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1、鞍山市房地产市场分析一、宏观经济分析1、都市概况鞍山市位于辽宁省中部，行政面积9252平方公里，现辖海都市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。鞍山在辽东半岛对外开放都市中，具有中、通、丰的优势。发达的铁路、公路系统使之与沈阳、大连、本溪、营口的经济发展息息有关。鞍山具有丰富的铁矿、菱镁矿、滑石矿资源，是国内重要的钢铁生产基地，素有钢都之美誉。同步也是中国北方重要的旅游都市，是融自然风光、宗教文化、温泉康复、冶铁历史和满族风情为一处的旅游胜地。2、地区总体经济状况鞍山市经济持续、迅速增长。全市的国内生产总值达到亿元，比上年增长了。前个月，鞍山市工业各项重要经济指标均超额完毕
2、。全市地方工业固定资产投资估计完毕120.7亿元，同比增长72.9，完毕全年指标的98.1；工业实际运用外资估计完毕3889万美元，同比增长26.8，完毕全年指标的97.2；工业实际运用域外资金估计完毕103.1亿元，同比增长4.2倍，完毕全年指标的124.2。3、地区居民可支配收入状况 鞍山市居民的收入增长迅速，消费能力增强。都市居民人均可支配收入为8262.32元，比上年增长11.1%。人均家庭总支出8550.48元，其中消费性支出6859.38元，比上年增长7.6%。在消费性支出中，居住类支出增幅较大，为10.4%，次于家庭设备用品及服务类、教育文化娱乐服务的增长。4、都市规划与发展鞍山
3、市正在编制的十一五城建专项规划，将环绕棚户区和危房改造、城乡环境整治、小街小巷治理等事关人民群众切身利益的问题科学编制规划，带动和促动城乡建设，为广大群众发明更舒服的生活环境。鞍山市委、市政府决定对目前存在的34片棚户区和危房进行所有改造。9月，市委、市政府提出目的，力求用23年的时间完毕鞍山市棚户区和危房改造任务。改造总拆迁面积为155万平方米，居民4.5万户，13.6万人，估计总投资3 9.4亿元，市政府多方筹资将补贴约8.5亿元。以此测算鞍山市平均每年都会产生1.5万套、150万平方米的刚性住宅需求，并会衍生大量的商业物业的需求。十一五期间，鞍山市将依托辽宁中部都市群和一小时经济圈，加快
4、建设国、省干道和村村通工程及迅速城际轨道网，完善公共交通体系，形成快捷便利的道路交通体系；加强都市供水、供电、供气和供暖系统建设，完善都市服务载体功能；提高都市建筑设计水平，提高建筑形象艺术品位，力求单体建筑造型别致优美，与周边环境互相协调，相映生辉；群体建筑韵律和谐，风格高雅。在城乡环境建设方面，我市将坚持污染防治和生态保护并重原则，加强与都市建设体系相平衡的自然体系建设，提高都市绿化水平，增长绿地面积。同步，创立城建管理新模式，通过合资、合股、项目融资等方式进行都市基本设施建设等。鞍山市的这些交通、水电等基本设施的建设规划及自然生态的保护规划将为极大地带动房地产业的大力发展。三、房地产市场
5、分析（一）整体房地产市场综述鞍山市各类房屋的总成交面积为167.61万平方米，同比增长了10%；总成交金额为27.56亿元，同比增长了25%。其中增量住宅的平均价格为1880元/平方米，同比上涨了8%，成交面积为58.0043万平方米，同比增长了1.12%；增量非住宅的平均价格为3060元/平方米，同比下跌了12%，成交面积为8.9683万平方米，同比增长了122%；存量住宅的平均价格为1224元/平方米，同比增长了13%，成交面积为94.6360万平方米，同比增长了19%；公有住房使用权转让的平均价格为721元/平方米，同比增长了13%，成交面积为6.1841万平方米，同比下降了39%；抵押
6、贷款金额为11.61亿元，同比增长了9%。被业界称为“房地产政策年”，中央及地方出台了涉及土地、金融、税收以及社会保障体系构造、产品供应构造等一系列的宏观调控政策。一年过去了，虽然住房构造调节的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但政策“组合拳”的收效尚差强人意，我市的房价仍旧一路飙升。，鞍山市房地产市场重要呈现了如下几种特点： 1、商品房市场房源品种增多，品质改善。房地产开发公司积极调节开发思路，迎合消费者需求，将多种档次的优质楼盘推向市场，并通过多种宣传途径，展示形象，推介楼盘，刺激了消费者的购买欲望。同步各有关部门也加大了对资金、质量以及预售、销售环节等的监管力度，楼盘
7、的质量和开发公司的信誉度也得到了大幅度的提高，由此而引起的纠纷明显减少。2、随着国民经济的不断发展，消费者的生活质量不断改善，居民购房需求不断提高，购房能力日益增强，因此，尽管房价一路攀升，而成交量却仍然保持着上扬势头，各类房屋交易仍然活跃。但从总体上看，在国家宏观调控政策的引导下，购房者理性消费的观念已经初步形成，充足考虑房屋的实用性和功能性已经成为广大消费者的共识。3、房地产抵押贷款金额平稳上扬，投资型购房在宏观调控政策下受到有效遏制，而市民自住改善型购房消费仍比较旺盛。在政府控制房价、调节住房构造、加强土地控制、信贷控制的影响下，房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在目前中国经济面临战
8、略性构造转型(将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜)的背景下，对其她诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。据悉，“保持经济平稳运营，避免浮现大的起伏”将是宏观调控的首要任务，国内宏观调控将呈现出“稳政策、调构造”的新特点，在保持宏观经济政策总体稳定的同步，将把更大的力气用于构造调节，以保证房地产市场健康平稳地发展。我们必须苏醒的看到，被旺盛需求推高的房价，在仍将面临一系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，的房地产发展形势将会更加复杂多变。（二）鞍山房地产价格走势1、全市商品住宅均价月度走势2、商品住宅分区价格走势（三）鞍山房地产面积
9、指数（四）全年（.1.1.12.31）鞍山市商品房成交状况记录商品房数据登记表记录时间： -1-1至-12-31地区类别件数成交面积成交金额最高单价最低单价平均单价铁东一级1142145,503.62454,080,0576,5475003,051二级1425163,134.07303,856,1734,7054071,841三级15315,108.8026,453,0862,8586731,750四级222,256.733,043,5362,8275001,368合计2742326,003.22787,432,8526,5474072,336铁西一级111,072.641,487,5161,
10、8448401,412二级44039,500.2058,428,4282,8644721,454三级89576,831.04108,468,0222,0804501,380四级4265.33352,79270001,143合计1350117,669.21168,736,7582,8644501,403立山一级7728.361,386,5362,6306581,938二级22725,705.5243,266,1892,9407301,966三级68152,696.5960,858,9192,715631,119四级372,650.332,362,2221,808400858合计95281,780
11、.80107,873,8662,940631,317千山一级141,546.712,996,7162,4621,4791,962二级7310,683.2624,742,6884,0736502,208三级919,984.8617,627,4255,0616001,718四级33132,375.0954,811,0705,0613731,636合计50954,589.91100,177,9005,0613731,742总 计5553580,043.141,164,221,3766,547631,880（五）消费者分析1、开发商品牌最重要 在开发商品牌对购房者的影响力访问中，有35的被访者表达开发
12、商的品牌对自己购房时的影响力非常大；40觉得比较大；觉得影响力一般的占了25，无一人表达品牌对自己无影响力。可见关注开发商的品牌，已成为所有受访者的共识。这表白鞍山市房地产需求已进入品牌时代。 2、关怀房价会不会跌 在调查中，有30的被访者觉得今年房价会上涨；13的被访者觉得今年房价会下跌；看不准房价走势的高达57，这部分人买房最关怀的就是房价会不会下跌。 3、购房者越来越理性 目前，购房者越来越趋于理性化，购房时不仅看重价格，并且也关注房子的品质。例如，交通与否以便，楼盘附近有无学校、银行、超市等。高档的社区与否把距离休闲娱乐场合的远近列在其中，还要看户型与否合适，通风采光与否达标。 尚有某
13、些买房者在购房时也免不了要向开发商理解楼盘的规划。60的购房者表达会一方面理解楼盘的多种规划指标，如：绿化率、容积率、公摊面积、车位占有率及多种配套设施与否齐全。尚有近半数的购房者会关注物业管理的状况，例如，物业由谁来管理，如何收费等等。此外，由于购房者一般不太懂建筑，一部分人还比较注重楼房建筑构造类型的选择。许多购房者表达，购房不只要看价格，更要重需求，然后再理智地做出选择。总之，最能满足需求的房子才是最合适的。 4、购房消费渐成主流据鞍山有关部门不完全记录，鞍山人在购房、装修上的开销占家庭投资的80。充足显示了鞍山人对居住环境的注重。这也是万科等大型房地产公司进军鞍山的重要因素。三、中心城
14、区（铁东区）房地产分析（一）铁东区概况简介鞍山市铁东区因位于沈大铁路以东而得名，地处鞍山市的东南部，东以“二一九”公园东山为界与千山区接壤，西隔沈大铁路与铁西区、鞍钢厂区相望，南以东环市铁路为界与千山区毗连，北以通山街为界与立山区为邻。区境面积 35.58 平方公里，辖13 个街道办事处，3 个村民委员会，75个社区居委会，人口 45.6 万。 区内高楼林立，山水相依，路网发达，绿树成荫。国家风景名胜 - 千山山脉绵延楔入，呈“十里青山半入城”之姿；闻名遐迩的二一九公园，山水相映，陶醉八方来客；金碧辉煌的玉佛苑，尽展世界之最 - 玉石王的风采。多种设施完备的现代化楼宇商厦，鳞次栉比。徜徉今日之
15、铁东，山在城中、城在绿中、楼在花中，人在景中，夜幕下霓虹闪烁，灯光璀璨，一派现代都市中心城区的繁华景象。区内交通便利，电讯发达。区域建设以“强区、富民”为主线，创新突破，全面推动经济和各项社会事业的迅速发展，把铁东区建设成繁华的现代商贸服务区、舒服的居民住宅区、一流的文教优势区、展示都市文明的形象区。铁东区正以优越的地理位置，雄厚的经济基本，较高的人员素质，可靠的信誉向世人展示广阔的合伙天地。（二）区域房产概况1、商品房区域销售房源有财富中心、鞍钢花园、国贸世纪典型、都市阳光等。房产多为现房及准现房销售，区域建设房产多为高层、小高层建筑，多层为辅。一般高层在28-32层，小高层以11层居多。规划面积40-2
