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1、http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载！第一部分：洛阳市基本概况一、洛阳市简介洛阳位于河南省西部，亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸， “居天下之中”素有“九州腹地”之称，是华夏文明的重要发祥地之一，因地处洛河之阳而得名。洛阳是国务院首批公布的历史文化名城和中国七大古都之一。现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、廛河、郊区、吉利六个城市区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里，总人口610万，市区人口139万。 洛阳地理条件优越。它位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。年平均气温14.2降雨量546毫米。东
2、邻郑州，西接三门峡， 北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里， 南北宽约168公里。由于洛阳地处中原，山川纵横，西依岭，出函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”之称。所以自古以来洛阳既是兵家的必争之地，也自然成了历代帝王建都筑城的理想场所。二、洛阳市交通铁路：两大铁路干线陇海、焦枝在此交汇，同时又是第二条欧亚大陆桥（连云港鹿特丹）的重要一站，可直接发货运往中亚、东欧、中欧等国家及世界其他地区。公路：区域内公路网健全，横贯东西的310道和纵贯南北的207国道交汇与此，郑汴洛高速公路、洛三高速公路（建设中）使公路运输更
3、加快捷。航空：郑州新郑机场（170KM） 洛阳机场(15KM) 三、洛阳市旅游业发展洛阳位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。北25公理有中华民族的母亲河黄河及举世瞩目的小浪底水利枢纽工程，270平方里浩淼水面与崇山峻岭融为一体，构成一幅北方千岛湖的壮观画面。东80公理有中岳嵩山及少林寺名胜， 青山叠翠，峰峦耸峙，寺庙巍巍，武校林立。南部和西部50到160公里范围内，分布有国家森林公园白云山、龙峪湾、花果山和国家级自然保护区伏牛山，有栾川老君山、洛宁神灵寨、嵩县天池山、新安青要山等8个省级森林公园和自然
4、保护区，还有“北国第一溶洞”鸡冠洞、“北国水乡重度沟和陆浑水库旅游度假区等景点，旅游产业已经发展成为洛阳重要的支柱产业之一。四、洛阳市工业发展大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色。现有5000多家独立核算工业企业，拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、HJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。国家级企业技术中心6个，省级14个。以结构调整为主线，投资100亿元，正在全力实施16户企业、48个项目的“1648”传统产业升级改造工程，加快发展石油化纤、煤电铝一体化、电子信息3大新兴优势产业。“十五”末全市工业
5、销售收入可达1000亿元左右。五、洛阳市新区简介洛阳新区由六个功能分区组成:中心区，11.2平方公里，是洛阳市未来的行政、文化、商务、金融、信息中心；关林商贸区，10.8平方公里，规划突出和强调了商业贸易、商业物流和金属加工等功能；大学城和体育中心，8.5平方公里；高科技工业园区，13.9平方公里；隋唐城遗址区，22平方公里，主要以建设森林公园和发展生态、观光农业为主，既可有效保护隋唐城遗址，又形成了洛阳市的绿色心脏；滨河公园，4.9平方公里，则是以各色花卉为主，将成为与洛河以北的洛浦公园相对应的休闲娱乐场所。 洛阳新区先期开发建设总面积约33.6平方公里，规划总人口约50万人，新区征地、基础
6、设施、重点工程项目建设总投资158亿元，规划各类城市主次干道52条，总长180公里；园林绿化规划、公共绿地总面积达855公顷，绿化覆盖率达40；水系规划，共需修建主干渠、支渠和排水明渠共63公里，开挖人工湖9处，占地约1600多亩；公共设施规划，将建3座公交停车场、8座变电站、1座自来水加压站、2座煤气储备站、3个集中供热中心、8所中小学校和3所中心医院。 第二部分：洛阳市房地产市场发展概况一、2007年-2009年洛阳市房地产发展概况继05年强劲增长后，06年洛阳房地产进一步出现“井喷”行情：全年房地产开发完成投资78.8亿元，比上年增长71.1%。商品房竣工面积188.7万，下降3.4%，
7、销售面积323.7万，增长58.5%。商品房销售额61.5亿元，增长74.7%。07年再上新台阶，全年房地产开发完成投资110.1亿元，比上年增长39.7%。商品房竣工面积362.2万，增长92.0%，销售面积439.7万，增长44.8%。商品房销售额103.9亿元，增长74.6%。正当洛阳房地产双双(全面)飘红时，受到了“金融海啸”的影响，08年全年房地产开发完成投资110.2亿元，增长0.1%。商品房竣工面积378.4万，增长4.4%，销售面积269.5万，下降38.7%。商品房销售额69.8亿元，下降32.8%。从洛阳市房管局获悉，2009年洛阳房地产市场呈良性、平稳发展态势，新建商品房
8、销售量增幅明显，首次突破百亿元大关。2009年，在全国房地产行业的一片热闹声中，我市房地产业平稳发展，商品房建筑面积大幅缩水。全年商品房批准预售项目90个，套数17211套，建筑面积180.15万平方米，比上年同期下降了41.97%。受市场刚性需求的影响，商品房销售量仍呈增长趋势，全年商品房销售31045套，销售面积342.37万平方米，销售额达到107.57亿元，首破百亿大关。销售数量、面积、销售额分别比上年同期上涨63.13%、66.53%、75.34%。2009年，洛阳商品房销售均价为3142元/平方米。新建商品房成交价走势图显示，我市房价峰值出现在9月份前后，一度高达3736元/平方米
9、。房价从10月开始走低，12月降至3094元/平方米，比11月略涨2.01%，比上年同期上涨7.69%；商业用房交易均价为7442元/平方米，比上月上涨4.41%，比上年同期上涨45.92%。(来源：河南省信息中心)二、2010上半年洛阳市房地产发展状况2010年上半年，国家宏观调控政策频出，给房地产市场带来了不少新变化。洛阳楼市在调控中总体保持平稳健康的发展态势：刚性需求依然旺盛，新开楼盘同比增加，市场销售趋于理性，住宅品质不断提高，市场信心依然保持在一个较高的水平，主要体现在以下几个方面：1、供求关系，直接影响着楼市的走向。今年上半年，洛阳楼市新开工面积增加不少，与去年相比，正在建设的新项
10、目数量增加，预计到8月9月，一些大开发商还会有新的楼盘上市，市场新增供应量也会有所增加。1月6月，我市商品房批准预售项目51个，套数12410套，建筑面积128.54万平方米，比上年同期上涨148.96%。其中商品住宅批准预售套数9105套，建筑面积105.88万平方米，比上年同期上涨122.76%；非住宅批准预售套数3305套，建筑面积22.66万平方米，比上年同期上涨439.52%。6月是楼市传统的淡季，也是调控新政推出的第三个月。但不少开发商看好洛阳楼市的发展前景和市场潜力，纷纷推出新盘，东方今典、世贸中心、帝都国际城等9个楼盘的3299套新房先后批准预售投放市场，总面积达31.06万平
11、方米。充足的房源，稳定了市场的供求关系。2、市场销售 同比下降楼市调控近百天，市场悄然间也在发生着变化。今年上半年，受国家宏观调控政策的影响，洛阳楼市一些改善型购房者持币待购，市场的刚性需求依然旺盛，投资投机者减少，销售面积同比出现了下降。1月6月，洛阳新建商品房销售13210套， 147.96万平方米，销售额53.42亿元，同比分别下降5.86%、2.72%，上涨21.08%。其中商品住宅11419套，销售面积136.44万平方米，销售额46.38亿元，分别比上年同期下降12.12、5.3，上涨15.81%；非住宅 1791套，销售面积11.52万平方米，销售额7.04亿元，比上年同期上涨7
12、2.54%、43.64、72.97。不少开发商认为，洛阳的房地产市场一直处于稳定、健康的发展状态，今年春节前后，楼市还迎来“阳春热销”，但近两个月来，经过宏观调控，不少市民有了观望情绪。但从市场成交情况来看，只要开发出适销对路的楼盘，仍然会受到需要改善居住条件、提高生活品质的购房者的欢迎。6月新建商品房销售同比下降比较明显。当月，我市新建商品房销售2201套，销售面积24.49万平方米，销售金额8.43亿元，同比分别下降24.29%、26.74%、18.63%。其中住宅1911套，销售面积22.83万平方米，销售金额7.39亿元，分别比上年同期下降26.16、25.27%、17.25；非住宅2
13、90套，销售面积1.66万平方米，销售额1.04亿元，分别比上年同期下降9.1%、42.36、27.27。6月销售下降，虽然有淡季的因素，但更多的是调控政策作用的显现。洛阳是三线城市，对调控政策有其滞后性，目前，购房者的观望气氛渐浓，持币待购的家庭在增加。3、品质楼盘 最受欢迎从上半年楼盘销售情况看，地段较好、开发商品牌形象良好、品质过硬的楼盘仍然有广阔的市场；不少中低价位、中小户型产品的楼盘也出现了开盘热销的场面。从数据上看，洛阳的商品房销售受政策调控的影响十分有限，房地产市场总体保持平稳健康的发展态势。房地产企业今后开发项目时，应着力在提高品质、改善住房结构及居住环境上下工夫。调控带来的最
14、显着变化之一就是购房者越来越理性。第三部分：洛阳市主要楼盘调查情况一、主要楼盘分析 经过一周（7月26日-7月30日）的市场调研，主要调查了洛阳市主要在建和在售楼盘11家，分别为世纪华阳、恒大绿洲、顺驰城、香港城、建业壹号城邦、东方金典、奥体花城、香榭丽黎明、山水富地、河畔明月和亚秀丽都。此次调查的主要目的是从整体上了解洛阳市房地产行业近期发展状况，详尽细致的了解各楼盘的基本信息如建设情况、销售状况、物业、景观等。世纪华阳 世纪华阳由河南建业住宅集团与香港亚世联合投资、洛阳中亚置业发展有限公司开发。西临南昌路、北接延安路、东连珠江路、南临九都路。项目共占地290171平方米，建筑面积近百万平方
15、米，集高档住宅、甲级商务楼、高档商业、酒店公寓、商务公寓于一体。从区位上分析，世纪华阳地理位置优越，紧邻万达广场同时处在靠近南昌路丹尼斯商业圈辐射范围内，交通便利商业发达周边配套设施齐全；从周边环境上分析，整体绿化率高，世纪华阳一、二期景观已基本完成，社区内景观、园林、植被初具规模，项目紧邻洛阳的皇家园林西苑公园，环境幽雅。世纪华阳三期共有15到19号五栋高层，此次推了同15、17号楼盘，15号楼为33层，一个单元共97户，17号楼两个单元，分别为31层和33层，共184户，主力户型以127164三室为主，和一期一样，两栋高层均为两梯三户，目前均价5300元/平方米。自4月17日开盘以来，销售状况良好，到7月中旬仅售15套房源，主要分布在30层以上与顶层。推出的促销手段为一次性付款优惠2%，前10为预定的客户再优惠5000元。香港城香港城是由洛阳南华置业有限公司开发建设的大型复合型社区，它位于涧西区武汉路南端，总占地381亩，总建筑面积50万平米，及多层、电梯洋房、花园洋房、小高层、高层等多种建筑形态与一体，分布错落有致。香港城已开发三期，作为西城区最大的居住生活区，其具以下几个优势：一、开发较早，拥有较为成熟的物业管理兴广物业，自香港城项目开发以来，一、二、三期初具规模。二、800游泳池，健身馆座落其间,周边配套设施较为完善。三、由于前面几期香港城以多
