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1、民族商场项目商业市场调查及定位报告民族商场项目工作组2006年8月目 录前言 03第一章 市场调查设计及组织实施03一、市场调查设计03二、组织实施05第二章 商业市场调查汇总及分析06一、项目自身情况调查06二、区域商圈市场调查12三、区域可类比项目市场调查14四、区域经营业态市场调查21五、区域音响、电子电器类经营户问卷调查26 六、商圈内存在空置的商场调查35七、异地电子电器商场类比调查38第三章 类比分析及调查综述39一、类比分析39二、调查综述41第四章 商场定位44一、定位推导分析44二、商场定位46附：后续工作说明前 言民族商场地处南宁市城市商业中心区，经营成熟，知名度较高，属传
2、统的大型综合性商场。自开业运营至今已有17多年的历史。值得注意的是，民族商场（以下简称商场或项目）所在的朝阳商圈，近几年市场竞争日趋激烈，原有经营格局已发生很大变化,商圈充满着机遇，同时，也面临巨大的挑战。在商圈里，新的商场和业态的不断涌现，经营管理水平的增强，“硬件”档次的提高各商场纷纷谋求新的发展出路。为此，商场是固步自封，还是居安思危、调整创新无疑，正视市场竞争和自身不足，明确发展定位，尽早采取应对措施，是保证民族商场在未来的商业竞争中立于不败的必然选择。此所谓难则变、变则活。本项市场调查之目的在于解决民族商场的经营发展定位，同时也为了支持下一阶段的商业规划、策划推广以及商业培育工作，并
3、最终使商场经营朝着正确的、可持续发展的方向发展。第一章 市场调查设计及组织实施一、市场调查设计（一）调查目的：1、通过本次市场调查工作，进一步明晰民族商场商业发展环境（包括现状的、竞争的和发展的），并形成系列定位推导依据，以为商场寻找到可持续发展的市场定位方向；2、支持商场市场定位、业态规划、推广策划以及市场培育等相关工作，解决商场目前存在的问题，为商场改革制定策略。（二）调查的方向、内容及方法：本次市场调查是在市场普查的基础上，首先立足于对商场自身现状调查，同时针对项目所在的区位以及交通、环境等资源条件对经营的支持与限定，锁定市场调查的主要方向。1、商场自身方面调查：主要包括对商场的硬件设施
4、、经营状况、经营管理等方面的调查，调查的方法主要采取观察法、深度访谈法及经营户座谈等方法。2、区域商业市场调查：包括对民族商场所在的区域商圈（即朝阳核心商圈）、区域商圈范围内可类比项目调查以及区域经营业态（商场现有的业态和可选业态）的调查，调查的方法主要采取实地考察、重点访谈法等相结合的方法。3、重点针对民族商场现有的主力品种，即音响、电子电器类行业进行重点调查，通过采取观察法、重点访谈法、问卷法及客户座谈会等多种方法相结合，全面把握该行业当前的市场经营动态。另外，通过类比西南地区同类城市如昆明、成都，了解行业的发展空间和特点。4、就租金、人流等指标对朝阳商圈内主要商场的作类比调查；同时还针对
5、商圈内闲置商业物业的情况进行市场调查。（三）调查工作步骤：项目动议评价基础考察、普查调研工作方案区域商业业态调查商场自身情况调查区域商圈、可类比调查专项问卷调查分析整理调查研判定位、策略二、组织实施序号工作阶段工作内容1前期阶段2006.7.288.7 调研工作组正式成立2 项目动议评价3 调研工作规划4 基础考察（对民族商场）5 市场普查（对所在区域商圈）6 调研方案制定7调研实施阶段8.88.21 商场项目自身调查（重点客户访谈、数据收集）8 可类比项目调查（现场踩点、数据收集）9 区域商业业态调查（现场踩点、数据收集）10 专项目问卷调查（初步定位导向明确）11 阶段性补充调查12调研、
6、定位分析8.218.23 市场调研资料分析、整理13 定位研判、论证14 客户座谈会15 补充专项调查16 市场调查及定位报告初稿17调查报告成稿阶段8.228.27 调查报告初稿18 专家论证、座谈19 市场调查报告正稿20策划报告成稿阶段（在定位确定的前提下）9.29.15 策划方案（初稿）专家座谈 策划方案（正稿）第二章 商业市场调查汇总及分析一、商场自身情况调查（一）现实条件1、区位条件：民族商场位于人民路与民主路交汇处，地处南宁市传统商业中心区内，紧傍朝阳广场，地段位置优越，所处的商业区块以经营音响等电子电器类产品较为成熟；商场一层平面与民主路、人民路有12米的水平落差，对本商场的商
7、业人流的引导有一定影响。2、交通条件：商场紧依人民路、民主路，近20路公交专线始发站点汇聚门前，交通顺畅便捷，通达性较好； 3、产品条件： 商场共5层，地下一层及地面四层，总商业面积约2.5万；外立面：相对陈旧，现代感不强，有必要作二次外立面形象包装，外墙广告位共11个，分别位于人民路、民主路外墙；出入口：共3个，分别位于人民路、民主路、人民与民主路交汇处（主入口），主出入口缓冲的空间过小；中庭：隔分为2个小中庭，面积不大，上空没有遮雨盖顶；内墙面、地板、天花：相对陈旧，局部有破陨、龟裂，给人破旧的感觉；商铺：产权统一，独立分租店铺面、摊位，商铺规格：12层以小规格铺位为主，面积约49/个；平
8、面交通：回廊式铺面分布，主次通道不明显，人流动线显得不清晰；垂直交通：观光梯2部（2003年安装）、货梯2部，上下楼梯6处，较为隐蔽，没有设有扶梯；无中央空调。4、配套条件： 停车：地下一层一半规划为停车场，面积约2000；地上停车空间较小，加上受坡度的影响，商业缓冲的空间较小；仓储：专用仓储面积不大，位于五楼，约500；餐饮：低档便利快餐，占用中庭面积经营； 其它如工商税务（驻点设在四楼）、银行（建设银行，临民主路）、厕所等。小 结： 综上可见，商场所处的区位及交通条件较为优越，但其在产品及配套方面存在一定不足，如中庭漏雨、仓储不足、无中央空调、没扶梯、地面停车空间较小等。同时，由于商场运营
9、历史悠久，局部功能相对落后，加上内外立面相对陈旧，内环境档次低，目前，商场给人的整体形象相对较差。 （二）经营现状 1、各楼层业态经营及分布 负1F为东方家电城，面积约2000，是南宁市较知名的二手家电、二手电脑类市场；负1F除了一半用于作停车场外，东方家电城的出租率状况良好，保持在95%以上。商场1F主要经营音响等电子电器、鞋帽、钟表等；其中，音响等电子电器类约占70%的面积比例，是一层的主力品种；鞋帽、钟表、饰品等百货类占20%；其它如餐饮、银行、药店、书店类约占10%；一层的出租率较理想，出租率达到100%；商场2F以服装类为主力品种，约占65%，经营档次较低，顾客主要面向学生群体、周边
10、县份消费市场为主；以画框类为辅助品种，约占35%的比例，该类品种经营户约有11户，经营存量不大，但在行业经营中占重要地位；二层另有少部分位置较差的铺面空置，出租率约为95%左右；商场3F主要以音像制品为主力品种，约占70%，琴类约占30%；音像制品类经营采用超市包租的经营形式，然后再分租给各经营散户，共有7家较大的音像超市；琴行类在同行业中也较具规模，占主导地位；三层有部分位置不好的铺面空置，出租率保持在90%左右。4F主要经营电脑软件、耗材类及少部分音响电器；整体经营经营状况较差，楼层空置面积较大，空置率在60%以上。小 结： 由上可见，民族商场负1F至3F整体出租状况良好，4F空置率较高；
11、从各经营业态的所占比例来看音响等电子电器、服装百货为两大主力品种；从1F4F楼层经营业态来看，其关联性、互补性不明显，经营显得相对散乱，商场的整体集聚效应不明显。2、业态结构及比例业态品种分布楼层经营存量（户）经营面积（）音响、电器及配件类负1、2F2753165百货类（运动休闲类）1、2F2802480镜画类2F10700音像制品3F72000乐器类4F11620电脑软件、耗材5F351000二手电脑负1F35400餐饮1F1200银行1F1200其它（药店、书店）1F2500合计65711265 （对民族商场负1F4F经营业态的面积及存量比统计，数据来源：民族商场管理处提供，部分为实地调查
12、统计；） 由上图表可见：民族商场负1F4F经营户存量达657户，经营存量规模较大；从商场各品种所占据的经营面积比例来看：A、主力品种：音响等电子电器类 占32%、百货类（服装、鞋帽、钟表等），各占22%左右；B、辅助品种：画框、音像制品、电脑软件等，各分别占7%、19%、9%的面积比例；从商场的经营户存量比例来看：A、百货类（服装、鞋帽、钟表等）：占比重最大，为43%；B、音响等电子电器类：占47%；小 结： 从商场的业态结构比例看：音响、电器类和百货类（服装、鞋帽），分别占据商场负1F、1F和2F的大部分经营面积，占商场总面积的60%、经营存量的90%左右，是商场当仁不让的两大主力品种；而画框、乐器（琴类）、音响制品经营也自成体系，是商场主要的辅助品种；3、民族商场近几年来运营指标情况（14层据来数源于商场管理处）20022005年各年度实际平均出租面积变化情况2002年2003年2004年2005年实际出租面积（）10256111361121110921年均出租率90%91%86%84% 由上表可见： 近23年来，民族商场实际平均出租面积略有下降；20032005年各年度租金收益变化情况2002年2003年2004年2005年租金收益（万元）80196010281014同比增减
