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1、第二章 采购人需求本次招标内容包括两个部分：广州市少年宫（以下简称“一宫”）和广州市少年宫（以下简称“二宫”）的物业管理服务。中标供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。本次招标两地（两地指“一宫”、“二宫”，下同）配置的所有服务人员均不得兼任两地的工作，也不得兼任其他物业项目。投标人须为两地分别配置不相同的服务人员。“一宫”配置服务人员数量为81人，“
2、二宫”配置服务人员数量为87人，本项目共配置服务人员168人。第一部分 广州市少年宫（一宫）物业管理一、招标范围（一）物业概况广州市少年宫（一宫）位于广州市东风西路167号。大楼建筑物包括办公楼、停车场、活动场地、教学楼、剧院等。总占地面积约48800平方米，其中建筑面积约38800平方米。 二、总体要求（一）对安全性、保密性、规范性要求严格，物业管理服务要求高标准、高档次。（二）采购人对中标供应商组建的物业管理服务机构进行业务归口管理。（三）中标供应商负责制订服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构人员录用等，中标供应商在实施前要报告采购人，采购人有审核权。（四）采购人对一些重要岗位的设置、
3、人员录用与管理，一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。（五）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商的服务人员有直接指挥权。（六）中标供应商对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录、有上岗资格证（如物管证、保安证等）。中标供应商要依法纳税，要按劳动法和广州市有关规定为录用人员缴纳社保费等有关费用。（七）中标供应商的管理和服务人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。（八）每星期定期（二天时间）进行法制、安全教育和保安技能、消防技能、体能训练。（九）中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建
4、议，以提高管理效率和管理质量。（十）中标供应商须按照招标要求组建管理机构对服务实施综合管理，同时做好与采购人的沟通工作。（十一）中标供应商应具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫人员一次性不少于50人的调遣能力。三、服务内容（一）保安服务 1.确保服务范围内无治安案件、刑事案件和火灾及其它安全隐患。2.负责大院范围内24小时值班制度，实行安全防范、巡查，消防、实时监控管理，车辆停放管理等工作，包括院内公共场所、活动场地、通道、停车场、建筑物等。确保无因管理责任引发的重大治安、刑事案件和交通事故，切实保护责任区内采购人工作人员和来访人员的人身安全及财产安全。3.组织一支思想素质高、业务能力强
5、的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制，以确保整个少年宫的安全、有序。4.由采购人与中标供应商共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，并对工作质量进行考核。5.对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。6.办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出大院人员的询问登记。7.重要出口24小时值班、24小时监控。整个大院做到24小时有安全护卫人员巡查。8.加强对教室、办公区域、保密室、停车场等重点部位的安全防范。未经批准，不得在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。9.加强管理，预防重大火灾、刑事案件和交通事故
6、的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。10.中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。11.其它与安全保卫有关事项。（二）消防管理1.负责服务范围内的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。2.认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、
7、位置和操作方法。3.按广东省高层公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保管、清洁和维护，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标供应商须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调大楼消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。教室、办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由采购人负责配置、补充。 4.全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时30秒辨别消防报警的信息，1分钟内到
8、达报警点。5.建立义务消防队伍，出现消防事故5分钟内应有10人（非工作时间及公休假期应有5人）以上到达现场，进行必要的扑救。6.每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。7.重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。8.做好消防知识的培训和宣传，每学期组织大楼综合消防应急演练不少于一次。9.做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。（三）停车场管理1.停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。2.须负责标记停车场的停放识别标记及对其进行维护。3.各种车辆停放有序，
9、有专人指引按规定存放指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。4.车辆停放建立出入登记制度，严防被盗及乱停乱放事件发生。5.车辆进出有序，一律不准按鸣。6.其它与停车场有关的事项。（四）保洁服务1.负责课室、办公室内外保洁及课程间短时间（5-10分钟）的快速保洁。每月一次的大清洁、及地面清洗和抛光。2.负责服务范围内每天的道路（包括人行道）、绿化带、红线范围内的清洁保养。3.负责每周至少一次以上清洗服务范围内过道的玻璃。每年不少于4次以上顶清洗。4.负责喷水池的清洁。5.负责每天清理院内垃圾桶，收集地面垃圾，清洗垃圾桶，并负责每周消杀。6.保证院内地面无沙土、垃圾、杂物等。7.负责每周至少
10、一次以上清洗院内的所有灯具、标语牌等公共设施。8.负责每周至少一次以上清洗服务范围内的明沟、暗沟、下水道，确保下水道畅通。9.负责每天清理管辖范围内的垃圾，并运至垃圾中转处，将垃圾桶清洗干净放回楼层。10.负责每天课室、中庭、楼层楼道及楼梯通道等责任区域的卫生。11.负责每天擦抹公共设施，包括：凳子、百叶窗、防火门、管井房门、灯罩、消防栓、楼梯扶手、排风口等。12.负责每天清洗楼层地面、楼层地面砖、楼道台阶。13.负责每天清扫楼层转角处的灰尘、蜘蛛网等。14.负责每周至少一次以上清扫电表房、弱电井、设备机房、管道、指示牌等，无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍。15
11、.负责每周至少一次以上天台地面的清理。16.负责每周至少一次以上各类管道的清洗。17.负责每天各楼层卫生间的卫生，要保证无污渍、垃圾、异味、黄锈，下水通畅。18.负责每天宫内生活垃圾的收集，清运工作，保证垃圾日产日清，管理及强化垃圾中转处的消杀消毒措施。19.定期每周至少一次以上进行四害消杀工作，白蚁防治工作。20.定期对化粪池进行清理，每年不少于两次；21.消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘
12、、无污迹。22.停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。（五）物业设施、设备的使用、维护和管理1.服务期限内每天24小时设备维护值班服务，负责单位内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作及高压电气设备维保、消防系统维保、给排水系统维保、监控系统维护、防雷检测等工作，相关费用包含在此次招投标中（如按国家相关规定需由具有相应资格的专业公司实施的项目，当中标供应商不具备该项资格时，经采购人同意中标供应商可以分包该项目）。2.建立对各类设备设施进行全面检测的工作制度，规范检
13、测行为，提高检测效率，保证检测效果。检测应当包括实验性的检测。建立设备设施管理紧急事件处理规程（制度），全面规范设备发生紧急事件时各类服务工作人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。3.建立维修报修制度，接到一般性维修申请，须在1小时内到达现场，3日内维修完毕；接到用电、空调、消防等紧急维修任务须在5分钟内到达现场处理，24小时内维修完毕，不能按上述要求到达现场或完成维修的，须及时向采购人解释原因。4.中标供应商应每隔2小时检查中央空调、消防、供水、燃气、
14、供电等重要设备的运行情况，并做好记录，发现问题及时处理，并向采购人报备。5.在全面巡查的基础上，严格按照设备运行操作管理规范，加强对用电系统和消防系统的各类设备设施进行重点管理。6.在全面巡查、重点管理的基础上，完成对安防系统（包括监控系统、入侵报警系统、门禁系统、巡更系统、车库管理系统）、照明系统、会议系统设备、触摸屏查询设备、空调设备设施、高压配电设备设施及其他设备设施进行日常管理工作，确保上述设备设施的正常运行。7.在全面巡查、重点管理的基础上，完成对大楼各类给排水系统、低压用（配）电系统、安防门设施、各类水泵、水池及其它设备设施进行日常管理和维修工作，以确保上述各类设备设施的正常运行。
15、中标供应商对设备设施不间断或定期地进行的巡查、维护、保养等，并就有关情况进行登记、汇总并向采购人汇报等服务工作。同时处理特种设备突发故障，及时排除故障险情。8.中标供应商应做好设施设备维护保养记录并归档保存，因未按规定保养或者保养不当造成设施设备损坏的，由中标供应商负责修复或者更换的费用。9.中标供应商对项目内维修、装修施工等外来施工人员进行监管，负责施工安全及质量，因监管不到位而造成馆内设施设备损坏的，由中标供应商负责修复或者更换的费用。10.中标供应商严格按照采购人制定的节能减排方案执行，并根据项目实际情况提出节能减排合理化建议。11.中标供应商每月定期向采购人递交设备保养计划和维修保养记
16、录。12.完善设备设施进行分类管理，建立建全设备管理制度及设备管理台账。13.物业设施设备的使用、维护和管理对象为整个第一少年宫管理范围内的所有设施设备。14.中标供应商要配置熟练、专职的专业工程技术人员，对物业的各项设施、设备进行操作、维修、保养及设备房清洁。15.所有工程技术人员必须具有年审合格的上岗证及专业资格证，板换间、水泵房、配电房需24小时有人员值班。16.中标供应商对空调设施设备，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开、关设备，每季度对所有空调设备清洗一次。17.对消防设施、设备物业服务人员要做到人人有消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现
