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1、房地产销售回款及结算管期理办法第一章总则第一条为加强股份有限公司所属各房地产开发公司销售回款及结算业务的管理工作， 房地产收款环节内部控制操作程序，降低财务风险，特制定本办法。第二条公司各利润中（目心前为区域总部）负责人为第一责任人，全面负责房地产销售、 算及回款的管理，督促、协调相关责任部门具体实施。第三条公司营销策划部、营销代理公司是销售回款的直接责任机构，主要负责认购、 销售欠款催收、按揭资料收集及审核，按揭款项的下发。第四条公司财务部在利润中心负责人的领导下，对本单位房地产销售收款及结算内部 的建立建全及组织实施负责，对营销部门负责的销售、银行按揭回款工作情况进行监督 购书、合同、相关
2、优惠政策等单据的审批情况进行审核。财务应参与对按揭银行的后评估，评估意见作为按揭银行分. 配的参考依据第五条公司财务部门负责销售收款及结算具体实施，每周向营销策划部门提供定金、 收款、银行按揭款项实际到帐情况信息，营销策划部门也应统计除银行按揭款之外其他 际收取情,况并定期与财务部门,核建对立部门之间业务核对.关系第六条营销策划部门每周要对签约销售额至少进行以下进行三个方面工作：（一）是否超过了合同收款期限；（二）逾期欠款原因分析；（三）对逾期欠款催收）已（采拟取的相关措施。营销部门将分析反馈回财务部财门务后部，对逾期欠款的客户进,行并检对查逾期欠款原因的合理性，逾期欠款催收措施的恰当性进行分
3、析评估，每周通过办公信息平台公布，供相 阅和监督，营销策划部门应对以下内容按约定期限及逾期时间的长短建立分级预警机制1、客户定购后按期签约的. 情况2、首付款交付并按规定的时间提交按揭资.料的情况3、按揭资料交齐且工程已符合银行下款条件的按揭款回款情况4、一次性付款款项交付情况。5、与客户约定的其他情况。以上分级预警机制的预警级别按以下:标准划分1、至约定期限2前天设为一级预警，应及时提醒客户按期履约。2、至约定期限客户没有按期履约设为二级预警，应催. 促客户履约3、逾期5天的客户设为三级预警，发书面函件至客户并告知其将要承担的违约责任。4、逾期10天的客户设为四级预警，要及时书面上报至公司法
4、务部处理。以上分级预警机制营销部门可以根据市场变化进行阶段性调整，并和相关部门协商确 报董事长批准实施。第二章销售收款准备工作第七条在房地产项目销售开盘前，营销策划部门应将拟推出销售街区并经董事长核准 售窗口表（项目、幢号、房号、建筑面积、已售面积、尚余面积、批准单价、合同单价 总价等信息、）优惠政策等相关材料交财务部。财务部门签收后及时按税务机关的要求编制销售信,将息楼明盘细销表售信息明细表导入税 务开票系统，经测试可正常打.印发票财务部门应根据预计销售情况，向税务机关领购一定数额的发票，并做好后续领购及作。第八条在每新项目进行开盘销售的应前由期财务部门牵头对销售业务员、收款员、相关人员进行
5、收款、结算方面的业务知识培训，以便销售业务员、收款员、相关人员能够熟 结算流程。收款员应具有实际收款工作经验熟练使POS机及税务开票系并掌握银行票据结算的基础知识。第九条收款员及开票员的办公场所应安装录像监采控取设必备要，的安全保卫,以措避施免 和客户发生不必要的纠纷。第十条在新楼盘开盘前五营天销销，部门应通知公司财务部做好各项,准否备则工由作于财务准备工作不足，对公司产生的损失由营销部门承担全部责任。第三章 收款、结算人员岗位职责刷及卡第十一条财务部门设置开票员、收款员、收入会计销售收款及结算岗位，建立内部控 稽核机制，并由公司出纳兼职办理票据交存银行业务及卡收取款项进帐的逐笔核对工 作。在
6、非集中收款日，开票员和收款员的工作可由一人承担。第十二条岗位工作职责（一）开票员工作职责1、从票据保管人处领取地产公司销售发票，根据税务机关的要求开具销售发票。2、发票应按顺序号依次使用，所有联次一次填开，不得涂改。对于填错的, 发票应全 并加盖“作废”印戳，不得撕毁。3、每日编制、上报发票开具情况报表4、将当天的收款信息录入销售明系统。5、上级交办的其他.事项（二）收款员工作职责1、现金收款：房款、.定金2、票据收款：本票、.支票3、POS机收款：客户刷卡后核对款项金额与信用卡签名，4、负责去各银行缴存当日收.取现金5、向客户解释各项款项收取结算方面、财务方面问题，并将相关信息及时反馈至公
7、部。6、每日按时编制、上报收款日报表。7、应付案场的突发.事件8、上级交办的其他.事项（三）收入会计工作职责1、核对收款员上报的收款日报表、开票员上报的发票开具情况日报表。2、审核收款员、开票员移交的各种销售及收款原始单据并编制销售报表3、根据收款员、开票员移交,的在资财料务用友帐务系统制作相关会计凭证。4、按国家税收法律、法规的的要求进行税款的纳税申报及销售发票申购、管理工作5、定期与出纳核对销售收入款项到. 帐情况6、负责对银行对账单的核对并对出纳编制的银行存款余额调. 节表进行审核7、负责房地产销售收款、结算相关资料的收集、装订及档案管理。&定期将按揭贷款到账情况RP入原销售系统，及时反
8、馈至营销部门、营销代理公司（四）财务经理工作职责1、公司财务经理负责销售收款及结算整体工作的组织及协调，安排本公司财务人员部门信息沟通及反馈。2、对收入会计上报的所有销售资料及报表进行最终审核。3、对逾期欠款的分析及催收.的监控4、负责对开票员、收款员、收入会计的工作监督.及考核工作5、审核银行对账单并对银行存款余额调节表进行最终签字确认第四章现金收款流程第十三条收款员在收款前至少应对以下方面对经公司营销部门签字确合认同的等认单购书、 据进行审核：有无涂改、大小写金额是否正确一致，房款总价的计算是否正确，销售价 事长或授权人核准的销售窗口表进,相行关核优对惠政策是否符合公司文件的特规殊定折，扣
9、是否 取得董事长或授权人.批准第十四条收到的现金必须经验钞机清点两次以上，且用手摸看辨别真.收伪到及的清点数量款项应当天存入银行，所有现金收付业务应在监控录像下进行。将现金送存银行时，应向行政部提出派车申请，若现2金0 万金以额上超，过须通知保安人 员随从，注意保密，确保资.金安全行政部门应重点保证财务去银行解现,用否车则申将请承担相应责任。休息日及特殊事项当天收到的大额现金无法存,应入报银财行务时经理批,必准要时财务经理 应协调物业公司人员加强保.卫工作第十五条收取款项,时当出现实际付款人与认购单、合同上的购房人名,应称要不求一实致时 际付款人填写委托付款承诺书，由付款人签字确认或加盖单位公
10、章。当认购单、合同上 名称发生变更时，必须符合公司的相关审批规定。第十六条POS机刷卡收款成功，在当天结帐之前，没有特别事项严禁使撤撤消项操作 项操作密码由收入会计设置，特别事项收银员报收入会计，财务经.理书面审核确认公司出纳应根据银行进帐单机刷卡存根联及银联网上结算明细，对销售进帐的款项拆 分至每笔O涮卡明纟编制银联卡对账明细表并负责银行存款余额调节表收入会计 处审核。第十七条收款员将当天的收到的银行票据情况登入票据收并发在记当录天本移，交至财务部 银行出纳，由银行出纳当天办理资金.进帐手续票据移交时，接收人在票据收发记录本中应有,如签有字特记殊录情况当天不能存入银行的，止。第五章定金及房款
11、退付第十八条涉及房屋销售的所有退款，必须由退款人提出申请，营销策划部门按公司规程序办理批准退款.手续（一）涉及房屋销售的所有退款必须到公司财务部办理。二）当客户退定金及房款时，收入会计应检查客户是否已,退签房退会房签协单议是否经董事长或授权人签字,并确将认开具的发票收回与存根联核对无误后方可办.理付款手续三）营销策划部门提供的退房会签单应包含）（以不下限内于容：1、按公司相关规定，已履行完备的审批手续；2、物业公司确认已结清各项（适费用用于已交房情；况）3、工程部确认房屋完损情况（适用于已）交。房情况第六章交房及发票的开具第十九条开票员与收款员岗位分别设置时，二人在同一地点办公，当收款,员款项
12、收取将POS机刷卡等收款单据移交至开票员，开票员根据相关要求进行发票开开发票 经收款员核对无误后，由收款员加盖发票专用章交至客户。开票员开具发票时注意以下事项（一）开具发票时，应查看购房人身份证原件，以便将相关信息.录入开票系统户票开具相应发票。（三）开具销售发票（办理产权证使用）前，应确认所有房款均已收齐并收回前期开 有预收款、定金发票。四）开票员应将发票的记帐联及存根联妥善保管，定期移交至收入会计。在交房前五,营天销部门应通知财务部财门务，部门应向营销部门提供客户欠款,对明未细交表 齐房款的客户不得交在房办，理交房手续的前,财一务天部门应对支按票揭、等未达帐款再次确认， 并将相关情况及时反
13、馈至营销部门。第二十条销售收款、结算的简要控制流程如下：第七章按揭款项结算第二十一条公司营销策划部是销售按揭回款的直接,责主任要机负构责认购、签约、销售欠 款催收、按揭资料收集及审核，提交销售日报、销售情况报表。公司营销策划部设置银行按揭专员岗位，负责对银行按揭工作人员、客户、销售代理 间的沟通与协调，并对客户提供的按揭资料情况及款项下放工作进行,定信期息编归制集相、整理 关报表.第二十二条在按揭银行的选取方财面务，人员要对各家银行服务质量和工作效率作出评价 在选取按揭银行时，相关部门要参考财务部门的意见。第二十三条出纳收到银行出具的客户按揭款进账,当单日通移知交给收入会,收计入会计收 到按揭
14、客户的按揭款进账单时，查找客户合同档案，核对合同中列示按揭款项金额是否 账单金额一.致第二十四条收入会计应及时将相关信息录入明源销营售销系部统门，负责逐笔核每一客户按 揭款项的下放情. 况对逾期于按揭回款事项，营销部门按揭专员必须向销代公司业务人员、客户、银行按 查清原因,（拟）已采取的相关,并措追施究相关人员责任。第二十五条营销部、财务部在办理营销代理公司佣金款,应项扣结除算未时全额收款（包括 按揭未回款）的销售回款，督促代理公司向业主及（包时括催按收揭余款。）第八章房屋差价款项结算第二十六条在房屋交付,后营销部门及向财务部提供经专业机构测量的房屋面积表和补退 款差价明细表，并按公司规定的程序向公司提出退补款申请，同时书面通知.业主约定时 财务部对退款金额核对无凭误批后准，后的补退款差价明细表向客户办理同补时退收款回， 定金及预付款发,向票客户开具全额房款发票。第九章销售报表上报规定第二十七条各公司财务销售报表统一使用股份有限公司下,待发明的源表销样售系统完善 后将取消各类手工报表。财务销售类报表将根据实际,由情公况司财务部另行制定、发布实施。第十章附则第二十八条本规定公司财务部负责解释、修改第二十九条本规定自下发之日起施行。10
