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1、 漯河土地投资分析报告前言漯河土地调研概述2一、漯河宏观经济综述31、漯河市描述32、漯河市区现状与经济发展4二、宏观市场分析7三、房地产市场发展概况71、城市定位及城市发展方向72、房地产投资分析83、住宅价格走势94、现期漯河房地产市场特征105、漯河市房地产市场容量预测12四、漯河市楼盘的总体特征13五、重点地块投资分析16地块A：漯河“交通路与滨河路”地块16地块B：漯河“金山路”地块（200943号地）25地块C：漯河召陵区“黄河路、中山路东北角”地块36前言漯河土地调研概述投资发展部在漯河共考察土地信息并对漯河房地产市场进行针对性调研。现将所调研土地罗列如下：地块名称地块位置面积备
2、注2011-41滨河路与交通路西北角33581.69土地招拍挂文件获取2011-43金山北路与53853.33土地招拍挂文件获取黄河路与中山路东北角102亩召陵区政府推介黄河路北、鲁山路东、东环路西500亩召陵区政府推介松江路北、中山路东400亩召陵区政府推介淞江路南、中山路西80亩召陵区政府推介根据现场详细考察，确定其中2009-41、2009-43与黄河路与中山路地块为重点考察对象,现将漯河宗地考察结果汇报如下：一、漯河宏观经济综述1、漯河市描述 漯河市位于河南省中部,伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带,境内河流为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨河城市特色明
3、显。 交通便捷、环境优美、生态宜居，境内地势平坦,四通八达,京广铁路纵贯漯河南北，漯宝(丰)铁路西接焦枝线，漯阜（阳）铁路联通京广、京沪两大干线，京珠（海）、南（京）洛（阳）高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。 漯河的经济发展快速。“八五”时期是全国发展最快的30个城市之一,“九五”、“十五”时期经济发展一直保持两位数的增幅,并高于全国、全省平均增长水平；漯河 是全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显,培育出了全国最大的肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一 家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名
4、食品加工企业。 漯河市的城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。2、漯河市区现状与经济发展 城市面积与人口 2004年新的行政区划调整后，辖区由原来的郾城、临颍、舞阳、源汇区“三县一区”调整为郾城、源汇、召陵三区和临颍、舞阳二县。漯河城区面积1020平方公里，城市规模不断扩大，郾城、源汇、召陵、高新区等新城区建设以及淞江新区、开源新区的开发步伐加快，市区建成区面积由“九五”末的平方公里发展到平方公里，常住人口由万人增加到万人。到年，市区建成区面积平方公里，常住人口万人以上，中心城市区域率先实现一体化。到2015年，市区建成区面积80平方米公里，人口80万，到2
5、020年，市区建成区面积100平方米公里，人口100万。 辖区简述 漯河市辖临颍县、舞阳县、源汇区、郾城区、召陵区和高新区，总面积2617平方公里，2008年末总人口256.90万人，常住人口248.05万人。1948年设县级市，1986年升格为省辖市，是省定“内陆特区”，2004年9月经国务院批准，漯河市再次进行区划调整，由三县一区调整为两县三区，并设立高新技术开发区。这给漯河市的发展带来了新的机遇。漯河市历年主要经济指标(1)漯河市宏观经济指标向好，房产政策日益趋严。 房地产业是漯河市国民经济发展的支柱产业之一，不仅是经济发展的重要增长点，也是人们生活水平不断提高的显著标志。近几年来，漯河
6、市房地产业一直保持高位运行、稳步发展的良好态势。自2004年以来，漯河市房地产业更是得到了全面的释放，开发投资增长迅猛，成为漯诃市新经济增长点。漯河宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。(2)源源不断的需求动力国民经济持续快速增长 2003年代以来，漯河市GDP增长一直稳定在13%15%之间，连年保持两位数增幅并高于全国、全省的平均增长水平，运行质量不断提高；2008年，全市生产总值550.3亿元，增长13.4%；城镇以上固定资产投资213.6亿元，增长33.6%；地方财政一般预算收入19.2亿元，增长15.1%；社会消费品零售总额157亿元，增长22.8%；粮食总产量
7、166万吨，再创历史新高。 (3)市民收入增长，消费升级 全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。2008年，城镇居民人均可支配收入12364元，增长15.2%；农民人均纯收入5230元，增长14.5%；高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显。指标2004年2005年2006年2007年2008年建成区面积39平方公里467平方公里48.6平方公里52.9总人口331万人4363万人46万人47.4万人60职工人均工资8971元10270元12000元16429元人均支配收入7064元7923元9034元10732元12364元GDP279亿元322亿元377亿元446.6亿
8、元550.3亿元消费品零售额89.7亿元95.4亿元109.5亿元127.9亿元157.1亿元全社会固定资产投资713亿元1042亿元138.7亿元159.7亿元246.2亿元现住房人均建筑面积2681平方米/人28平方米/人32.6平方米/人33.67平方米/人38.21平方米/人由上表可以看出，漯河市近两年漯河市注重旧城改造和路网规划，城市风貌有了较大改观；物价指数稳定，职工平均工资稳步增长，消费能力日益提高；从全社会固定资产投资来看，漯河市住宅消化量基本在40-60万平方米之间；食品工业与商品贸易作为漯河市的支柱产业，直接反映了漯河市的经济发展总额维持高位。 总体来看，以食品工业和中部贸
9、易为支柱产业的漯河市，近几年经济稳步发展，居民生活水平日益提高，在岗职工月收入已经接近千元，消费力日益提高，现人均住房面积仍然较小，房地产需求日益放大。二、宏观市场分析宏观市场经济的回暖，带动房地产业逐步走出低谷，漯河房地产价格持续上涨，销售速度也在稳步上升；由于漯河沿河改造工程、召陵新区、淞江新区的开发建设，导致漯河土地供应量充足，未来几年房地产供应量将持续爆发，导致竞争日趋激烈。三、房地产市场发展概况1、城市定位及城市发展方向u 城市性质根据对漯河市的现状条件、发展优势、制约因素等的分析，漯河市的城市性质拟确定为：国家食品工业城，豫中区域性中心城市。u 城市规模主要包括人口规模和用地规模两
10、方面的内容。规划确定中心城区近、中、远期人口规模为：近期2010年中心城区60万人，中期2015年中心城区80万人，远期2020年中心城区100万人。u 发展目标将漯河市设成为一个综合实力较强、产业结构优化、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、交通便捷、环境良好、城市与自然共生的开放型区域性中心城市和滨水宜居城市。u 根据漯河新一轮城市总体规划，漯河的城市发展方向是“东拓、西进、北优、南控”，东拓作为城市发展的首选方向。此次规划的漯河新区位于漯河东北部，有利于进一步增强与郑州向心发展的合力。规划的漯河新区空间范围是：以漯河经济技术开发区、东城产业集聚区为基础，逐步向东北方向拓展，西起金山
11、路，东至召陵区姬石乡、召陵镇的东边界，南至规划建设的南环路，北至沙河，总规划面积148平方公里。漯河新区的功能定位和发展目标是：全市经济社会发展的核心增长极、改革发展综合试验区，食品产业集聚区，现代生物医药制造基地，承接轻工产业转移密集区，现代食品物流园区，城乡统筹改革发展先行先试区，现代复合型新区，生态宜居型新区。2、房地产投资分析近年漯河房地产投资数据20042005200620072008房地产投资增长率35.1%53.5%33.2-14.4%15.2%GDP增长率13.3%15.8%14.813.8%13.4%占固定资产投资比例1516%138%7%投资额（亿元）10.916.7115
12、.117.4数据来源：漯河市统计局从上表发现，在从04年到06年，漯河房地产投资额经历了一个快速增长过程，而且增长速度远远高于GDP增长率，一方面显示房地产业在宏观经济中地位日益重要，另一方面表明漯河房地产市场处在一个快速发展的阶段，但在07年和08年由于城市框架及拆迁速度、土地规模限制和金融经济形势的影响，房地产增速放缓，值得高度关注的是地产投资的绝对值确是居于历史高位运行！3、住宅价格走势从1999年到2004年6年间，每平方米房屋均价上涨387元，即使2004年全国房价涨声一片，也没有对漯河市房地产市场发生产生太大的影响。2005年虽然国家对房地产业进行了宏观调控，但由于漯河市房地产市场
13、并不存在泡沫，价格没有下降，反而有所提高，达到每平方1142元。07年漯河市房地产市场有了飞跃性变化一年涨幅为350 达到1550元，跟楼盘品质和拆迁及经济的发展都有关系。目前09年的高层住宅均价已经为2960元，小高层为2290元。4、现期漯河房地产市场特征漯河市房地产市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了一下几方面特征：（1）09年房地产开发投资下降 （2）新开工面积和竣工面积下降 （3）房地产开发区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发商越热情高涨，目前已形成以淞江新区版块、沙北行政区版块、沙北东区版块等三区规模，成为众多开发商角逐的地方。（4）规模型住宅区
14、不断出现 随着投资额度明显增大，大型住宅社区占据市场主导， 10万以上的项目大部集中在以上三区，且这些大型项目的开发和销售均有上佳的表现。（5）开发企业追求品牌化 为扩大市场占有率和提高公众认知度，目前众多房产商都竞相利用广告和媒体树立企业品牌，实力强者已导入CI系统。（6）项目开发追求个性化 开发商利用位置、景观、质量、新建材、新工艺等因素，追求开发楼盘的个性化来吸引购房者，经济适用房开发商则以低价格和完善的配套设施满足消费者。（7）产品设计追求人性化 以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一，实力强的开发商已把申报人居奖作为经营目标。（8）户型瘦身化趋势明显随着国家政策调控、家庭人口结构的日趋缩小、消费者认知的理性回归再加上漯河楼盘价格快
