《太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP太原后北屯城中村改造项目整体投资分析一、目标和原则： （一）.改造目标： 1、完成全部村民的整体拆迁安置，满足自住居住和可经营出租住房的建设，使居住环境得到最大限度的提高； 2、在符合市场需求的基础上，根据村委会实际情况和资本投资现状，实现可持续发展的村集体经营性商业物业的保留持有。 （二）.投资原则： 1、在2期项目中通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益； 2、在1、3期项目中完成全部村民的整体拆迁安置和村集体保留经营性商业物业的建设，并在剩余土地上通过与合作投资方的共同开发，实现土地收益和开发盈利收益； 3、村
2、委会作为项目组织实施者，必须确保实现整体项目的投资平衡。 （三）.投资发展策略： 1、根据实际情况制定合理的、可操作性的拆迁实施方案，尽可能使村民安置住房需求得到满意； 2、市场开发的房地产投资实现价值最大化，使之实现良好的现金流和资本杠杆作用，并制定科学合理的开发计划，为村委会完成整体项目改造提供资金保障； 3、在前期策划工作的基础上，商业功能的定位必须以市场为前提，确定合理的业态定位和规模体量，并综合考虑整体资金平衡的需要，不能一味求大，脱离市场； 4、作为必要的整合性资源，除了确定房地产投资合作方外，必须重视商业营运资源的导入，并认清各方面资源的投资属性和本案项目中商业项目自身的投资价值
3、； 5、确定合理的开发时序，并充分发挥财务杠杆作用，完成整体项目的资本运作。二、设定开发模型： 在前期大量工作的基础上进行方案调整后，设定如下项目发展模型及主要经济指标：开发区域2期项目1、3期项目备注规划净用地（亩）278.86602.25含保留建筑之用地总建筑面积（万M2）地下地下车库17.9018.30调整后地下商业3.00调整后半地下车库5.20调整后地上安置用房71.06142.19开发商品房住宅63.9067.1040.63调整后商业3.204.50按10配比村委保留商业集中商业15.31调整后社区沿街商业4.69酒店3.00经济型酒店（调整后）办公3.00出租型办公（调整后）教育
4、建筑2.85容积率3.603.61调整后合计总建筑面积（万M2）85.00171.54地上/地下合计 西干渠上盖规划另行测算； R-1和玉河南小区暂不考虑动迁； C-1设置集中式商业设施； C-5调整为公寓为主； C-3、C-4、C-8、R-8纳入商品房开发范围； 1、3期减少地下空间，安置小区设置部分半地下及地面车位，集中式商业物业仅在C-1、C-2中设置首负层商业。三、投资分析： 2期独立进行投资及财务分析； 1、3期商品房开发部分独立进行投资及财务分析； 村民安置用房及村集体保留商业用房独立进行投资分析。 （一）.2期项目投资及财务分析：1、建设工程费造价估算： 2期项目项目或费用名称建
5、筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(元)计算依据地块总面积185916建筑总面积850000地上建筑总面积671000其中高层住宅63900012层商铺32000公建配套/会所3500地下车库面积179000造价投资估算工程建设费用建筑面积(m2)预算单方造价(元/m2)预算合价(万元)计算依据（一）高层住宅楼1打桩及基础工程85000010085002地上住宅主体结构639000900575103外立面及装饰铝合金窗(中空玻璃)估1917004508626按主体结构面积30估算外立面石材估1278001602045按主体结构面积20估算外墙保温估3514501705975按主体结
6、构面积55估算外墙涂料63900012767阳台栏杆31950280895按主体结构面积5估算斜屋面63900150958按主体结构面积10估算地面处理/防水/底层门厅装修等639000603834按经验值估算4建筑附属设施费639000201278包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房5给排水、煤气、消防6390008856236强电（包括各类低压配电箱、柜）63900011573487电视、电话、对讲、宽带、安保6390006541548电梯639000855431（一）小 计6390001769113034（二）一至二层商铺1打桩及基础工程320001003202
7、地上主体结构3200080025603外立面及装饰铝合金窗(中空玻璃)估10000600600外立面涂料装饰估50003001504建筑附属设施费3200030965给排水、煤气、消防报警、通风320001003206强电（包括各类低压配电箱、柜）320001504807电话、对讲、电子监控、宽带、安保3200050160（二）小 计3200014644686（三）配套用房/会所1打桩及基础工程3500100352地上主体结构35007002453会所装修260020005204给排水350080285强电（包括各类低压配电箱、柜）3500150536电视、电话、对讲、监控35002597垃圾
8、压缩站(含设备)50050002508变电站（不含10KV/0.4KV四型变电站）4004000160（三）小 计1300（四）地下车库1打桩及基础工程1790006502地下结构17900018003一般装修1790001504给排水、消防、煤气、通风1790002505强电（包括各类低压配电箱、柜）1790001206电话、对讲、监控、车辆等弱电系统17900050（四）小 计179000302054058（五）小区配套工程1路灯、庭院灯、草坪灯639000159592道路、路基、下水道、地面停车场65000180 1170按土地面积35计3绿化景观65000150 975按土地面积35计
9、，集中绿地154上水供水工程639000251597 5室外总体排水工程63900012 7676小区电缆排管工程63900030 19177智能化小区管理系统6390005031958燃气工程费639000251597 9供暖工程费639000503195（五）小计63900024015372（六）不可预见费3639000885654上述建设费的3计工程建设费用合计6710002893194104从以上分析可知，2期估算综合造价为194104万元，单方造价2893元/平米。 2、城中村2期项目销售回笼预期： （1）住宅： 住宅按销售均价：8500元/平方米，按63.9万平方米计，可实现销售额
10、543150万元； （2）商业用房：按沿街1/2层商铺销售均价：20000元/平米，按3.2万平米计，可实现销售额64000万元； （3）车位： 总车位数5000个以上，按销售70计，8万元/个，可实现销售额28000万元。 综上，2期项目全部销售可实现总销金额：635150万元。 3、投资开发损益汇总表：序号项目或费用名称建筑面积(m2)单方造价(元/m2)预算合价(万元)计算依据1土地成本6710001246.7783658按300万元/亩，278.86亩计.2前期工程费(设计/监理/报建/审照等)671000100.006710含墙改/人防/水增容等前期规费3工程建设造价67100028
11、93.001941044营销费用671000142.009527按总销金额1.5计.5管理费67100057.863882按工程建设费用的2计6土地、房屋测绘/办证等67100015.0010077财务费用671000114.467680按土建部分造价的35约40000万元,借款24个月，月息0.8计. 开发成本合计6710004569.003065688税收营业税671000530.0835568按总销金额5.6计未考虑税务优惠政策.土地增值税67100094.666352按总销金额1计所得税6710001068.0571666按税后利润25计税收合计6710001692.791135869总销售收入63515010
