼎大厦、德胜凯旋广场、天津津门和津塔项目等7个项目已有多年，对于各类型的物业项目的管理积累了非常丰富的经验，并培养、储备了一定数量的管理人才，且对国内外的客户在物业使用、物业服务和管理等方面都有了深刻的了解。与此同时，在物业项目落成之后，对于项目设备设施的验收以及调试工作同样有相当适用的管理经验。我们的工程人员在这方面
10、的工作能力，一定会使业主收获到满意的效果。金融街第一太平戴维斯物业项目服务经验 金融街富凯大厦：建筑层数地上21层，地下3层，总建筑面积12万平方米。（物业管理服务） 金融街新盛大厦：建筑面积11万；地上南塔楼21层、北塔楼20层、裙楼13层；地下4层；（物业管理服务） 金融街F2项目：高档综合物业，功能包括办公楼、公寓及商业，总建筑面积14万平方米。（大物业服务） 金融街F1项目：功能包括办公楼公寓及商业，总建筑面积11万平方米。（大物业服务） 金融街金鼎项目：建筑层数地上21层，地下3层，总建筑面积14万平方米。（大物业服务） 德胜凯旋广场：总建筑面积8万多平方米，地上6万平方米，集办公用
11、写字楼、商业和高级公寓于一体。（物业管理服务）金融街高档综合物业服务案例金融街富凯大厦Focus Plaza - Beijng富凯大厦是由北京金融街控股股份有限公司紧密依靠金融街在技术、信息和资金等方面得天独厚的优势，应时而做、倾力建造的集金融、投资、开发、商务办公等功能于一体的甲级生态型商务写字楼。富凯大厦占地面积11054 平方米，总建筑面积12万平方米；地上21层为写字间，层高3.6米，地下3层为车库和员工餐厅。银行、证券、商务中心、邮局、咖啡厅等设施应有尽有。吸引了北京金融街控股股份有限公司、中国长江三峡工程开发总公司、中国长江电力股份有限公司、北京市国有资产经营有限责任公司、北京控股
12、集团有限公司等一大批国内外知名企业入住。建筑层数： 地上21层，地下3层总占地面积：1.1万平方米总建筑面积：12万平方米物业功能： 高档智能写字楼 金融街第一太平为本项目提供7年的物业管理服务金融街新盛大厦Xinsheng Plaza Beijng新盛大厦位于金融街A区4号地块，是办公、商务一体化的高级写字楼。该工程由两座塔楼及裙楼和地下室组成，地下4层，地上南塔楼21层、北塔楼20层、裙楼13层；占地面积1.2万平方米，总建筑面积106965平方米；结构形式为全现浇框架-剪力墙结构，筏板基础；外墙为玻璃幕墙与花岗岩相结合。该工程外型结构复杂，梁柱节点多，测量放线难度大，特别是大堂圆柱高12
13、 m、直径1.2 m，施工中精益求精达到了清水混凝土效果。获得2004年北京市建筑结构长城杯金奖（公建）。建筑层数： 地下4层，地上南塔楼21层、北塔楼20层、裙楼13层；总建筑面积：12万平方米物业功能： 高档智能写字楼主要客户为：深圳市华为投资控股有限公司北京北大国际医院投资管理有限公司中国期货保证金监控中心有限责任公司安信证券股份有限公司中国证券投资者保护基金有限责任公司 金融街第一太平戴维斯为本项目提供4年的物业管理服务金融街F2项目F2 Plaza BeijngF2项目占地面积17,962平米、总建筑面积约13.8万平米，设计功能包括：两座17层高的顶级商务写字楼、地下停车及办公配套
14、空间、以及沿中央公园北侧的低层商业及服务公寓。项目在设计理念上汲取了中国传统四合院格局的精髓，使项目各建筑物的围合在空间取意上形成高层建筑的四合院的整体形态，在项目用地的中心形成了富有创意色彩的庭院空间。星巴克咖啡、星期五餐厅、必胜客等多家国内外知名餐饮公司构成了美食荟萃的餐饮酒吧街。并吸引了卓著管理咨询（北京）有限公司、泰康人寿保险公司两大业主入住该项目。建筑层数： 地上17层，地下2层总建筑面积：14万平方米物业功能： 顶级商务写字楼、地下停车以及低层商业及服务公寓 金融街第一太平戴维斯为本项目提供4年的大物业服务金融街F1项目F1 Plaza Beijng金融街F1大厦是北京金融街控股股份有限公司倾力开发的又一杰作，工程总建筑面积122,458平方米，由A、B栋写字楼、公寓楼三个部分组成。地上18层，地下4层。其中商业建筑约5000平方米，为写字楼配套设施。中国人寿保险股份有限公司于2006年底整体购买了金融街F1大厦A、B座写字楼项目，这是中国人寿继金融街B7园区后再度在金融街整栋购买的办公项目。建筑层数： 地上18层，地下4层总建筑面积：12万平方米物业功能： 顶级商务写字楼、地下停车以及低层商业及服务公寓 金融街第一太平戴维斯为本项目提供3年的大物业服务金融街金鼎大厦Jingding Plaza B
