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1、论目前房价上涨的成因与对策-8-12 13:58吴华润【大 中 小】【打印】【论文摘要】改革开放以来，国内房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有也许超过经济系统的承受能力，从而最后影响经济的稳定。为此基于对国内房价上涨的成因分析，并有针对性地提出理解决房价问题的对策建议。 【论文核心词】高房价；成因；对策 改革开放以来，国内房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场合，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是
2、某些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有也许超过经济系统的承受能力，从而最后影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到国内房地产市场的实际，则房价上升重要因素有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心都市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高也许导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在国内经济持续迅速增长的同步，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒服的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了
3、烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，尚有其她的因素，通过对房地产业的分析，结合国内房地产市场的实际，导致国内房地产业住房价格上涨的因素重要有如下几种方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的规定和需求也日益提高，在国内的诸多都市，都浮现了住房供不应求的现象，导致这一现象的重要因素是房地产总体需求强劲导致供求关系紧张，而影响住房总体需求迅速增长的因素有诸多，概括起来重要涉及正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接
4、或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价迅速上涨的最重要因素的是由背面三种需求的增长共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着国内国民经济持续迅速的增长，既有各城乡居民可支配收入的增长，从而使得城乡居民住房需求的不断增长和都市化建设过程的加快，大量农村人口进入城乡所产生的对住房的合理需求，特别是涉及外地人购房在内的中高品位需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超过了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定期期内在多种也许的价格水平下乐意并且可以购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业
5、的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，由于大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。，国内城乡居民的住房消费占城乡个人可支配收入的比重高达24.07%，这超过了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根据中国人民银行9日发布的7月份上海市货币运营状况，数据表白，上海中资商业银行个人住房贷款大幅增长58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相称于第二季度的所有增
6、量。月末政策性个人住房公积金贷款余额初次突破500亿元，高达501.6亿元，当月新增住房公积金贷款39.2亿元，为上半年月均增量的5倍多，创三年来单月增量新高。此外，在急剧增长的外资银行贷款中，也有23.9亿元投向了房地产业。可见，上海房地产业总体需求旺盛，但这种总体需求大部份是通过银行贷款得于实现的，并不是有效需求。从购房者的经济承受能力来看，这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力，我们不难看出，住房需求是缺少弹性的， 由于住房价格上涨，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛，致使房地产开发商的销售收入不断增长，并且利润丰厚，使得房地产市场的供需关系紧张，供不应求。固然此类需求也
7、涉及了一部分的正常住房需求、被动住房需求和投机型住房需求。 3、被动住房需求。是指因拆迁城乡居民旧房而产生的住房需求。近几年，某些地方片面强调经营都市、盲目大规模拆建，引起大量的被动住房需求。根据有关记录资料推算，每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右，而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米，住房缺口由此被撕开。虽然通过对城乡居民旧房屋进行拆迁，可增长土地的供应量，解决都市土地供应局限性的问题，但这增长的拆迁成本，最后还是会转移到消费者的身上，从而抬高了房价。 4、投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。住房自身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用
8、来投资，便浮现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，导致房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。然而导致这种投机住房需求大规模增长的重要因素有：一方面，人民币面临较大的升值压力，大量外资涌入房地产业做短线操作，引起了涉外投机需求。另一方面，民众的可支配收入增长，虽然房价与人们的收入水平还是有很大的差距，但大部分舆论还是看好房地产，有的学者觉得中国的房地产价格还会持续上涨8，预期末来房地产尚有很大的升值空间。人们的投资动力重要来源于投资回报与资金成本的比较。近几年来，中国公司的总投资回报率一路上升，资金成本或者说贷款利率虽有小幅上调，但速度远远赶不上公司的投资回报率。再者，目前国内的贸易顺差
9、和外汇储藏较大，货币流通速度较快，其成果是要么会拉动物价上涨，要么会推高资产价格，但在储蓄率较高的状况下物价很难被持续推高，因此人们便会选择购买房子作为投资，不仅可以获得租金收入，又可以等待房子的升值，从而形成了一种投机性住房需求，直接推动房价上涨。 可见，以上多种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力，影响了房地产总体需求水平的提高。 （二）人口的高速增长、资本和劳动力向中心都市流动 人口的阶段性迅速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，国内大中都市，特别是东南沿海都市，外来人口的大量涌入，在增进了沿海都市的经济增长、房地产市场的迅速发展的同步，也给这些都市
10、带来了较大的住房压力，基于国内“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了国内整体房价的不断上涨。国内在迅速都市化和全球化的过程中，为谋求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心都市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星都市”，在这些都市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，都市住房价格与本地居民的住房支付能力背离限度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些都市，因素很简朴，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高下，而是都市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心都市流动，是导致这些都市房价上涨的重要因素。 （三）住房供应构造的不合理 国家记录局的权威数据表白，商品
11、住房投资、供应构造还不够合理，经济合用房的比重不断下降，住房空置不断增长，成为近几年来房价上涨持续加剧的因素之一。随着商品住房供应量的增长，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济合用房的竣工面积所占比重下降。1998-，商品住房中经济合用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增长，从而影响了商品住房的供应构造。为了进一步改善国内的住房供应构造， 8月13日上午，国务院办公厅在中国政府网发布了国务院有关解决都市低收入家庭住房困难的若干意见（简称意见）。明确表达，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决都市低收入家
12、庭住房困难的政策体系。在意见的基本上，各部委正在联动制定配套政策，并且将通过“两步走”进行房地产调控。意见的出台，将使中国住房保障机制进入到一种“廉租房”的新时代，对国内住房供应构造的不合理将得到进一步的改善，解决都市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现 “居者有其屋”的目的。 （四）资金可获得性高且成本低 这些年来，国内房地产业不管是从开发商的土地储藏还是土地开发，不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款，所占比例差不多达到所有房地产资金的80左右。国内自从1998年以来持续八次降息，使名义利率达到了历史上的最低位。一方面对房地产业来
13、说，过度的低利率使开发商的投资成本低并且房价又不断地上升，致使她们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏并且所赚利润极其丰厚的预期，从而助长了开发商们盲目的投资。另一方面对购房者来说，住房投资和住房消费都属于人们的经济决策，某些理性的投资者在做出经济决策之前就必须会作机会成本的考虑，会衡量一笔资金的运用率，也就是如何运用该笔资金才是最合理的。如果投资者用自有资金购买房子作为投资，在不考虑税金和其她费用的状况下，所获得的投资年收益率只要高于银行存款利率或购买债券的利率，那么该项投资就是合算的，否则就不合算。如果投资者是从银行或其她地方借来的资金，只要所获得的投资年收益率高于融资成本即贷款利率，那么这
14、一投资仍然是合算的，否则就不合算。可见，在利率过低的状况下，购买住房不仅合用于房产投资，也合用于住房消费。银行贷款利率越低，住房资金成本就越低，购房者(投资或消费)的购房成本也越低，从而提高房地产市场的需求，逐渐拉动房价上升。中央银行从去年起持续提高存贷利率和存款准备金率，收紧银根，按道理说会对房地产业产生影响。利率上升后，一方面，房地产开发商的资金成本上升，促使房价上升，购买者（投机者）的购房成本也就越高，从而克制房产需求；另一方面，购买人按揭贷款利率的上升，就意味着购房者每月偿付的房息增长，将会影响其她消费和生活质量，更是直接克制购房的需求。但是央行这两年多次加息后，房价还是稳中上升，这是
15、为什么呢？一方面，外资大量涌入房地产业。近几年来，央行推出的加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链，在某种限度上对克制房地产投资过热是有积极作用的。但是，外资的大量涌入化解了加息等调控措施所产生的效果，使得国内的金融调控作用失灵。另一方面，虽然央行几次上调存贷利率加大了购房者的还贷压力，但房产增值保值的上涨空间也很大，并且按照目前的趋势，房产价格增幅不小于利率增幅的也许性大某些，但大部份购买者因央行的历次加息已彻底地成为了房奴。因宏观经济政策的时滞性，随着加息力度的加大，将会大大克制了投机者的购房欲望，从而逐渐克制房地产的需求。国内居民购房绝大部分是通过银行办理住房按揭贷款的，国内住房按揭
16、市场的潜在风险是政府不容忽视的。美国次级债券危机打破了国内房地产市场中觉得“住房按揭贷款是优质资产”的神话。中国的住房按揭贷款风险也许比美国次级债券风险还要高。如果央行一旦大幅度提息，房地产市场需求就会立即做出强烈的反映，一旦房地产市场价格浮现逆转而又无人接盘，就会使银行潜在的巨大风险变成现实的风险，届时贷款无法收回，形成巨额的不良资产，金融体系将要承受巨大的打击，从而影响整个社会经济的稳定发展。这是政府和我们每个人都不乐意看到的成果。 再者，都市郊区的房价比市中心的房价相对较低，某些投机者对房地产的投资目的便从市中心转移到了市郊区的房地产，促使房价还是稳中上涨的趋势。 （五）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。 对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一种观点觉得地价是由市
