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1、深圳大学经济学院本科生毕业论文房地产开发企业财务风险研究 房地产开发企业资金链问题研究姓名 邹 梦 颖学号2008020311专业会 计指导教师陈 韩 峰 老师摘 要面对市场的不景气，在宏观调控步步紧逼的重压下，房地产开发企业度过了不平凡的2011年。2011年对于众多房地产企业来说是极具挑战性的一年，对很多中小型房地产企业来说更是决定生死存亡关键的一年。伴随着许多中小企业因资金链发生断裂而倒闭，企业主纷纷逃跑的消息的不断爆出，房地产企业人人自危，对于财务风险更加关注。各大房地产企业改变销售策略，纷纷转型寻求出路。从2009年的疯狂拿地热潮，转变为减少存货、减少开支、降价促销及积极扩展融资渠道
2、，来求得资金链的完整和生产经营的稳健发展。本文正是在这样的背景下，对房地产企业的资金链管理进行研究。本文主要分为四大部分，第一部分，系统的介绍了企业的财务风险以及财务风险的种类等；第二部分，阐述现今房地产开发企业所面临的困境；第三部分，着手对房地产企业的资金链情况作以分析，分析影响资金链的因素，并从资金流通的三个方面系统的对现今房地产开发企业的资金问题作以分析。并重点挑选了10家有特点的企业特别作以分析，从10家具有代表性意义的房地产企业2011年财务报表和经营情况入手，分析推测出房地产企业在市场整体面临的困境和问题所在，并提出解决措施。关键词：房地产开发企业 财务风险 资金链 筹资 目 录引
3、 言 1一、企业财务风险概念简述 1二、房地产开发企业财务风险种类 2 （一）投资风险 2 （二）偿债风险 2 （三）筹资风险 2 1、借入资金的风险 2 2、自有资金的风险 2 （四）营业风险 3三、房地产开发企业现状与面临的困境 3 （一）房地产开发企业现状 4 1、经营现金流大幅减少 4 2、偿债压力大 5 （二）房地产企业资金管理面临的困境 5四、房地产上市公司资金链状况分析 6 （一）资金链定义 6 （二）影响房地产开发公司资金链断裂因素 7 1、国家政策面因素影响导致资金链断裂 7 2、国际金融市场变化的影响 8 3、来源于资本市场的影响 8 （三）从资金流通三个方面综合分析资金链
4、情况 9 1、资金筹措状况分析 10 2、资金使用状况分析 10 3、资金回流状况分析 11 （四）2011年房地产企业报表分析 12五、关于房地产开发企业应对资金链断裂问题的可行性方案 24 （一）并购整合 24 （二）海外融资 25（三）保险基金 25（四）减少存货 26六、结论 26参考文献 27引 言2011年无疑是房地产开发企业的跌宕起伏的一年，中小型房地产企业如雨后春笋般出现，而各大房地产企业疯狂抢地，使得资金受困。加之，国家一系列宏观调控政策的下达，银根紧缩政策的持续升级等，使得房地产开发企业的发展严重受限。2012年开春，各大地产商面临巨大的债务危机和资金链断裂风险，不得已只能
5、降价出售房地产，以求得销售回款的资金弥补！巨大的资金缺口使得各大房地产企业面临着严峻的财务风险，中小型房地产开发企业更是面临着破产或被兼并的窘境。企业的财务风险日趋受到企业的重视，控制财务风险、解决营运资金供给成了众多房地产企业的第一要务。本文主要通过对2011年各大地产企业的财务报表各项指标作以分析，挑选了十个较为突出的企业进行了重点分析，由小及大估计出市场大环境下存在的问题和原因，并提出相应的解决方案。一、 财务风险概念简述财务风险有狭义和广义之分。狭义的财务风险又称筹资风险，指企业在负债经营的过程中，对于所借用资本无法及时到期偿还，使得企业蒙受损失的可能性。借入资本的途径有两种：一是企业
6、向金融机构、其他企业或融资机构筹措资金；另一种是企业经营者的自有资金。广义的财务风险是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素，使得财务风险具有不确定性，使得企业实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失或获得超额利润的机会或可能性。财务风险存在于企业资金运动个各个环节，企业内部经营的各个方面及企业环境中的各个因素。而且，企业的其他风险对于企业的影响最终会通过企业的财务风险显现出来。所以说，财务风险是企业经营活动过程中各种不确定性的综合反映，是企业风险货币的集中体现。企业若想长久、稳健、顺利的发展，应对财务风险加以重视。二、 房地产开发企业财务风险种类 财务风险在企业经营中涉及面较
7、广，其具体细分可分为以下几类风险：（一） 投资风险 房地产投资风险，指从事房地产投资造成的损失的可能性的大小。损失包括投入资本的损失及实际收益小于预期收益的超额部分的损失。由于房地产投资占用资金多、资金周转期长，随着时间的推移投资风险因素也将随之增多。房地产投资本身也存在不足，如变现能力差、资金占用量大等属于资金密集型企业。而且，国家宏观经济、政策和地区经济情况对房地产投资的影响也十分明显。（二）偿债风险偿债风险是指出现资金短缺，不能支付到期债务的可能性程度。造成偿债风险的原因一方面，由于资本筹资的风险存在，不能到期偿还债务；另一方面，营销售不畅或资金回笼困难，造成应收账款数额巨大、存货过多。
8、（三）筹资风险企业的筹资风险主要来源于两个方面：借入资金的风险和自有资金的风险。借入资金的风险主要表现于两点：第一点，企业管理者对筹资风险的意识较为淡薄，筹资方式多有不当，加之，介入资金成本过高，这些都会在无形之中增加企业的财务风险。第二点，企业介入资金进行经营活动，由于宏观环境因素或经营不善等因素，只是企业无法按照约定时限偿还本息，筹资风险就无法避免。企业自有资金的风险也主要表现与两点：一，企业使用自有资金虽有不用还本付息的好处，但若资金投入的项目未能达到预期的收益，则会给以后的经营活动和筹资活动带来困难。二，企业筹集资金费用过高，则会给企业经营带来影响，同时也会影响企业的形象，不良信息会使
9、企业潜在的投资者丧失的可能性增加，这同样会给企业带来财务风险。 （四）营业风险营业风险是指因房地产开发项目由于经营管理不善导致预期收益不能顺利实现或不足以补偿金应给用的可能性。它要求企业管理者用最合适的手段降低管理成本。实现这一目标就需要经营者及风险管理者对各种效益和费用支出进行科学的分析和对成本及费用支出的严格核算。由此可见，房地产企业的上述财务风险能否得到有效及时的控制，对房地产企业的健康、稳健的发展具有十分重大的意义。而众所周知，保证企业经营持续的最重要因素是资金的持续供给。在市场不景气之时，为维持资金供给，使其形成链条持续维持经营，就必然需要采取各种手段吸纳资金，这必然会加大财务风险。
10、而财务风险贯穿经营始终，牵一发而动全身，若企业财务风险控制不当则又必将威胁到“资金链”的完整，最终使得企业无法正常经营从而走向破产。三、 房地产开发企业现状与面临的困境 （一）房地产开发企业现状。万达集团董事长王健林近日表示，从调控政策判断，今年上半年房地产开发企业较为困难，下半年日子会好过一些。同时他称，相比去年今年指望房价大跌30%、25%以上都是十分不现实的。但史玉柱并不赞同这一看法，他认为下半年房企也没好日子过。并以万达的0.1%股股份作为赌注与王打赌。此事件虽为一个玩笑，但表明房地产市场的隐忧依然存在。不仅因政策大幅调控使得房价下跌造成上市公司净利润大幅削减，而且让人更为担心的是，一
11、些房地产企业，特别是中小型房地产企业可能因为资金断裂陷入危机。近年来房地产企业财务状况趋于恶化。主要表现在：1、经营现金流大幅减少根据申万行业分类，从已披露的2011年房地产企业财务报表显示，124家上市公司经营活动现金流量净额为-514亿元，是继2010年第一季度以来，连续六个季度为负。其中有74家上市公司的经营活动现金流量净额为负，这主要是因为受到了国家宏观年调控的影响，商品房成交量明显下降，销售回款不足，致使经营性金流量净额为负，表明部分企业已存在经营压力。进入2011年，该数值有所降低，主要原因是在国家强大的调控压力下主动控制了资金流出。 从经营现金流入/流出 指标来看，2011年6月
12、底为0.84，低于05年以来的0.92的历史均值。2009年，在房地产市场红火的状况下，很多房地产企业进行了大规模的拿地扩张，房地产行业由于受到土地成本、原材料价格上涨的影响导致成本费用大幅上升，营业费用和管理费用也比前几年同期有所增长。而市场经营资金回笼缓慢，只是这一比率从2010年以来都处于较低水平。2、 偿债压力增大近两年，房地产开发上市公司的资产负债率节节高升。截止2011年6月底，资产负债率已为0.57，较去年同期上涨了3个百分点。远高于08年金融危机时的水平。124家房地产企业中有85家资产负债率出现同比上升。2011年，房地产开发企业短期还款压力逐渐增大，存货积压，企业资金周转压
13、力大（货币资金-短期借款）/总资产 此项指标已从2010年底的11.36下滑至2011年2季度的9.49。从负债结构看，上市公司负债结构正在逐步向短期借款置换，短期借款比例增加，可以预见，受宏观调控与银行信贷收缩影响，房地产企业融资受限，短期贷款占主导，增大了资金成本和短期还款的压力，使得房地产开发企业在偿还本息和筹集新的资金来回奔忙，使得房地产企业发展受限。今年4月9日，杭州余杭区法院受理西城时代家园开发商金星房地产破产案，这是杭州首例由于资金链断裂导致的破产案例。早在此之前，温州、重庆、江宁等城市也都已纷纷爆出众多地产商因资金缺口无法弥补而跑路的消息。2012年开春以来，虽然不少房地产企业采取降价促销、低价开盘的售楼策略制造了一个小阳春
