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1、富宁中浩水岸花园水岸花园项目工程可行性研究报告目 录第一章 总 论1一、项目名称及项目建设单位1二、工作依据1三、研究范围2四、工作概况2五、建设单位、施工单位概况3六、项目建设地点4七、建设规模5八、物业管理5九、建设实施计划5十、投资估算6十一、资金筹措6十二、经济和社会效益6第二章 项目建设的必要性7一、推进新城区建设，增强带动辐射作用7二、建设西南桥头堡7三、推动城镇化，构建完善的县城城市功能7四、推动市政建设与国民经济协调发展8五、增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定9六、经营城市，开辟市政建设新局面9第三章 商住房市场供求分析11一、房地产供给状况11二、房地产市场需求的预
2、测13第四章 建设条件与建设选址15一、建设单位概况15二、建设选址15三、自然条件15四、基础设施条件16第五章 规划设计方案18一、建设规模18二、指导思想18三、规划原则19四、规划设计19第六章 物业管理25第七章 项目实施进度与施工保证措施26一、项目实施进度26二、施工保证措施27第八章 环境影响评价28一、环境条件调查28二、施工期环境影响分析28三、项目建成后环境影响影响分析32第九章 劳动安全卫生与消防33一、劳动安全卫生33二、消防设施33第十章、组织机构与人力资源配置34一、组织机构设置34二、劳动定员37三、员工培训38第十一章 投资估算与资金筹措41一、投资估算41二
3、、资金筹资方案43第十二章 财务评价45一、编制依据及说明45二、销售收入估算45三、总成本费用估算46四、营业税金及附加费、经营利润估算47五、财务盈利能力分析48八、不确定性分析53九、财务结论55第十三章 结论56 2 第一章 总 论一、项目名称及项目建设单位1、项目名称：水岸花园2、建设性质：新建3、项目建设单位：富宁县中浩房地产投资有限公司4、法人代表：曾照远通讯地址：富宁县新华镇冷冻厂东侧5、报告编制单位：富宁县中浩房地产投资有限公司二、工作依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法3、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）4、富宁县城市远景规划5、项目用地范围内
4、现状及周围环境等基础资料6、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设的必要性2、市场分析3、建设条件与选址4、规划设计方案5、物业管理6、环境保护与节能7、实施计划与工程管理承担8、投资估算与资金筹措9、经济效益和社会效益分析四、工作概况富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。公司组织工程技术人员，专门成立编写富宁县水岸花园项目可行性研究报告小组。该小组本着客观、科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致的研究、讨论，按照富宁县房地产现状和城市规划的
5、有关要求，并依据海口市设计院关于富宁县水岸花园建筑方案设计确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。五、建设单位概况富宁县中浩房地产投资有限公司是一家具有法人资格，独立核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。公司成立于2011年9月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。公司在职员工28人，其中高级工程师1人，中级职称7人，技术员12人，技术力量较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树一帜
6、，取得了显着的经济效益和社会效益。六、项目建设地点本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组（国道323线旁），东临富宁县冷冻厂，西临幸福家园小区，南临普厅河，北临323国道，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。七、建设规模富宁县水岸花园项目规划用地面积55100M2，,总建筑面积65684M2，住宅54517 M2、商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2，容积率1.2，建筑密度22。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综
7、合小区。八、物业管理该项目建成后，将通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定，为居民和商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。九、建设实施计划富宁县水岸花园项目建设期计划为3年，自2013年1月至2015年12月竣工，完成商住楼建筑面积65684M2。十、投资估算水岸花园项目建设总投资15534万元，其中：建安工程费9853万元，工程建设其他费4795万元，预备费732万元，贷款利息154万元。十一、资金筹措1、公司自筹资金3500万元；2、申请银行贷款1000万元；3、其余资金通过房屋预售筹集资金解决11034万元。十二、经济和社会效
8、益该项目的开发建设符合国家产业政策和富宁县城市发展规划，对于改善城市面貌，推进富宁县城市建设,加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带富宁县第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2592万元，上缴各种税收2849万元，具有良好的经济效益和社会效益。第二章 项目建设的必要性一、 推进新城区建设，增强带动辐射作用目前水岸花园北面为富宁县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展。区内建筑混杂低层次,无法满足商贸、文化、人居的正常活动。严重存在脏、乱、差的现象。为加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成
9、富宁县水岸花园城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成水岸花园商业、住宅、休闲、娱乐、民族特色小吃五大功能的综合商住区，以推进新城区建设，增强带动辐射作用。二、 推动城镇化，构建完善的县城城市功能根据富宁县县城总体规划和水岸花园详细规划，片区属中心城区的重要组成部分。片区建设有利于提高和推进城镇化水平。区域位置处于普厅河东岸，自然环境优越，具有与县城协调衔接的自然条件和区位条件。当前，县城吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，水岸花园建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为片区附近的农村劳动力转移和新城区第三产
10、业发展提供良好的基础。因此，水岸花园建设以建成商业、住宅、休闲、娱乐、民族特色小吃五大功能的综合商住区。提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为城镇居民和进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。三、推动市政建设与国民经济协调发展富宁县县城所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治、经济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以
11、县城发展带动全面发展，实现城区一体化。水岸花园建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展。四、增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定农民收入增长缓慢引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革、发展、稳定的全局，事关扩大
12、内需和人民生活水平进一步改善与提高。水岸花园建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区，建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。第三章 商住房市场供求分析一、富宁县基本情况富宁县位于云南省东南部，南与越南河江省接壤，东部和北部分别与广西百色右江、西林、田林、那坡、靖西五县（区）毗邻，西与文山州的广南、麻栗坡两县相连，地处两国三省十县结合部，国道323线贯穿县境，是云南通往广西、广东等沿海地区的重要门户。 323国道和正在建设
13、中的衡昆高速公路贯穿全境，是云南通往广西、广东等沿海地区的重要门户。辖15个乡（镇）、145个村（居）委会，总人口39.1万；国土面积5352平方公里，其中山区面积占96%。二、房地产市场需求的预测1、从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。2、从投资角度看由于股市出现低迷，国内现有投资手段较少，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。由于房地产开发投资风险较小，因此在银行银根紧缩的条件下，银行信贷的支持仍未减少，大大刺激了市场的需求。3、从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们
14、已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。4、从需求关系看为加快城市化进程，富宁县根据城市总体规划，正加快旧城向新城转移步伐，城镇化水平达9%以上。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，富宁县每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。以上这些良好的发展态势为富宁县水岸花园建设和销售带来良好的发展势头，其市场前景乐观。第四章 建设条件与建设选址一、建设单位概况富宁县中浩房地产投资有限公司于2011年9月成立，注册资金伍佰万元。现有职
15、工28人，其中具有技术职称的专业技术人员21人。经营范围主要是房地产开发经营。公司成立以来，认真贯彻国家政策，紧紧抓住房地产开发这个龙头，在各级政府、主管部门和金融机构的大力支持下，一贯秉承“诚信、卓越、创新、一流”的经营理念，坚持高起点、高品位、高标准，以优雅的设计、精良的施工、优质的服务，为社会提供了高质量的建筑产品，创造了良好业绩，树立了企业的崭新形象。二、建设选址本项目位于富宁县中心地带，东临323国道，西临普厅河，南临农地，北临民宅，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。三、自然条件1、地形、地貌、地质等资料本项目场地相对舒缓，平坦开阔，属于稳定的地质构造单元。沿线地表为砖红性壤土，含沙质粘土。2、场地和地基的地震效应根据建筑抗震设计规范（GB50011-200
