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1、物业纠纷产生因素及解决对策随着国内社会主义市场经济制度的发展和都市住房改革不断推动，国内房地产业已进入市场化和商品化的阶段。物业服务作为一种现代房地产管理措施，以一种专业化、社会化和公司化的模式走进千家万户，影响到许多人的生活。一、物业纠纷矛盾逐渐凸显近年来，物业服务在国内发展势头迅猛，成为新闻和百姓生活中的高频词汇。物业服务领域纠纷亦日趋增多，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主结识上存在误区产生的问题。如何妥善化解业主和物业服务公司之间的矛盾，关系到房地产服务行业能否健康有序的发展，更与人们对高品质和谐生活的追求息息有关。二、物业纠纷产生因素探究一是缺少真实的宣传和有效的沟通
2、。理解才干产生信任。业主不理解物业管理行业，物业服务内容原则不透明、收费根据不明确、违约责任模糊让人无法理解，致使多数人选择回绝交费。在国内，住宅社区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻社区，这就是“前期物业”。前期物业公司先于业主进驻社区。按正常程序，应是业主购买房屋并入住后，再与前期物业公司协商签约。但现状是，几乎所有的业主在入住时都会被规定签订物业合同，同步还要全额缴纳至少一年的物业费，才干领到房屋钥匙。对物业公司而言，省去了与业主谈判的麻烦，但同步也丧失了让业主通过协商签约过程理解物业服务、理解物业收费的机会。此时，多数业主交费主线不是为了享有物业服务，而是为了获得房屋钥匙。这导致
3、业主与物业公司缺少真正的沟通、交流和理解，一开始就处在互相猜忌、互相怀疑之中，为此后双方发生更大的纠纷埋下了隐患。此外，开发商将钥匙交给物业公司的行为让业主形成了两者是一体的概念，此后也就会固然觉得开发商遗留的某些问题应当由物业公司来解决，由此会给业主和物业公司增添更多的矛盾。二是物业公司服务意识差，忽视业主的合法权利和合理规定，解决问题简朴化，在与业主的交往中容易产生摩擦。物业服务项目既多且杂，一种环节浮现问题，都也许引起矛盾。但在现实中，当业主需要协助时，不少物业人员采用互相推诿或者置之不理的态度;而当物业公司规定业主履行义务时，许多物业人员的工作方式简朴粗暴，主线不考虑业主的感受，引起业
4、主的反感。有的物业公司完全以营利为目的，只顾收费而不履行任何商定的服务行为。任意增长收费项目，肆意挥霍物业服务费，甚至当业主有不批准见时即以停电、停水、限制业主进出物业区域等手段相要挟，严重侵犯业主的权利。这无形中激化了双方的矛盾，使业主更坚定地加入到欠费的行列。同步，众多业主对物业服务内容和原则有疑问而拒交物业费时，许多物业公司不是通过有效的宣传、积极与业主进行良性沟通、查找自身存在的问题、改善自己的工作方式来解决，而是直接采用诉讼方式解决，使矛盾迅速升级。单纯用诉讼方式解决欠费问题的成果是导致了一种恶性循环：物业公司和业主之间缺少沟通与互信，业主对物业不满而拒交物业费物业公司收费局限性，服
5、务质量下滑引起更多业主的不满，欠费规模更加扩大物业公司进一步把大量的精力投入到物业费诉讼中，以求尽快收取物业费诉讼往往只能解决欠费问题，解决不了业主提出的其她合理规定，业主因对裁判不满而拒不执行，并且继续欠费，最后的成果是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。三是思想观念错位，业主和物业公司都不能摆正位置，通过协商解决问题。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司觉得自己是社区管理者，业主是被管理的对象;而业主则觉得自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务结识就大相径庭，这种观念上的巨大差别导致
6、双方在互相沟通中的巨大障碍，事实上这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想本源。要想协商解决问题，就必须摆正各方位置，理顺法律关系。四是业主群体的分散性和个别性与物业服务的整体性和公共性，加大了业主与物业公司协商的难度。社区的业主群体是庞大而分散的，每个业主的想法、做法都不一致，而物业公司提供的服务是针对全体业主的，因此物业公司要想与每个业主都能协商一致，几乎是不也许的，这就进一步加大了协商的难度。五是多数业主自治水平较低，缺少公共责任意识，对自己的权利缺少对的的结识，也不懂得如何对的地行使权利。在筹划经济体制公有住房分派模式下，人们早已牢固树立了住房不付费的观念，并且也不关怀房屋及有关
7、设施的维护状况，反正有“公家”负责，自己不必操心。虽然商品房的兴起让许多人成为了房屋所有权人，但在观念上不少人并不觉得这和以往分派公房在居住上有什么本质区别。面对物业费，许多业主都觉得“此前历来没有交过”因此就“不应当交”。物业服务是面向全体业主的，而许多业主完全以个人的主观感受对服务进行评价，一旦自己对服务不满意就回绝交费。更多的业主把自己当成旁观者，不懂得通过集体决策来体现自己对物业服务和收费的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不积极交费，导致欠费风气盛行。六是政府部门介入局限性，对物业公司和业主双方权利义务的监管、规范、引导不够，没有及时消除纠纷隐患。虽然物业公司与业主之间最后是要通
8、过自由签约来对服务和价格达到一致，但物业服务具有一定的公共性，它关系着社区全体业主的正常生活，因此政府不能完全放任由业主与物业公司自行解决。一般状况下，社区建设完毕后，都是由开发商指定物业公司进行前期服务，政府部门不加以任何监管;当业主入住社区后，政府部门也不参与业主自治组织-即业主大会和业主委员会的设立，没有进行必要的引导。此时，因物业公司由开发商指定而听命于开发商，不肯接受业主监督;而积极规定并参与召开业主大会、设立业主委员会的，往往又都是某些与开发商、物业公司有较大矛盾的维权业主。本来物业公司和业主急需的是一种可以互相协商交流的平台，但在实践中，有的物业公司完全靠向开发商，漠视业主的合法
9、权利与规定;而有的业主委员会完全是为了维权而设，一开始就带着较强的对立情绪。因此，两者非但不也许心平气和地进行协商交流，反而会将矛盾激化。三、物业纠纷的多元化解决途径目前物业费纠纷已经发展成形并且扩大到一定规模，解决起来具有一定难度。对人民法院而言，当务之急是针对物业纠纷诉讼拿出一套行之有效的应对方案，通过诉讼引导业主和物业公司通过法律途径解决问题、化解矛盾。诉前调解可以迅速化解矛盾，提高审判效率，实现法律效果和社会效果的统一;同步又有助于及时发现问题，避免矛盾激化。一、 多管齐下调处物业纠纷物业纠纷发生后，诉讼并不是解决问题的最佳途径。物业公司单纯用诉讼方式解决欠费问题易激化与业主的矛盾。针
10、对物业纠纷牵涉面广、波及民生和容易引起群体性诉讼的特点，借助多方力量，加强调解工作，多管齐下调处物业纠纷。法院应积极摸索借助社区力量化解物业纠纷，逐渐将物业纠纷纳入巡回审判范畴。法官借助力量，加强与居委会、街道、房管部门的合伙，积极到案件现场上门调解、就地办案，邀请上述组织和对纠纷状况比较熟悉的居民多方共同参与调解，协助做好当事人的思想工作，理解案发因素，查明事实，第一时间从源头化解矛盾。针对因居民不满意物业公司服务质量等状况而引起的纠纷，及时向物业公司反馈状况，并通过司法建议督促物业公司纠正局限性之处，做好调解的基本工作。对有些并非由于物业公司过错而导致的纠纷，耐心向居民解释有关法律规定，消
11、除误解，从主线上化解矛盾。此外，还要注重积极推动物业纠纷诉前调解、速裁与专业化审判相协调的纠纷解决机制，特别是完善物业纠纷诉前调解程序，加强诉前调解程序的告知工作，通过诉调对接中心的有效运作完善调解与诉讼的衔接，以案件分流提高物业纠纷审判效率。二、加强法治宣传 加大沟通力度法院加强对业主委员会成员进行物权法等有关法律法规及规章的宣传，使其不断提高自己的业务能力，依法行使职权：业委会在履行职责的过程中，对于不明确的职责内容和范畴，涉及业主大会和业主委员会职责分工不明确的，应当积极向房地产主管部门或街道办事处等行政主管部门予以征询;业委会应当加强对物业服务公司的监督和管理，在签订物业服务合同步要加
12、强保护业主的利益，细化物业服务的质量原则以及违约责任，对车辆管理、停车费使用、保安职责等目前广受争议的条款实行“特事特约”，以免后来引起不必要的纠纷。此外，还要加强与物业公司的沟通力度，做好息诉工作。在批量审理的业主欠费案件中，针对多数业主对物业公司服务质量不满意却无法举证的状况，法院一方面要通过居委会等基层组织理解实情、提出整治意见，另一方面也要加强对物业公司的化解力度和释明工作，使某些物业公司能积极减免部分物业费，或者与业主达到和解后撤回起诉，有效地避免群体性矛盾的激化。法院还需加大对业主依法使用物业、遵守业主公约、履行缴费义务的宣教力度，通过备案前、审理中、宣判时、判决后的释法工作，切实
13、提高业主的法治意识，使其进一步提高自治意识，明确物业服务公司在保养、维修、保安、清洁等方面的义务和职责，避免拒不缴费的不当抗辩行为，对物业服务公司的不当行为和其她业主的不当行为，要通过合法途径维护好自身的合法权益。三、规范经营管理，理顺市场秩序。物业服务关系百姓的平常生活，稍有异常就会引起群体性纠纷，危害社会稳定。因此，政府部门对物业公司绝不能简朴采用市场化的管理方式放任其自主经营，而应加大管理力度，保证物业公司做到诚信经营、规范服务。政府部门应当指定专门机构对物业公司进行长期监管，受理业主对物业公司的投诉，同步定期积极征求社区业主对物业公司的意见，对业主的投诉和意见，负责任的进行调查并做出答
14、复，同步反馈给物业公司。对于物业公司经营中浮现的任何违规行为，政府有关部门应及时制止，责令其整治并予以惩罚;对于严重缺少诚信，导致社区内大多数业主不满意的物业公司，应当吊销其资质，同步吊销其重要负责人的从业资格。通过政府部门受理投诉，及时纠正物业公司的不当行为，可有效化解矛盾，避免矛盾升级。社区的有关资料是进行物业服务的前提，这些资料在移送业主委员会之前，不应当交由前期物业公司保管，而应当由政府统一保管，或者由政府指定专门机构备份保管各社区资料。这样当物业服务合同被解除时，就可以有效避免前任物业公司以不移送社区资料为要挟，阻碍后任物业公司的接管。文章来源：中顾法律网 (免费法律征询，就上中顾法律网)
