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1、目 录前 言I第一章 概 述11.1 项目名称：桂林万福园11.2 项目主办单位：桂林市象山区人民政府11.3 项目背景11.4 项目名称的策划说明21.5 编制依据21.6 建设范围31.7 园区开发的战略意义31.8 项目的定位41.9 项目建设的必要性4第二章 项目市场分析及预测92.1 中国旅游行业的概况92.2 万福园建设的市场背景102.3 桂林市旅游业现状132.4退休产业市场分析162.5 休闲度假产业市场分析182.6 会展产业市场分析192.7 高尔夫市场可行性分析222.8 桂林旅游的SWOT分析30第三章 项目建设地点和建设条件363.1 项目建设区域概况363.2 园
2、区概况383.3 建设条件413.4 旅游风景资源评价453.5 开发建设条件综合评价59第四章 策划方案604.1 拟建区域策划取名“万福园”604.2 项目概况604.3 项目的定位“世界级、桂林化”的国际性一流文化游憩商务区（CRBD）614.4 策划概念634.5 策划调研644.6 策划原则654.7 策划目标“千年古城，万福桂林”654.8 规划衔接与园区功能分析664.9 园区业态分布714.10 主要区域功能分区74第五章 项目开发策略和建设方案835.1 开发策略835.2 建设方案87第六章 公用工程896.1 交通工程规划896.2 给水工程规划896.3 排水工程规划8
3、96.4 燃气工程规划896.5 电力工程规划906.6 通信工程规划906.7 环卫工程规划916.8 消防工程规划916.9 防洪排涝工程规划926.10 绿地工程规划926.11 管网综合规划92第七章 节能与节水措施947.1 节能措施947.2 节水措施95第八章 环境保护968.1 环境保护执行标准和评价依据968.2 环境评价原则978.3 生态环境现状978.4 主要环境目标988.5 项目建设的主要环境问题分析及环境保护措施988.6 环境容量的测算1028.7 环境影响评价结论104第九章 劳动安全与卫生、消防1089.1 安全危害因素及危害程度分析1089.2 卫生、防疫
4、1089.3 安全措施1099.4 消防措施109第十章 组织机构及人力资源配置11010.1 组织机构11010.2 劳动定员11010.3 人员培训111第十一章 投资估算11311.1 编制依据11311.2 投资估算113第十二章 社会经济评价12012.1 项目对社会经济的影响分析12012.2 项目与所在地互适性分析12212.3 社会风险分析12212.4 社会评价结论123第十三章 风险分析12413.1 市场风险分析12413.2 资源风险分析12513.3 工程技术风险分析12613.4 社会文化风险12613.5 风险的规避和对策126第十四章 研究结论和建议12914.
5、1 研究结论12914.2 建议130桂林万福园项目策划及可行性分析报告 前 言前 言“人一生中有两种东西是永远不能忘却的，这就是母亲的面孔和城市的面貌” 纳乔姆希格梅 （土耳其）There are two things that are unforgettable in the whole life of a human, they are mothers face and citys landscape 。 Nathium Higmeyr (Turkey)思考：50年以后，我们给城市留下了什么?Question: In 50 years,what will we leave for cit
6、y? 作为从事前期规划工作者的我们，总是在思考这样的问题，在城市发展的历史进程中，许多内容在不断的发生变化，工厂变成了办公大楼或是学校，商业建筑变成了酒店或者会议中心，住宅被推倒了重建，人群换了一拨又一拨虽然有很多东西随着时间的发展在不断地变化，但是，我们可以留下： 受到良好保护的、无污染的、可持续发展的环境； 优良的城市公共空间； 城市文化的传承； 贯穿城市的交通系统；而这些，正是我们在前期规划中需要特别关注的内容! 万福园的此次策划是在原有规划五个区的基础上又细分为十个区，园区以独特的森林、温泉、人类化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然风光、五家疗养院、乡土田园风情等为特色，结合万福路的名称和
7、中国福文化的习俗，把策划园区命名为“万福园”，寓意是依托千年历史文化名城的深厚底蕴，打造桂林万福旅游新城，引领城市南拓发展。万福园策划建设如下十个区：以森林公园和五家疗养院为基础的万福森林养生区；以甑皮岩遗址公园为中心，结合桂林历史名人、桂林抗战文化以及周边的军事学院建设而成的万福历史文化观光区；利用区内基本农田保护区设立万福田园观光区；利用区内荒地、荒山建设万福高尔夫度假区；利用区内温泉设立万福温泉度假区；在园区中心依托山体众多，结合中国“福”文化和岩壁艺术设立中华“福”文化走廊；利用将来搬迁之后留下的厂房和旧的村落，结合周围的环境设立万福国际艺术生活体验区；区内配套设立万福国际会议中心、万
8、福观光度假酒店、万福商贸旅游区。桂林市旅游发展战略的总目标是把桂林建设成“世界级、桂林化”的一流旅游目的地。万福园的发展目标在未来的20年时间内，吸引全球510万人来退休旅游疗养，提供4500个接待床位，增加35万个就业岗位，创造旅游收入50100亿人民币，增加GDP200400亿元人民币。把万福园区建设成为“世界级、桂林化”的国际性一流文化游憩商务区（CRBD），即（Cultural Recreation Business District）。 III桂林万福园项目策划及可行性分析报告 第一章 概述第一章 概 述1.1 项目名称：桂林万福园1.2 项目主办单位：桂林市象山区人民政府1.3 项
9、目背景桂林旅游业是广西旅游业的龙头，自治区20012010年规划中确定全面开发以桂林城市为中心的桂北旅游经济区，桂北以山水风光、民族风情和文化古迹为特色，形成国内外著名的大桂林旅游圈，包括桂北旅游路网改造、景区建设、生态保护以及旅游服务软件配套建设，进而推动桂北旅游业快速发展。桂林是国际著名的风景旅游城市和历史文化名城，旅游资源十分丰富。随着改革开放的逐步深入，桂林已成为世界旅游的热点，国内外游客增加迅速，旅游淡季不淡、旺季更旺的持续旺势；旅游业已成为桂林市国民经济的主导产业。“桂林山水甲天下”，对游客具有极大的吸引力，游桂林山水，观漓江风光，已成为游客的最佳选择。2005年12月31日万福路
10、的建成通车迈出了桂林市“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”战略的重要一步，其沿线特别是象山区段沿线大量未开发的土地资源和众多的休闲疗养设施随之被激活，整个万福片区的建设和发展也得到了市、区两级党委、政府的高度重视和社会各界的空前关注，大量的境内外投资商表现出了浓厚的兴趣，提出了投资意向。2008年12月19日，修编后的桂林市旅游发展总体规划通过了评审组的评审。这个总体规划为我们描绘的美丽前景是：桂林市旅游发展战略的总目标把桂林建设成“世界级、桂林化”的国际性一流旅游目的地。桂林旅游业在全国旅游市场中的定位全国最重要的综合型旅游目的地及旅游综合改革实验地，全国最优秀的旅游城市。万福园区位于规划
11、万福路的中段，居于桂林城区、临桂新区和雁山新区的中心，地理位置优越，沿线有大量未开发的土地资源和众多的休疗养设施，园内以独特的森林、温泉、人类化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然风光、五家疗养院、乡土田园风情等特色，在未来的20年时间内，把万福园区建设成为“世界级、桂林化”的国际性一流文化游憩商务区（CRBD），即（Cultural Recreation Business District），是一个具有战略眼光的决策。1.4 项目名称的策划说明策划园区位于万福路，福文化传承千年，福禄喜寿祥瑞，“福”已经成为一切美好事物和谐的集合。取名万福园寓意“千年万福”，一样的山水、不一样的桂林，“福”字策划作
12、为园区的形象标志。1.5 编制依据(1) 桂林旅游发展总体规划（修编）（2008-12-19）；(2) 桂林市土地利用总体规划大纲(20062020年) （2008-12-25）（2009年4月国务院审批）；(3) 桂林市城市总体规划（20012010年）；(4) 桂林市城市绿地系统规划；(5) 桂林市城市规划管理技术规定；(6) 桂林城市风貌设计导则；(7) 桂林市城南组团（象山区）分区规划；(8) 建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006-7）；(9) 广西国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要(10) 桂林市环境保护第十个五年计划和到2010年长期规划 （2001-6）(11) 业主
13、提供的其它相关资料。1.6 建设范围万福园位于万福路象山段两侧，东与城市建成区相连，西接临桂县，面积17.375平方公里。1.7 园区开发的战略意义1、环顾世界著名旅游城市发展历程，依托园区独特的资源，构筑彰显城市形象的地标工程是城市发展的明智之举。万福园将规划有自己园区内独特的地标工程,如园区内的福文化广场、云端剧场、索道式观光酒店、山顶网球场等。2、概览桂林的旅游，万福园的核心城市区位，更彰显其在同类型资源中的独特之处和不可多得的开发优势。以“3S”视角，俯瞰桂林的旅游：桂林山水甲天下，但是缺乏与其知名度相匹配的项目活动；桂林市酒店众多，但是缺乏大规模、高档次的集群式酒店；桂林市发展以服务
14、业为基础，但是没有统一的，能够与国际接轨的标准化服务；桂林旅游景点众多，但是没有整合成相互关联的旅游网络；桂林历史名人、英雄人物众多，但是现代桂林人缺少区域自豪感。3、地处象山片区，万福园的成功开发，将有望引领象山片区的功能转型。象山区的发展要拓展新的发展空间，让老城区的发展与新区建设相得益彰。按照“南拓雁山、西连临桂”的设想，本项目处于枢纽位置，战略地位十分关键。万福园的成功开发，将有望引领象山片区的功能转型。1.8 项目的定位象山区，现在作为整个桂林的CBD（大型购物、金融中心、高端酒店云集），万福园将成为桂林乃至广西和全球的CRBD（文化游憩商务区），未来万福园区域价值将是桂林城市价值的一种直接体现。1.9 项目建设的必要性1.9.1 项目建设是桂林市社会经济发展的需要在桂林市经济和社会发展十一五规划中，建设现代化国际旅游城市被确立为两大战略目标之一。规划中提到，把全面加快以旅游为龙头的服务业发展作为产业结构调整的着力点，不断提高服务业增加值占生产总值的比重和服务业从业人员占全社会从业人员的比重。由此可见旅游业在桂林国民
