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1、探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定物业治理区域内各专业治理部门的治理维修范围，向来没有一具明确的界定，早在1994 年颁发的沈政发（ 35）号沈阳市住所小区治理方法,界定了住所小区内各专业治理部门的职责划分。 可是随着时刻的进展，随着物业小区各种设施设备的别断增加，随着各专业治理部门体制及治理职能的变化,往常界定的治理维修范围，己习惯别了物业治理飞快进展的需要。 由于治理责任别清， 维修范围别清。 各专业治理部门之间的扯皮之事，推诿之事，时有发生， 严峻妨碍了业主的正常日子，尤其是实行物业治理的住所小区，由于治理责任别清，维修范围别清， 严峻地妨碍了物业公司的正常工作，将本别应属于
2、物业单位治理和维修的，全让物业治理单位来承担由于部分业主对物业治理工作认识别脚，以为只要我们的小区或花园实行了物业治理，缴纳了物业服务费。 所有的咨询题就应该由物业治理单位来负责。殊别知，物业治理单位，既别是行政治理部门，又别是行政执法部门，物业治理单位算是一具企业，而且不过一具服务型企业，他的职责范围，算是按照物业服务合同的约定，来进行服务。在服务中体现治理，超出物业服务合同的约定，就别应该由物业治理单位来负责。 决别能以为， 我们居住的小区或花园实行了物业治理，就一切咨询题全由物业治理单位来负责，只要我们按时交纳了物业治理服务费，一切损坏就全由物业治理单位来维修。依照建住房字 199821
3、3 号住所共用部位共用设备设施维修基金治理方法的规定 “共用设施设备是指共用的上下水管道、降水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、市政部门等。在一具物业治理区域内,有这样之多的专业治理部门,若别对其治理责任和维修范围进界定,势必会妨碍到治理和维修,妨碍到业主和使用人的正常日子。尽管沈政发 199435号沈阳市住所小区治理方法 对物业治理企业与各专业治理部门的职责，做过分工和划分,
4、可是该文件差不多宣布作废，又没有相应的配套文件出台。 如今对物业治理区域内共用部位共用设备设施的治理和维修不过凭各专业治理部门的 “行规 ”来进行治理和维修，没有一具统一的“法规 ”进行规范和界定，虽然物业治理单位在与业主委员会签订物业服务合同 时，其共用部位共用设施设备的治理和维修差不多写进合同条款，可是由于其治理界限别清,在实际运作中， 有些咨询题很难界定，所以有必要对物业治理区域内共用部位共用设备设施的治理责任和维修范围的界定咨询题进行探讨，以便把物业治理工作搞的更好。一、 物业治理区域内房屋共用部位治理与维修范围的界定依照建住房字 1998213 号住所共用部位共用设备设施维修基金治理
5、方法的规定 “房屋的共用部位是指住所主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的治理和维修，应该属物业治理单位。 因为物业治理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建造物及其场地，作为物业治理单位，绝别能脱离物业那个基础,而去从事其它的经营与治理，那只能是专业公司 ,而别是物业公司 ,虽然如今有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的； 有的是开辟公司下属的子公司；有的是社会物业公司，但其治理的基础都应是各类建造物。 因此房屋共用部位的治理和维修责任应该是物业治理单位，而别是其它专业治理单位。其维修
6、费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用普通为房屋现时造价以下）维修成本计入物业治理成本之中。当需要小修养护时， 应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业治理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开辟建设单位住所质量保证书、工程预算书、 维修资金分摊事情说明等材料，经业主大会审议经过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。物业治理单位应加强对房屋共用部位的日常治理，定期进行检查和勘查， 发觉有损坏的及时修复，以免因小修养护别及时而妨碍广阔业主的正常使用；以免因小修养护别及时造成中大修工程。二、 物业治理区域内共
7、用设施设备治理维修范围的界定依照建住房字 1998213 号住所共用部位共用设备设施维修基金治理方法的规定，以下设施设备属园区共用设施设备：1 供电线路与设备设施治理维修范围的界定供电线路与设备设施治理维修范围的界定 ,应实行供电单位、物业治理单位、业主三方分段负责制。从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责治理，当该段线路或设备设施浮现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元操纵柜至单元电表箱输入端， 应由物业治理单位负责治理，当该段线路或设备设施浮现故障和损坏时，应由物业治理单位负责维修；当该段线路或设备设施需要中、大修时， 应由物业
8、治理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开辟建设单位住所质量保证书、工程预算书、维修资金分摊事情说明等材料，经业主大会审议经过， 并形成书面决议， 向市区房产局申报使用专项维修资金。从供电干线至厢式变压器（变电所） 输出端总开关 （含开关），应由供电部门负责治理，当该段线路或设备设施浮现故障和损坏时，应由供电部门负责维修，其费用由供电部门自行解决。2 供水管线与设备设施治理维修范围的界定供水管线与设备设施治理维修范围的界定,应实行供水单位、物业治理单位、业主三方分段负责制。从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位，应由业主负责治理，当这些部位浮现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行
9、有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏或妨碍使用的应积极主动维修。从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业治理单位负责治理，当该段供水管线或立杠发生漏水或浮现故障时，应由物业治理单位负责维修，当该段管线需要中大修时， 应由物业治理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开辟建设单位 住所质量保证书、工程预算书、维修资金分摊事情说明等材料，经业主大会审议经过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱）输出总阀门（含总阀门），应由供水单位负责治理， 当该段供水干线或设备设施浮现漏水或损坏时，应由供水单位负责维修，其费用由供水单位自行解决。3 供
10、暖设备设施治理维修范围的界定一具物业治理区域内供暖工作，应该实行谁供暖、谁治理、谁收费、谁维修的原则。供暖单位别但要对锅炉房的设备设施进行治理和维修，并且还要负责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片）的维修。供暖、治理、收费、维修应是一具整体，别能把其中任何一具环节分离，目前有的物业治理区域内的供暖工作，有分离现象，致使供暖质量下落，设备设施维修别及时，服务别到位，遇事互相推诿、扯皮。4 排水管道（含沟渠、池、井）治理维修范围的界定排水管道治理维修范围的界定，应实行排水单位、 物业治理单位、 业主三方分段负责制。从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，应由业主负责治理，当这些部位浮
11、现漏水或损坏时， 应由业主自行维修或实行有偿维修。 由此造成毗邻房屋损坏和妨碍使用的应积极主动维修。从单元下水立杠至园区排水管道 （雨水排放管道） 、窨井、 化粪池， 应由物业治理单位负责治理， 当该段排水管道发生阻塞或外溢时， 应由物业治理单位负责维修， 当该段管道需要中大修时， 应由物业治理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、 开辟建设单位住所质量保证书 、工程预算书、维修资金分摊事情说明等材料，经业主大会审议经过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。化粪池以外的排水管道和窨井，应由市政部门负责治理，当该段管道和窨井发生阻塞或外溢时，应由市政部门负责维修，其维修费用由市政部
12、门自行解决。5 消防设备设施的治理维修范围的界定消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、 消火栓等消防设施， 由供水单位负责治理和维修，公安消防部门负责监督检查；园区内消防供水系统，包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等，园区内供电系统，包括消防操纵柜、电机等，应由物业治理单位负责治理和维修， 并同意公安消防部门的监督和检查。 其消防设施设备的治理成本应纳入物业服务费构成成本。6 煤气管道治理维修范围的界定煤气管道其治理和维修范围， 应实行由煤气治理单位统一治理和维修、 分段承担维修费用的原则。 属业主自主自用部位损坏的， 应由煤气治理单位负责维修， 业主承担费用； 属园区共用部位损坏
13、的， 应由煤气治理单位负责维修并承担费用； 属中大修以上工程的， 由煤气治理单位负责维修，从维修资金中支付费用。7 电梯治理维修范围的界定物业治理单位具备电梯维修保养资格的，应自行治理维修与保养 ;物业治理单位别具备电梯维修保养资格的， 应托付具有相应资质的电梯维保单位。 电梯在保修期内， 其日常治理由物业治理单位负责， 维修保养由安装单位负责； 保修期满后， 物业治理单位自行维修保养的，自己负责治理和维修；托付维修保养单位的， 由维修保养单位负责。日常维修保养的费用从业主收缴的电梯运行费中支付， 中大修费用从维修资金中支付。 沈阳市目前规定的电梯运行费，很难维持电梯的正常进行。8 园区绿化工
14、作园区绿化应按规定和规划设计要求， 由开辟建设单位进行栽种， 经有关部门验收合格后，移交给物业治理单位， 由物业治理单位进行日常治理， 物业治理单位在进行物业治理成本核算时，应将绿化治理成本纳入物业治理服务成本。9 园区道路（含硬覆盖）园区道路（含硬覆盖）应按规划设计要求，由开辟建设单位进行修筑， 经有关部门验收合格后， 移交给物业治理单位， 由物业治理单位进行日常治理， 物业治理单位在进行物业治理成本核算时，应将道路（含硬覆盖）维修成本纳入物业治理服务成本。三、其它设备设施治理维修范围的界定依照建住房字 1998213 号住所共用部位共用设备设施维修基金治理方法的规定，以下设施设备未包含在园区共用设施设备之内：1 有线电视线路及设备设施的治理维修范围的界定有线电视线路、 设备设施及信号应由有线电视台负责治理，当有线电视线路、设备设施及信号浮现故障时， 应由有线电视台进行维修，所发生的维修费用应由有线电视台自行解决。2 卫星电视广播地面接收设施设备
