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1、转载开发成本和开发费用的分配实例 2012-5-20 23:28垃参考国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税 处理办法的通知（国税发（2009）31号）文件第 29条：企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其 中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象 的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间 接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配 方法可按以下规定选择其一：一、占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地 总面积的比例进行分配。1. 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地 总面积的比
2、例进行分配。2. 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总 面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成 本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积 减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。例：某房地产开发公司花费10000 万元，通过“招、拍、挂”取 得了 100 亩的土地，分两期开发，第一期用了60亩，第二期用了40 亩，根据文中的方法，按照占地面积法第一期所占的土地成本应是 6000万元（1亿元X60%）第二期就是4000万元，企业又将第一期60亩土地的 80%开发普通住宅，其中的20%开发商铺，同样按照占地 面积
3、法，普通住房所占地的成本为6000X80%=4800万元，商辅所占 地的成本为 6000-4800=1200 万元。二、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地 总建筑面积的比例进行分配。1. 一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑 面积的比例进行分配。2. 分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建 筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本 对象总建筑面积的比例进行分配。三、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内 全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。四、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成 本对象预
4、算造价的比例进行分配。通过图表将刚才的内容总结一下：成本项目成本属性分配方法土地相关成本共同成本占地面积法前期工程费直接成本如果一个项目分期开发，可以按 筑面积法、预算造价法分摊。建筑安装工程费直接成本基础设施建筑费共同成本建筑面积法、直接成本法、预算法公共配套设施费共同成本建筑面积法开发间接费间接成本建筑面积法、直接成本法、预算造价 法借款费用间接成本直接成本法、预算造价法例如：2009 年1月，甲房地产开发公司分期开发一处综合项目，征 用土地200 亩，共发生土地成本40000万元。第一期开发用地 80亩，为临街的综合楼和裙楼，其中综合楼占地68亩，裙楼占地12亩。综合楼共20层，建筑面积
5、10万吧 其中1-3 层为商铺，建筑面积15万曲；4-20层为普通住房，建筑面积8.5 万裙楼建筑面积5000 tf,预算成本6500万元，综合楼和裙楼共同工程 造价成本 18000 万元，开发期间费用2400 万元，另外，综合楼商铺 直接成本 545 万元，综合楼普通标准住宅直接成本 155 万元。假设成 本对象为：裙楼、商铺、普通住宅。相关计算分配如下：（一）综合楼和裙楼土地成本的分摊按照建筑面积法每亩土地成本=40000一200=200 （万元）裙楼的土地成本=200X12=2200 （万元）综合楼土地成本=200X68=12600 （万元）土地成本分摊表项目占地面积（亩）土地成本（万元
6、）裙楼122400综合楼6813600合计8016000（二）综合楼和裙楼工程建造成本的分摊 建安成本属于直接成本综合楼工程成本18000-6500 = 11500 （万元） 裙楼工程成本：6500 万元（三）综合楼和裙楼开发间接费用的分摊采用建筑面积法裙楼开发间接费用=2400X0.5 10.5=114.29 （万元） 综合楼开发间接费用=2400X1010.5 = 228571 （万元）开发间接费用分摊表项目建筑面积（m2）开发间接费用（万元）裙楼0.5114.29综合楼102285,71合计10.52400四）综合楼和裙楼成本的汇总总成本汇总表单位：万元项目综合楼裙楼合计土地成本1360
7、0240016000工程建设成本11500650018000开发间接费用2285.71114.292400开发总成本27385.719014.2936400（五）综合楼总成本的分摊综合楼商铺直接成本545 万元，综合楼普通标准住宅直接成本155万元。27385.71 万元的总成本分配采取建筑面积法商铺分摊的共同成本= 27385.71X 1.5*10= 4107.86（万元）普通住宅分摊的共同成本=27385.714107.86=23277.85（万元）综合楼成本的分摊表项目综合楼商铺普通住宅建筑面积（万就）101.58.5共同成本（万元）27385.714107.8623277.85直接成本（万元）700545155总成本（万兀）28085714652.8623432.85单位成本（万元）0. 31020. 2757到此为止，我们完成了本例所要求的将土地成本、建筑成本和开发间 接费用这三个扣除项目在三个成本对象（裙楼、综合楼的商铺、综合 楼的住宅）之间进行分配。在分配过程中分别采用了占地面积法、建 筑面积法、直接成本法这三种主要方法。当然这个例子是比较简化的， 实际工作要比这个例子复杂一些，但可以帮助大家了解计算程序和分 配方法。
