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1、 房地产抵押估价技术报告 评字15 号估价项目：广州市白云区富园路30号201商业用途房地产 委 托 方：广东新银河世纪投资有限公司估 价 方：评估有限公司估价人员：注册房地产估价师 估价作业日期：2015年6月18日至2015年8月18日 / / 目录一、致委托方函1二、估价对象明细及评估结果汇总表2三、估价技术报告3（一）估价对象实物状况描述和分析3（二）估价对象权益状况描述和分析3（三）区域状况描述和分析4（四）市场背景描述和分析7（五）最高最佳利用分析9（六）估价方法适应性分析9（七）估价测算过程11（八）估价结果确定17一、致委托方函广东新银河世纪投资有限公司：受委托，我公司对位于广
2、州市白云区富园路30号201商业用途房地产，为向工商银行确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价规范和估价工作程序，选用市场法和收益还原法等适当估价方法，在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算估算，结合估价经验和对影响房地产价格的因素的分析，最终评定委托估价房地产：广州市白云区富园路30号201商业用途房地产，建筑面积4095.15平方米，在估价时点2015年6月18日的抵押评估价值为：人民币捌仟零贰拾陆万肆仟玖佰元整（￥80,264,900元）。详见估价对象明细及评估结果汇总表估价方法定代表人 评估有
3、限公司签章 二一五年八月十八日注：1本报告使用者在使用之前须对全文，特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读，以免使用不当、造成失误。2、本报告每一页均须加盖本公司钢印方有效。二、估价对象明细及评估结果汇总表序号证地址房号权证编号建筑面积（）共用地面积（）结构及总层数建成年份房屋用途土地使用年限评估单价（元/)评估价值(万元)备注1广州市白云区富园路30号201 粤房地权证穗字第0120016758号4,095.153018.4727钢筋砼32层2006商业从2001年9月28日起计40年196008026.49现为餐饮等合计4,095.158026.49 三、估价技术报告（一） 估价对象实
4、物状况描述和分析估价对象广州市白云区富园路30号201具体实物状况描述和分析见下表：内容和状况分析土地实物状况1四至及临路状况 评估对象东、南临富园路，西北临富林路，北为富力桃园小区，东为富力桃园小区南门2面积共用土地使用权面积3018.4727，所在商住楼整体用地3用途商住用地4形状形状弧形较规则5地形地势成熟小区较平整6土壤地基地基承载力良好，地质条件较好7基础设施完备度七通8开发程度已建成成熟商住小区建筑物实物状况1用途商业2建造年份约2006年3建筑规模评估对象总建筑面积4095.154层数和高度 所在楼宇总32层楼，楼宇总高约98米5外观外观观感现代较好，临路面较宽招示性较好。6建筑
5、结构钢筋混凝土7层高层高约4米8空间布局评估对象商铺南面临路，临路面较宽，深宽比约0.4小于1。评估对象现主要作为餐饮、及养生等服务，平面布局规整，便于使用，实用率高，个别条件良好9装修装饰所在大楼外立面外墙条形外墙砖，铝合金窗，观感现代较好。评估对象初楼为多栋楼宇相连的商业裙楼，外观贴铝合金饰面板铝合金窗，评估对象首层入口安装玻璃门及铁拉闸，内部由租户自行装修较高级10设备设施水、电齐及喷淋消防齐全。11维护情况和完损状况楼宇整体物业管理较好，属完好房（二）估价对象权益状况描述和分析广州市白云区富园路30号201权益状况描述和分析见下表：内容和状况分析土地权益状况1土地性质、用途国有土地使用
6、权出让，商业2土地面积共用土地使用权面积3018.4727，所在商住楼整体用地3土地所有权状况办理有房地产权证（粤房地权证穗字第0120016758号）4土地使用权状况国有土地使用权5他项权利设立情况委托方提供的房地产权证附记无相关记载。6土地使用年限从2001年9月28日起计40年7目前使用状况出租在用8土地使用管制委托方提供的房地产权证无记载，委托方无介绍9其它特殊情况委托方提供的房地产权证无记载，委托方无介绍。建筑物权益状况1房屋所有权状况委托评估方为：广东新银河世纪投资有限公司2他项权利设立情况委托方提供的房地产权证附记暂无相关记载3出租或占用情况目前出租在用4其它特殊情况委托方提供的
7、房地产权证无记载，委托方无介绍。5建设用地规划许可证已建成熟物业6建设工程规划许可证已建成熟物业7建设工程施工许可证已建成熟物业8其它特殊情况委托方提供的房地产权证无记载，委托方无介绍（三）区域状况描述和分析广州位于东经11317，北纬238，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。广州濒临南海，邻近香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的南大门，也是我国华南地区广东省的省会城市。广州市的行政区划是：白云区、海珠区、天河区、天河区、白云区、天河区、萝岗区、番禺区、南沙区、花都区10个区，增城市和从化市，区、市（县级）以下设街道办事处84个、镇78个。广州市土地总面积为7434.
8、4平方公里，其中市辖10区面积3718.5平方公里，占全市总面积的50.02；2个县级市面积为3715.9平方公里，占49.98。农业耕地面积12.63万公顷，林业用地面积30.92万公顷，城市建成区面积约300多平方公里。广州的铁路、民航、水运、公路交通发达。广州为京广线、广九线、广茂线、广汕线的交汇处，是全国铁路三大枢纽之一。广州白云国际机场是中国三大门户机场之一，现开通有102条国内航线和22条国际及地区航线。广州港国际海运达世界80多个国家和地区的300多个港口，并和国内100多个港口交往，是中国华南地区最大的对外贸易口岸。广州为连通广东省各市县高等级公路网的中心，京珠高速、同三高速两
9、条国家高速公路干线也经过广州。广州已基本形成由高速路、快速路、主干道和次干道组成的层次分明、功能明确、高效便捷的城市交通路网体系。广州地铁一号、二号线、三号线、四号线、五号线、六号线等已经投入运营，其它多条地铁线正在建设。白云区位于广州市老城区的北面，东邻增城、萝岗，西界南海，北接花都、从化，南连黄埔、天河、越秀、荔湾等4区，面积795.79平方公里。白云区辖内有14条行政街，4个中心镇，即三元里街、松洲街、景泰街、黄石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇4个镇。设居民委员会245个，村民委员会118个，全区户籍人
10、口77万多人，流动人口约80万。白云区地处北回归线以南，阳光充足，雨量充沛，气候温和。区内兼具有多种地貌，东部和东北部是丘陵地区，林木茂盛，大小水库山塘遍布，湖光山色，风景宜人，有广州市最高的帽峰山（海拔534.9米）和著名的白云山风景名胜区；中部为广花平原，田园沃野，一望无边；西部是珠江水系，河网交织，巴江河及流溪河流经境内，既得灌溉之便，更得航运之利。白云区扼交通要冲，京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。新旧白云国际机场、华南最大的铁路
11、编组站都坐落在区内，这些均使区内的基础设施日趋完善。白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸和粤讴，石井桥，石门返照等。历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。广州市白云区富园路30号201区位状况描述和分析见下表：内容和状况分析位置状况1坐落广州市白云区富园路30号2012方位评估对象东、南临富园路，西北临富林路，北为富力桃园小区，东为富力桃园小区南门3和重要场所（设施）的距离富力桃园小区东距西湾路、环市西路不远，小区为占地33.3万平方米较大型：小区本身有中国电信营业厅、银行、云硫酒店、多功能会所，配套羽毛球场、篮球场、桌球场馆、健
12、身中心、中西餐厅等，小区商业街。附近有广州市59中学、广州协和小学、广州市白云区桃园中学、汇龙小学、荔湾区幼儿园以及广州协和中学、美华中学、广雅中学 、广州广园实验学校。距金西域电器城、西场电子城、广州市荔湾区第一人民医院、广东省中医院罗冲围门诊部。金桥酒家、汇福大酒楼，文化娱乐，生活配套良好4临街（路）状况南西面临富园路5朝向铺面为南北座向6楼层32层商住楼的第二层商业裙楼 交通状况1道路状况富力桃园交通富力桃园建有桃园大桥和高桥，和东风西路、南岸路和环市西路相通，交通较通达。 2出入可利用交通工具富力桃园驻社区内4000平方米274路、4路公交总站，478路小区专线巴士，附近的富力半岛花园
13、站、富力桃园总站、富力环市西苑(西村)站，途经线路有521路、832路、538路、62路、55路、290路、283路、274路等多路公交途经，公共交通较便捷。3交通管制情况暂无4停车便利程度小区有停车场，路边有停车位，停车较方便环境状况1自然环境富力桃园占地33.3万平方米，东北面环水，为2.67超低密度社区；逾10万平方米绿化面积；较全的生活、娱乐、休闲配套设施，出色的资源条件， 使其成为环市西大型成熟生态社区，自然环境良好2人文环境富力桃园开创了广州市西区首个重点教育基地，社区内配套2所幼儿园共占地6000平方米、一所小学占地13000平方米、一所中学占地12000平方米。由省一级学校广园
14、小学承办的区内配套幼儿园、小学，学校各项设施均按省一级学校标准配备齐全。3商业氛围评估对象所在富力桃园小区总建筑面积890000平方米，小区成熟，评估对象所位于小区南门西边，临富园路，小区临富园路为商业街形式，有大型超市，餐饮、银行和各其它服务小区人群商铺，东面相邻有公交总站，学校幼稚园。作为小区外临主要道路位置的商业物业，有良好持续的客流和商业氛围，商业地理位置较好。4其它成熟大型小区，住宅及商铺由于需求旺盛价格水平不断提升外部配套设施状况1基础设施市政等基础设施齐全良好2公共服务设施周边学校、百货、办公、文娱、餐饮、宾馆、银行等配套基本完善。区位状况未来变化趋势分析1城市分区及地段类根据城市发展规划，该区域主要为综合性居住区2周边物业类别主要为校区、住宅小区、写字楼、银行、酒店、办公、餐饮服务等等3居住人员类型业主群主要为在广州市各阶层人群
