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1、湖光山色底商营销策划方案一、项目概况二、项目分析三、项目定位思考与策略四、酒吧文化与市场分析五、项目规划六、项目价格策略七、项目营销策略八、项目推广策略一、项目概况湖光山色尊处郴州东城香雪东路爱莲湖区域，共4栋高层纯住宅建筑，以一线临湖之势，成就郴城首席湖居美学生活典范。以城市无法复制的珍稀地段、无可比拟的“三湖一公园”自然资源优势和爱莲湖千古传承的人文生活环境，成就爱莲湖区域最高端品质社区典范，以超凡的建筑品质成为郴城楼市的品质之星，旨在为置业者提供一种“湖居美学”生活方式，将湖居美学概念和品质生活理念带到郴州，为郴州人营造一个浪漫、幽雅的湖居生活品质家园。湖光山色总面积93224平方米，户
2、型设计82平米至150平米面积不等，采用最时尚户型设计理念，设计入户花园、转角飘窗、宽大阳台等，充分考虑一线临湖观景、空间合理利用，打造最适宜居住之生活空间。小区配套完善，设有架空层泛会所、精装双大堂等，都市田园风情主题园林，以内外双景国际标准打造，在青山绿水中，现代中式建筑群与原生态和谐相融，与四季一同生长。湖光山色，亲密接触16万平米之莲湖碧波，更有苏仙湖、王仙湖盈盈相映，是2400亩石榴湾生态宜居生活区之核心，是郴州最有升值潜力和发展潜力的居住区域，郴州城市无法复制的珍惜地段，占尽全部最稀缺自然资源价值，郴州城升值板块，未来郴州升级置业和品位生活的首选区域。二、项目SWOT分析 项目优势
3、分析（Strength） 考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势：l 该项目位于本市上风上水最适宜居住的区域内，可以本区域独特的人文背景，市场前景看好；l 得天独厚的区域环境，本区域独特的自然环境资源尤其是湖景资源凸显地块的优势，与其他地区楼盘形成市场区隔；l 周边御璟城市花园、爱莲湖畔、水榭华庭等建筑项目众多，所以本案适合营造一个高档品质的生活社区；l 本项目周边生活配套设施齐全，学校、医院、商业中心、酒店、银行、餐饮、公园、政府机构一应俱全，可迎合“生活便利，居家安静”的客户心理。l 本案三面临湖，北侧坐落于香雪街，与周边环境生活浑然一体，又相对独立，从而形成了一种闹中取静，即方便又
4、分离的若即若离的意境。l 项目位于香雪路与京港澳高速通流处，公共交通发达，出行便利； 项目弱势分析（Weakness） 当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点： l 宗地所在区域受大环境影响，配套含金量不足，基础市政设施配套的建设进度缓慢；l 项目地块的绿化优势不明显，除湖景资源外，无其他打造高档楼盘的绿色生态资源。l 本项目仅4栋住宅建筑，住户以及规模上相对比较受限。l 周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。 项目市场机会分析（Opportunity）l 地区宏观市场整体向好，土地供应量具有明显的稀
5、缺性，有效需求大；l 本区域购买力持续升温，周边项目销售都升温，并持续热销。 l 目前生态城内的建筑形态单一，为后期项目开发提供多元化的选择，更容易使项目形成区域标杆。 l 随着周边项目的逐渐启动，中方行政中心单位的相继搬迁，生态城建设任务 的日益明确，北组团的建设已驶入快车道，未来北组团的将会形成一个巨大的居住区，从而带动项目区域的居住气氛，进一步完善各项配套设施； 项目市场威胁分析（Threat）l 项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，其在今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁；l 各个项目都有自身显著的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有
6、千秋，推广主题鲜明、有特色，并且在区域市场内都具有了一定的知名度；对区域市场的有效客户群体有巨大的吸引力。l 周边御璟城市花园、爱莲湖畔、水榭华庭各项目在售及预售楼盘此三处总供应量约在40万平米左右，因此，以上的变化因素将直接对本案的销售产生影响。l 从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，其中大部分项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于激烈。三、项目定位思考与策略1、项目产品定位项目产品定位：酒吧音乐艺术街产品定位诠释：以清吧为主打，兼顾音乐器材、婚纱、婚庆等业态的音乐艺术综合体。清吧是以轻音乐为主、比较安静、没有DISCO或者热舞女郎那种的酒吧。适合谈
7、天说地、朋友沟通感情、喝喝东西聊聊天。市场定位：郴州第一条酒吧街郴州第一条音乐街郴州第一条艺术街产品特征：产品特征一：浪漫产品特征二：艺术产品特征三：时尚2、项目文化与格调定位诺丁山音乐艺术街区充满异域风情的PUBLIC HOUSE STREET文化诠释：清吧(PUB) 即PUBLIC HOUSE的简称，或称英式小餐吧，是流行于英伦三岛的一种酒吧形式。PUB 是大众化消费场所，工余相聚并也轻松一下，谈天说地，同时也是男人逃避家庭、逃避现实的避难所。清吧主要供应本地或外来进口的各类型酒类，包括瓶装啤酒、烈酒和桶装生啤。气氛无拘无束，顾客可选择在吧室或餐室进饭，并可玩象棋、掷飞镖等。人们可以享用林
8、林总总的饮品和小吃。 惯例是每当饮品或食品到奉后即需立刻付款。诺丁山：诺丁山（Notting Hill）是英国伦敦西区地名，靠近海德公园西北角，这是一个世界各地居民混居区域，以一年一度的嘉年华会著称。同时，诺丁山也是好莱坞著名影星茱莉亚罗伯茨和休格兰特主演的著名爱情电影名。诺丁山的罕见之处不在于爱情，而在于它虽身处伦敦，却有着异国风情。诺丁山狂欢节定在每年8月的最后一个周末，为期2天。头一天是儿童狂欢节，次日为成人狂欢节。每年至少吸引200万的群众参与活动。诺丁山嘉年华会始于1964年，是以加勒比地区文化为特点，是伦敦多元文化的重要组成部分，也一直是欧洲最大规模的街头狂欢巡游。项目文化语录身在
9、郴州，心在伦敦郴州第一条酒吧艺术街生命，可以浪费在诺丁山郴州第一条酒吧艺术街四、酒吧文化与市场分析酒吧中国各个城市的时尚”客厅”1、全国特色酒吧街区分析北京酒吧主要分布在三里屯、后海、朝阳公园、魏公村等地。酒吧大致分三种类型：静吧、歌舞吧、迪吧，主题更多是现代与古朴的结合，典雅中不乏激情。秘密花园酒吧悠闲宁谧给人一种温馨的感觉。总之北京的酒吧各有特色，休闲，情调，浪漫，温馨是其追求的格调。从消费理念上相对比较超前，很容易接受新事物，对新潮时尚的东西敏感，尝试接受新品牌比较容易， “泡吧”目的比较简单，就是为了开心与满足，对价位不太在意。上海酒吧主要以旧上海风情为主，带有厚重的历史文化底蕴，夜上
10、海也成为了人们在新时期追求的一种新的时尚“东海堂”是一个很有情调的怀旧酒吧，年代久远的藏书，古里古气的钟表，旧式的硬木地板无声无息的传出了旧上海的气息，代表了上海酒吧的淳朴，JUDYSTOO是上海喧嚣的标志。南京酒吧街和世界酒吧文化的滥觞地，南京酒吧街给人的感觉是青春和个性的汇集地，那里的吧主大多是很年轻的新新人类，营造的气氛不论是热闹还是沉静都叫人从中找到年轻的感觉。广州白鹅潭风情酒吧街定位： 定位：是集休闲、娱乐、办公为一体 的商业酒吧街。业态展示：酒吧街不仅有不 同风格的酒吧， 同时还有餐饮、 商铺、办公场所等。建筑风格：欧洲古典主义建筑风格 每家酒吧均为2至3层欧陆风格建筑，高塔、 钟
11、楼和水塔风车等独特建筑错落有致。风情 酒吧街的灯饰别具一格，每栋房子的色调 各有特色，却又和谐统一。特色建筑：最为引人注目 的是位于酒吧街东面的巨大荷兰风车及酒吧街的中央建筑钟楼。2、郴州酒吧现状分析随着生活水平的提高，大城市的辐射，郴州的酒吧数量不断增多，目前郴州市酒吧多集中在国庆北路以及北湖公园附近，较有影响的如苏荷、88（乐巢）等，但并没有形成集群效应，也没有诞生特色街道，酒吧分布相对分散，没有形成像发达城市的街区模式，且业态混乱，鱼龙混杂，不成气候。多以传统演艺吧和DISCOD的管理模式，只着重装修而没有突出客人所需要的东西，缺少内涵、缺少亮点、缺少亲和力，在酒吧内部可供娱乐方式单调，
12、消费者成分复杂，多以18-25岁年轻人居多。小结：酒吧文化在郴州尚未真正成熟，市场期待真正的强者诞生。以英式清吧为主的休闲型酒吧有着较大的市场缺口。五、项目规划1、整体规划建议湖光山色诺丁山音乐艺术街，是一个具有浓厚文化气息和浪漫气质的文化活动集中地。所以，在整体规划上，我们首先要打造一个具有号召力的旗舰店面积大、位置好、景观好、临湖一线。艺术街总规模大概6600平米，有由两栋临湖底商三层临街门面组成，商铺的面积从46-300平米不等，具体到业态规划，一楼全部做酒吧，二楼、三楼做婚纱、乐器及相关培训。2、空间布局在空间环境设计上可以营造景观小品、街景雕塑、夜景灯光照明、背景音乐、广告霓虹光等，
13、使现代而又充满异域风情的酒吧街与爱莲湖完美结合，将英伦文化风格融入郴州特色，提升了街区和爱莲湖区域的文化格调。 3、创新与特色强调与爱莲湖的关联，强调与水的融合，强调在郴州独一无二，强调英伦风范。项目创新提炼：营造独特街道景观在街道增加英伦标志建筑，百合塔、风之翼等。酒吧街周围绿树成荫，辅以各种灯饰，耀眼的霓虹灯与婆娑树影相映成趣，增添浪漫情调。营造独特湖景街区与爱莲湖互动，引入水上游乐和演艺项目，在拥有清吧的同时，定期或不定期进行湖上艺术演出活动。酒吧特色各异街区酒吧既要注重整体规划，更要强调特色。每一间酒吧都要做到独树一帜、个性鲜明，酒吧必须有自己的标识物，酒吧的门廊、招牌、内外装修格调均
14、要求不同，或具乡土气息，或具异国情调。六、项目价格策略1、周边价格比较项目价格面积概况爱莲湖畔租金从35-85元/平米/月40-150平米分上下两层爱莲名城均价3.2万/平米，一期的租金为80元/平米/月，空置率达到50%40-300平米，主要是50平米左右小铺，层高5.8米一期的底商已经售罄，目前在售二期第一国际一楼为产权式商铺，共5000平米，面积从8-50平米不等，售价3-5万元/平米。商业面积超6万平米，拟建一个大卖场、3个主题商场、1个层高9米的电影院，150个铺面的精品购物街 给客户承诺的投资回报率为9%华尔星城商铺基本售罄，只剩两个门面，面积100和150平米，价格3万/平米从爱
15、莲湖板块楼盘调查情况可知，本板块以住宅底商为主要业态，价格和租金超出板块现有价值，未来潜力看好，因此，本项目商业部分定价策略可以适度超前，在确定一个保底策略的同时，执行适度超前的价格策略，确保项目利润最大化，确保投资商利益。2、销售价格价格测算原则因商铺由生铺发展成熟需要过程，随着商铺的成熟发展，其投资回报率在不断变化，其变化趋势如图。投资回报发展年限投资回报时间示意图目前时点商铺期房的销售价格往往包括涵盖了该商铺若干年盈利能力的预期。因生铺的经营环境尚未成熟及购买者对未来的预期，因此生铺先期的投资回报率往往较普通水平略低，通常约为56%左右。综上所述，结合本案位置，在对现时价格进行测算时，商业物业本处暂取其资本化率为6%。价格预判一楼商业价格：均价25000元二三楼商业价格：均价10000元具体价格分解另行制定。租金预判因为商铺由生铺发展成熟需要经历一段时间的成熟期，同时为了吸引品牌商家的入驻，考虑一定的免租期及租金优惠，在商业运营的前期租金水平较低，且品牌客户的签约期多为五年左右，因此在此阶段商
