山西省屯留县住宅房地产市场调查与建议

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1、 了解房产市场、分析消费人群、 为购房群体量身打造人性化的居住环境 山西屯留县住宅地产市调报告 山西省屯留县住宅房地产市场调查与建议报告报告撰写:凡人撰写时间:2010、4、10 目 录市调前言 第一章 屯留县宏观经济环境分析一、 屯留县域概况。二、 远景规划及空间布局。第二章 屯留县房地产市场状况分析及发展预测一、 屯留县住宅市场供应状况分析。二、 住宅房地产市场综合分析。第三章、 屯留县消费者需求分析一、 购房者人群特征。二、 购房人群社会心理特征。三、 房屋需求特征分析。四、 购房人群家庭居住观念。第四章、今尚城项目SWOT分析一、项目概况。二、项目SWOT分析。第五章、项目产品的整体建

2、议一、项目产品总体规划策略。二、项目产品市场定位策略。三、项目产品销售策略。四、项目产品广告推广策略。项目案名:今尚城。项目类别:商住。开发商:长治市东城实业开发有限公司。营销顾问:凡人视觉营销策划机构。东城壹号项目市调前言。位于山西省长治市屯留县东南部的东城壹号住宅性房产项目在本区域属于一个高品质的生活居住社区。在当地无论从整个区域的地段还是从项目整体规划而言都是一个高档的生活场所。该项目目前已处于封顶阶段，距离交房时间只有三个月时间。按照楼盘整体运营规律而言目前应提前着手区域市调和楼盘产品分析及制定推广、销售策略等。以此达到促进项目销售的预期效果。1、调研目的。通过对长治市屯留县整体宏观经

3、济环境及房地产市场状况的调研，了解目前当地住宅的供给与需求特征、价位水平及营销水平，为该项目市场定位提供详实的依据和建议。2、调研内容。(1)房地产宏观环境调研:通过实地对该地深入的观察、了解和电话拜访及与当地群众的交谈并及时与开发商沟通获得了人文、经济、政策法规等第一手的宏观政策信息。(2)屯留县城区域楼市趋势及周边环境状况:通过实地对屯留县内区域的楼盘勘察及对项目周边的楼盘市场的深入了解。(3)本次所调查楼盘: 时代名居、 世纪大厦 滨河花苑、 及以居住的麟绛小区和以居住多年的县统一规划的农家小院。(4)调查居住类别:十年内已建的楼盘其中包括小区、二三层的自建小楼、平房等。(5)市场调查方

4、式: 按照目前项目进度，作为专业的营销策划机构我们必须考虑在原有传统调查方式上作出创新比如:实地勘察、对话采访式问答、伪装成购房客户走进项目售楼部进行暗访调查。第一章、 屯留县宏观经济环境分析。一、屯留县区域概况。1、 地理位置:屯留位于山西省东南部，上党盆地西侧，辖11个乡镇，3个开发区，25.6万人口，国土面积1142平方公里。208、309国道和长太、长邯高速贯通全境，区位优势明显。全县总面积1142平方公里。2007年辖4个乡，7个镇，2个开发区，1个工业园区，295个行政村。2、 交通描述:实现通市一级公路，通乡镇为二级、三级公路，所有建制村通水泥（油）路。全县构建以“五纵四横”为框

5、架，10条县乡道路相循环的交通网络，实现县、乡公路路面全部高、次级化，里程达430公里。加强县际公路与各大高速公路和国道的连接，形成县乡“30分钟”道路交通网络格局，为全面建设小康社会提供强有力的交通支撑。3、 人口结构及经济状况: 屯留是一个具有悠久历史的古城，夏商时代属商州，距今已有2500多年历史，从韩国时开始立县，原名纯留，唐武德五年迁至获壁村，县名也更名为屯留。“后羿射日”、“张良得兵书”、“王翦战屯留”的传说老少皆知。进入我国改革开放以来，作为山西省东部发展较快的农业大县屯留县发生了翻天覆地的变化，特别是进入新世纪十年来，屯留县的经济发展形式更是喜人。2009年屯留县全县总人口25

6、.99万人，男性人口 13.36万人，女性人口12.62万人，男女性别比106100，全年人口出生率11.14，比上年下降0.36个千分点；人口自然增长率5.49，比上年下降 -0.16个千分点。人口密度每平方公里 227 人。 2009年全县国内生产总值32.3亿元，比上年增长23%，2009年全县财政收入6.2亿元，比上年增长49.4%，增收2.05亿元，各项贷款余额16.36亿元。农业 2009年全县农业总产值7.48亿元，比上年增长10.43%。农作物总面积3.7744万公顷。粮食作物面积3.5495万公顷，比上年增长0.64%，粮食总产量2.424亿公斤，比上年增长10.1%，平均每

7、亩产455公斤。蔬菜瓜类总产量0.97亿公斤。果园面积0.09万公顷，总产量0.04亿公斤。林业 2009年造林0.3万公顷，经济林0.03万公顷。畜牧业 2009年牛出栏1.24万头，猪出栏17.06万头，羊出栏4.04万，肉类总产量1.62万吨，蛋类总产量0.42万吨，牛奶产量0.38万吨。工业 2009年规模以上工业企业完成工业总产值42.67亿元，比上年增长54.51%。实现工业增加值17.82亿元，增长35.77%。其中国有企业完成2.87亿元；增长21.09%，集体企业完成2.29亿元，下降5.97%；股份企业完成37.16亿元，增长65.13%；其它经济类型企业完成0.35亿元，

8、增长13.86%；完成利税4.98亿元，实现利润2.86亿元。规模以上企业总数30个，职工0.97万人。2009年上半年，该县确立的新型工业化项目27个，总投资达612.7亿元，年内可竣工投产11个，新增工业产值30亿元，新增税收2.8亿元。谷氏食品、胖妞豆品、同利彩印、郭庄200万吨喷吹煤和1.1亿块矸石砖等一批“短、平、快”特色项目相继投产；国家重点项目煤基合成油正式出油；麟源煤业有限责任公司71万吨焦炉项目正式投产；潞安1200万吨特大型煤矿、鑫宇化工二期10万吨电石、潞安30万吨大颗粒尿素、兴旺二期75万吨焦化和30万吨精苯加工等一批大项目、好项目加快建设；5000吨高纯硅项目具备开工

9、条件，这都为屯留工业经济快速发展注入了无穷潜力。二是农业经济转型实现新突破，现代农业和生态农业基地建设快步拓展。4、 基础设施条件: 以农网、城网改造为重点，不断优化能源供应体系。调整电力结构，加快大容量电厂建设，确保“十一五”期间我县工农业用电需求。高标准规划建设工业园区供电网，确保园区供电安全、稳定、高效。加强煤矿安全生产工作，切实提高煤矿生产能力。“十一五”期间重点抓好潞矿屯留煤矿矸石热电厂、古城坑口电厂、明辰电厂、寺底余热发电项目建设，同时要抓好康庄园区11万KV、22万KV两个变电站建设和潞安煤化电石厂变电站的建设。5、 文教卫生描述: 到2009年年底，20户以上自然村实现了广播电

10、视村村通，广播和电视综合覆盖率分别达到97%以上。普通高中1所，中等职业学校1所，初中14所，小学220所，幼儿园73所。文体卫生 文化馆、博物馆、图书馆、剧团、剧院、体育活动场所共64处。儿童乐园12处，老干部活动室26处。 二、远景规划及空间布局。坚持“工业强县、项目立县”的思想不动摇，大力发展循环经济。以工业大发展提升经济综合实力，以发展农业产业化促进农民增收，以城镇建设为重点推进城乡一体化，以招商引资为重点进一步扩大开放，努力实现由农业大县向经济强县的跨越。 1、屯留县城镇建设的综合目标是：县域要建成几个带动周围乡镇经济发展的区域中心城镇。城镇的人均住房面积达到3050平方米以上，镇区

11、人均道路铺装面积达到14平方米，人口总数控制在10万人以内，城市化率达到30%以上，城区生活垃圾无害化处理率达到90%，饮用水水质达标率100%，五年转移农村劳动力9万人次以上，高中阶段入学率达到85%以上。2、空间布局结构依托屯留县城内的羿神大街、麟绛大街与育才路纵横交错形成了行政、文化、旅游、商贸、教育等组成的县城区域中心。县城现在逐步由西向东拓展，在城市区域逐渐扩展的同时也带动了周边商业、医疗、购物、休闲等生活配套的完善，县城基础设施建设发展较快。目前，屯留县城的现代都市框架基本形成，城市综合功能特别是要素集聚和经济辐射功能明显增强，城乡一体化进程加快，城镇化水平达到45%以上，城市人口

12、突破10万人，社会就业人口中非农就业比重达到80%以上。体现现代气息、神话之乡、红色之地、绿色之城的文化身份和定位，打造国家级文明、卫生、园林县城标准的上党名城。从县城到所有乡镇实现20分钟通达。第二章、 屯留县房地产市场状况分析及发展预测屯留县房地产市场起步较晚，由于房地产政策法规的不完善及土地审批的不规范，市场发展进程缓慢，几年前一些单位委托地产开发公司开发的一些中高档居住小区，获得良好的市场反响，并且带动了之后的外地开发商等入市。目前，由于诸多因素制约，各个楼盘间同质化严重，整体营销水平不高。一、房地产市场政策法规环境。1、土地政策屯留县由于受环境因素影响，土地供应市场不够规范，土地供应

13、没有严格的限制。2、销售政策有些小楼盘不具备正规商品房应具备的“五证”，销售秩序极不规范，客户购房，买卖合同制度签署不规范。购房者的权益难以得到保障。3、贷款政策当地金融信贷部门对于房地产贷款管理较为谨慎。贷款门槛高、适用人群的范围狭窄。 二、住宅市场供应状况分析。1、楼盘案名:时代名居。 整体规模:独栋商住楼(一梯四至五户)两层商业 交房标准:毛坯 楼层高度:21层 、层高3米 户型机构及面积:两室一厅、三室两厅、四室两厅面积:137-160平方米。 销售价格:2330-2800元平方米。 销售均价:2550元平方米。 优惠幅度:一次性付清 9.7折。 贷款按揭:首付款为30 (金融折扣 7

14、折)2、楼盘案名: 世纪大厦 整体规模:独栋商住、 一梯六户。 交房标准:毛坯 楼层高度:21层、层高3米 户型结构:三室两厅、面积115.86-140多平方米。 销售价格: 销售均价: 优惠幅度:一次性付清 9.6折。 贷款按揭:首付款为30 (金融折扣 7折)销售进展:现已封存。3、楼盘案名:滨河花苑。 整体规模: 7栋高层、一梯两户。 交房标准:毛坯。 楼层高度:6层、 层高3米。 户型结构: 两室两厅、三室两厅、84.78-129.13平方米 复式 面积124.18-199.09平方米。 销售价格:有待 销售均价:1950元平方米 销售进展(正在办理VIP) 目前屯留县的房地产住宅价格2300-2800元平方米左右。三、住宅房地产市场综合分析1、产品差异化不明显。一方面是产品本身差异化不明显，如户型多以三室两厅为主，面积多集中在140-174平方米，“5+1”式多层住宅，另一方面外来人口比例有限，本土居民的购房热情大不如以前。2、销售价格受地段制约性大。目前一些县直属部门自建房屋一直延续新世纪初，再说这些小区且临近主干道麟绛大街、一身大街和育才路居住环境已成熟，周边生活配套相对完善，人们认可较大。其他的小楼盘人们只能看销售价格地段优势等。3、供应量较大，竞争加剧。