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1、. . . . 目錄致送函4第一章企業情況介紹4第一節公司簡介4第二節企業證照影本9第二章對專案的認識11第一節關於銀利國際購物中心11第二節物業管理服務範圍和主要內容13第三章 管理服務總體構想16第四章 人員和物資配備計畫16第五章 機電設施設備管理16第六章 公共秩序管理16第七章 清潔管理16第八章 物業管理服務承諾16第九章 管理費用測算与報價16第一節成本測算16第二節費用報價35結束語16致送函尊敬的銀利國際購物中心領導：您們好！誠摯感謝您們，給予我們這樣一次能充分展示自身實力的機會。根據銀利國際購物中心的市場定位，商業佈局与配套設施設備的實際情況，制定科學、合理的管理運作模式。
2、爭取通過有層次的公司機構，進行宏觀計畫與調控，制訂切實有效的符合法律法規的管理細則，由具有規範化操作、專業技能、良好職業道德和高度責任心的管理人員具體實施。在經營秩序、治安保衛、環境衛生等方面以綜合計畫、單項計畫、即時調度相結合的管理運作方式，建立目標管理、服務品質管制、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監督控制，以實現標準化、規範化、專業化管理。並以服務品質為突破口，以創新的理念為經營戶提供最佳的經營環境，活躍託管物業的商業氣氛。通過統一化視覺視別系統、行為識別系統和理念識別系統的建立，塑造樓宇統一化商業形象，不斷擴大廣場的知名度，樹立良好的商業物業形象，吸引更多的潛在承租商和消
3、費者。使銀利國際購物中心物業保值升值。我公司攜嚴謹規範的管理風格，秉承企業優質品牌原則，結合句容本地實際情況，與結合政策法規和客戶實際需要，利用我們在物業管理過程中積累的豐富經驗，擬訂了本管理方案。希望通過我們所提供的專業技術与管理品牌，定能為貴購物中心帶來良好的購物環境與社會信譽。謹希望能夠與貴公司精誠合作，攜手將銀利國際購物中心創造為句容与周邊的精品購物中心。本管理方案僅為針對銀利國際提出的初步管理方案，將作為今後開展物業管理工作的基本執行框架，供各位領導審定。由於時間緊促，資料尚不夠詳盡，若有遺漏和疏忽，敬請原諒！恭請各位領導在百忙之中細閱。順頌祺祥！#物業管理總經理：二零零九年月日第一
4、章企業情況介紹第一節公司介紹第二節公司證照影本第二章對專案的認識第一節關於銀利國際購物中心一、項目地理位置銀利國際購物中心位地江蘇鎮江句容境內，句容既是一座有2000餘年歷史的文化古城，也是一個充滿現代氣息的新興城市。西漢置縣，地處中國最富庶的江蘇省南部，緊依、蘇州、無錫等大中城市，是中國沿海和長江三角洲對外開放的重點區域。句容市總面積1385平方公里，人口60萬，轄17個鎮，1個街道辦事處和1個省級經濟開發區。民風淳樸，社會穩定。句容山明水秀，是中國優秀旅遊城市。境內有道教聖地茅山、佛教聖地寶華山，聞名遐邇。句容市氣候宜人，交通方便，人傑地靈，特產豐富，經濟發達，是著名的“魚米之鄉”。銀利國
5、際購物中心棲身于句容市開發區新商業圈規劃區域內，地處句容市東路2號，曙光國際大酒店（四星級）東裙樓，總建築面積約1萬平方米，四層商鋪設計。傍臨國際知名電子企業、市體育中心、游泳館、省農林學院、市一中和實驗高中以与廣電局等行政事業單位，國際花園、領繡星城、聚和園、錦繡句容等高檔居民社區環繞周圍，交通十分便利，擁有一百多個免費泊車位。二、項目品牌理念專案總體定位為打造句容地區規模最大、品牌最集中、最強的以服飾類為主的綜合性購物中心。實在吸引和滿足以句容本地居民為主的中高收入階層提供購物、消費需求。通過前期報紙、廣播、電視、網路等主流媒體多方位的同步宣傳，使“句容購物到銀利”的觀念深入人心。銀利國際
6、集商品零售、餐飲娛樂休閒於一體，力圖打造一個句容“家門口的新街口”，從此以後購物不用東奔西走，同樣可獲得大城市一樣的美好體驗。目前麥當勞、上島咖啡、中國電信、銀行等多家商戶已屬意落戶本中心。三、後期物業服務需求分析商場經營是經營是通過其創造性勞動服務，促進商品流通，實現經營者預付資金的与時回收和增值。對商場進行專業的物業管理，規範和統一商場的經營秩序是實現商場經營者經營目標保證，由於商場自身性質的不同，因此在對商場進行管理時並不是將住宅管理中已成熟和成功的管理模式搬到商場管理中去，而是針對商場經營性的實質進行特色管理。具體管理事項如下：1、業主和承租商商鋪內設施与物品的管理2、商場內公共秩序、
7、消防器材与車輛護衛的管理3、公用區域設施設備的管理5、清潔衛生的管理要具有規範化操作、專業技能、良好的職業道德和高度的責任心的管理人員具體實施。實施細則如下：1、商場各經營者關係2、開展經營之間的互幫互助和資訊交流3、協調管理者與經營者之間的關係4、與工商管理部門配合嚴格執行嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護市場形象。在經營秩序、秩序維護、環境衛生等方面，以綜合計畫、單項計畫、与時調度相結合的管理運作方式，建立目標管理、服務品質管制，多層次、多方式、全方位、全過程的監督控制。為營銀利國際購物中心良好的商業氣氛，保證購物中心內優美整潔的休閒購物環境、優良的經營秩序。第二節物業管理服務範圍与主要內容一、一
8、般性管理服務內容（一）對業主、商戶的管理。以保證良好的經營秩序為目的，通過業主手冊物業管理服務合同商場管理規定裝修管理規定等管理控制文件對業主与承租商戶的經營行為進行管理、引導，明確業主、承租商戶和管理公司之間的責、權、利關係；（二）向業主、商戶提供的主要服務內容。業主、商戶、設施設備檔案的建立管理。受理用戶投訴；辦理用戶遷入遷出手續；辦理用戶室內裝修申請与裝修驗收的手續並實施監管；辦理用戶大件物品放行手續；辦理廣場出入證（臨時出入證、施工人員出入證等）；辦理用戶電話開通、遷移或對調手續；辦理用戶公司水牌的製作手續；辦理用戶臨時用電、動火和貨梯專用手續；辦理汽車、摩托車、自行車的停放手續；辦理
9、統一收購廢品手續；辦理用戶破/換門鎖申請手續檢查廣場公用設施的運行狀況；負責同用戶的溝通工作，受理用戶的服務要求；提供郵政服務，為用戶分發投遞郵件和征訂報刊；監管廣場的綠化養護，確保廣場的綠化佈置合理、整潔美觀；控制貨物出入。（三）安全系統管理服務。充分保障入駐購物中心的業主、商戶和顧客的利益，在安全保衛方面。制定嚴謹的保安工作實施計畫，建立健全各項保安、停車管理制度。實行24小時保衛巡邏制，巡邏分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。（四）消防系統管理服務。消防管理的方針是“預防為主，防消結合”。嚴格按照消防法有關規定：建立消防合格證制度与消防工作檢查監督制度，訂有突發性火災等
10、災害應急方案，並設有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設備設施運行良好，組建廣場義務消防隊，並演習在各種情況下採取的應急措施，一旦發生危險与時疏散眾多業主、商戶与消費客人。（五）設施設備系統維修管理。制定設備定期巡迴檢查測試与監督。配電室保證24小時值班，嚴格按照國家標準操作運行。對電梯、中央空調、供電、供水設備与照明系統養護、維修。並做詳細記錄，提供方便、不間斷服務活動。做到設備良好，運行正常，設備与機房環境整潔，消防控制中心与消防系統做到配備齊全，完好無損，可隨時啟用；安全設施做到齊全有效，通風照明与其它附屬設施完好；給排水系統，保證所有的排水系統通暢，樓內地下室与車庫無積水浸泡發
11、生；中央空調系統運行正常，無超標噪音和嚴重滴漏水現象；保證系統設備完好、運行正常。（六）環境衛生清潔服務實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數、時間，由專人負責、檢查、監督。商場的清潔衛生服務專案主要有：商場清潔保養工作，公共區域，走廊通道，空調機房、風機房的清潔，變電房，電梯清潔保養，消防系統与設備的清潔，供水排水泵房系統与其設備的清潔，公共照明設備的清潔，公共洗手間清潔，樓層与垃圾房的清潔，寫字樓綠化、美化保養，停車場清潔服務，寫字樓內大清掃服務，清洗地毯服務，各類石材地面打蠟、拋光服務等其他服務專案。（詳見保潔細則）二、特殊管理服務主要內容。商業物業的管
12、理與一般類型物業管理的最大不同之處就在於商業物業管理的一項重要工作是要進行商業形象的宣傳推廣，不斷擴大商業物業的知名度，樹立良好的商場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是商場實施統一管理的一項必不可少的工作，其作用使商業特色的體現，是一種無形資產和潛在的銷售額，有助於促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉變，加速商場進入印象時期；有助於商場識別系統的建立（包括理念識別系統、視覺識別系統、行為識別系統）。其具體的管理服務內容有如下幾點：（1）、制定管理章程並負責監督執行；（2）、開展商場整體的促銷活動；（3）、協調商場各經營者的關係；（4）、開展經營者之間的互幫互助和資訊交流等活動；（5）
13、、協調管理者與經營者之間的關係；（6）、樓宇識別系統的建立，（即企業經營宗旨、服務理念在企業員工思想中所形成的理念識別系統MIS，企業標識、員工服裝、信箋商標等等視覺識別系統VIS，企業信譽、對外事務處理方式、員工行為舉止等行為識別系統BIS）。（7）與工商管理部門配合嚴格執行，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護市場形象。第三章管理服務總體構想提要：管理定位高檔商業社區管理目標句容市商場物業管理最佳管理模式現代化、專業化物業管理四論客戶關係管理、合工理論、目標計畫管理、時間管理五大優勢理念、團隊、技術、經驗、配套四個重點整體形象、安全、機電設備管理、建築外觀四大措施全面投入，保障設備的良好運行；不斷鑽
14、研和學習，利用高科技手段進行管理；全面防範，治安事件發生率為零；發揮本公司規模優勢，實施專業化低成本管理；六大保障整合型管理體系（ISO9000、ISO14000、OHSAS18000）、科學的人力資源管理體系、完善的安全管理和體系、人、財、物的有力保障、專業的機電設備運行管理保障能力、高效的客戶關係管理和資訊處理平臺持續超越持續滿足和超越客戶市場需求的意識一、管理定位通過規範和統一商場的經營秩序，打造乾淨、清新、溫馨、時尚、安全、舒適的購物消費環境。二、管理目標全年不斷深化管理服務、提高物業管理水準，提升物業管理形象。三、管理機制與模式（一） 實行執行機構、責任機構、監督機構有機結合的“三位一體”式的共管機制，推行科技型物業管理模式。監督機構商場客戶物業管理行業監督機構執行機構商場物業服務中心責任機構物業公司（二）現代化、專業化物業管理模式現代化：充分吸收中國物業管理發展二十年的科技与理論成果，依託我公司管理人員多年物業管理經
