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1、关于我国商品住宅价格上涨的现状与成因分析 欧阳林 方礼芝 程晓萱 张鹏 论文关键词：商品住宅 价格上涨 宏观调控 消费理念 论文摘要：近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现 出迅速开展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的安康开展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广阔人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析考虑的问题。 一、 我国房地产业的开展现状 1商品住宅价格全面上涨 。2022年 以来，我国房地产价格快 速 上涨 ，21304年 1-9月份 商 品住 宅 价格 增长率 比去 年同期上涨 13 ，超过人均可支 配收
2、入 87的增长率 。分城市看 ，杭 州房价 平均从 2000年每平 方米 3000元 ，涨到如今的 550o元 以上 ；福州 近 3年 时间房价平均 从 2000元平方米涨到 6500元平方米 。2022年上海市商 品房销售价格 平均每平方米达 5118平方米 ，比 2002年增 长 2420。根据国家开展改革委、国家统计局对 35个大 中城 市房地 产市场调查 显示 ，21304年第一季 度房屋销售价格 比去年 同期上涨 7700，土地交易价格上涨 7 ，房屋租金上 涨 06。2022年 6月份以来 ，全国住房价格 连续几个 月 出现 了两 位数 的上 升势头 ，6月同比上升 116。1-7
3、月上升 12 ，1-8月 上升 13% 19月上升 13。LOCALhost其中商品住宅 1-9月 同比上升 104。房价上升之快 ，已成为 当前 中国房地 产市场 中最 突出 的问题 ，是关系到居民生活 ，国 民经济 ，通货 膨胀和宏观调控 的大 问题 。 2 商品住宅销售额 超常增长 。商品住宅 销售额增长率应以略高 于社会 消费 品零 售总额 增长率 的速度增 长 ，过高的增 长意 味着存 在 真实 需求 以外 的投 资需求 。2022年和2022年 1-9月份 ，商品住宅 销售 额增 长率 以远高 于社会消费品零 售总额 的速 度增 长 ，到达 2720-3970o，高出社 会消费品零
4、售总额增长率 181-282个百分点 。而 1992-1993年房地产过热时期 ，商品住宅销售 额增长率达 到 42oa-56，高出社会消 费品零售 总额增 长率 25-275个百 分点。这 表 明房地产销售市场存在 着大量 的投 机需求 。 3投资性 购房 的 比重较高 。投 资性 购房 资金 占总购房资金的比重是判断房 地产泡 沫的重要 指标 。国际 上这一指标 的戒备标 准为 10%。据有关 部门调查，目前各地 投资性购房比重 增长过快 。例 如 ，上海 市境外 和外 地住宅购 买需 求 比重 按面积计算 高达 2 左 右 ，投 资性购 房比重达 16%写字楼投资购房 比重高达 40%；
5、福 州市外地人购 房的合 同登记量 、面 积和余额 分别 占同期 总量 的 42% 、449%和 454杭州 商品房的购置 者 中本地 人不到 50%。 4 开发投 资额 超常增 长。房地产开发投资是房地产供应对需求最直接的反映。开 发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成 。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地 产投资额增长 - ,gdp增长率 ，一般 不应 超过 2倍。2022年全国累计完成 房地产开发投资打破 1万亿元 ，同比增长 2920，是 1995年 以来 的最大增 幅，2022年 1-9月 ，房地产开发投资 同比增长 283，这是同期 gdp增长的 3倍 。 5房屋
6、空置率过高。房屋 空置率是 房地 产供 给超过真实需求 的集 中体 现 。国际公认 的戒备线是 10。2022年我国空置房面积达 到 125亿 平方米 ，空置率 已达 到 26，2022年4月份，空置 商品住宅 5925万平 方米，同 比下降 28%。从空置时 间来 看，空 置一年 以上 商品 房面积 为 5529万平方米，占空置房 比重 的 576。2022年 9月末 ，虽同比下降 235仍大大超过国际戒备线 。虽然我 国房屋 空置率与国际上的概念有所区别 ，但国内的高空置率反 映更 加深入的构造问题。 二 、我国商品住宅价格偏 高的成因 (一 )增 长速 度 分析 根据世 界各国的经历，人
7、均 gdp到达或超过 1000美元以后 ，人们 的需求 就进步 了一个层 次 ，需求趋 向多样 化 ，对住行 、教育 、医疗 、环境等 方面有 了更高 的要求 。我国无论从人均 gdp指标 ，还是人均 居住 面积分析 ，已经步人了住宅产业高速开展阶段 。2022-2022年五年 中 ，房地产的年投资增 长率分别为 ，1955，253,21%29704和 258。假如单纯从增长率来说 ，从 2000年 以来，房 地 产的投 资增长 都在 20以上而且愈来愈高，2000年也接近 20%。2022年我 国全年固定 资产投资为 55118亿元 ，比上年增长了 2670,4，其 中房地产投资为 1010
8、5亿 元 ，增 长 了 297%，房地 产投资 占 gdp的 比例由2002年的 755上升到 866，增长 了 111个 百分点 。这说明 ，房地 产投资增长快 于全 国全社会投资额 的增长 。但是在看投资增长速度时不能 只看绝对速度 ，要看这 种“高速度 有没有必然性和合理性。在看投资增 长率时不应孤立地 分析投资增长率，应 同时分 析投资增长 的原 因、结果 、影 响 。如 房地产 的需求和销售情况 ，房地 产投 资对 其他投 资的带动 、扩 张挤压。近年来 ，我 国 【1】【2】【3】【4】正处于 国民经 济增 长较快时期 ，特别 是城市进展大规模建立时期 ，加 上长 时期 以来福利
9、分房 制度的束缚，房地产特别 是商 品住 宅没有得 到应 有的开展 。所 以 ，在这一时期房地产的较快增长不仅是必然的 ，也是需要的是国家建立方针转移到“以人为本 的必然结果 。 (二 )从商品住宅价格分析 1商品住宅价格是 否过 高 ，有无超 过 城市居 民普遍 的购置力或承受力 。20o4年 1-9月 我国商品房平均 价格达 到2770 方米，为 1996年 以来 同期 的最 高涨幅。至使全 国平均房 价收入比接近 1：8，不少城市甚至在 1：10以上。国际上适宜的房价收入 比一般在 1：2-6之间 。我们分析承受才能首先要分析房价与收入 比，不仅要分析 房价与收入 比 自身 的问题 ，更
10、重要的是要研究这个 比例所依存 的制度 、体制 、背景和现实。所谓房价与 收入 比是指 ，在市场经 济国家的城市 内，一套 中等程度 的商 品房住宅价 格与一 个 中等 收入家庭 的年收入 之比 ，合理的比例一般是 3-6倍 。这种比拟适用于市场经济国家 。在这些 国家里 ，房 地产市场 比拟成熟 ，工资制度 比拟标准 ，居民收入 比拟 透明 ，法律保 障体系完善 。而我 国现 阶段有 些条件并不完 全具备 ，特别是 工资及 收入 既不标准 ，又不透 明 ，存在大量非工资收入 ，而且 收入的差异很 大 ，在这种情况下如不加分析地 简单套用 国外 的房价收 入 比是脱 离实际的 ，至少是 不全
11、面的。同时 房价与收入 比，既可 以说 明房价太高 ，也可以说明收入太低 。不能不加分析 地认 为 ，收入是 固定的 、合理的 ，而房 价是可变的 ，不合 理的。即使 如此 ，近几年虽然房价不断 进步 ，但居 民的收入 进步更 快 ，因此房 价与收入比仍在 不断 的缩小 。如 2022年北 京 的房 价增 长 率平 均为38oo 3 ，而城市 家庭人 口收入增长 为 9。 2 商品住宅价格上涨是否合理或涨幅是否过快。从 199年至 20(12年 ，全 国商品住宅 的价格根本上处于 3-4的上涨幅度 ，20b年以来，我国房地产价格快速上涨，20o4年 6月份以来全国商品住宅价格连续几个月出现两位
12、数上升势头 ，2022年 19月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨 134，超过人均可支配收入 8 q增长率。商品住宅价格上升之 决，已成为关系居民切身利益，关系国民经济宏观调控的大问题。房地产作为产品和商品，和其它商品一样 ，形成和涨跌都有 自己的规律 ，不能说是“涨于，还是跌j于?该涨那么涨，该那么降。涨价不一定形成泡沫 ，降价未必没有水分。而且价格本身只是个相对数，是一种经济关系 ，是供求的平衡点。商品住宅价格是否合理必须与其他的经济活动和指标进展全面综合地 分析。同时还要考虑房子自身质量进步和整体环境的改善 ，配套功能的完 备及适应变化。只有通过全面、系统、综合的分析 ，才能做出正确判
13、断，判断商品住宅价格上涨是属于正常上升，还是非正常上涨。但从2022年以来的商品住宅价格的涨幅 ，确实应 引起 国家的重视和宏观上的调控 ，以抑制房地产引起 的泡沫和通货膨胀。 3商品住宅价格的构造是否 合理 。现行 商品住宅价格主要包括地 租 、房地 产开发 的本钱 、房地 产经营 本钱和相 关的税费 、开发商的利润 四大局部 。首先 ，土地的地租 即土地使用权 出让 金。每届政府批 租土地一次就 收取 50年的地租 ，土地 开发商可 以获得 土地 的使 用权许 可证 ，并用 “批 租来 的土地 向银行抵 押贷款。这样做 的后果是开发 商不得不 把地价几 十年 的地 租一次性计人商 品房房价
14、 ，这种土地批租政策非常 不合理 ，50年 的出让金一次交清 ，这 实际上 进犯 了下一届政府 的经 营权 ，至使商 品住 宅价格构成极不均 衡、合理 ，直接导致商 品住 宅价格增高 。同时 ，我 国是一个开展 中的大 国，是一个人均 土地 资源稀缺 的国家 ，我 国人均耕地不及世界人均耕 地的三分 之一 ，大城 市的人 均土地 资源更稀缺 (结合人均耕地 以 08亩 为警 戒线 ，而上海 人均耕地仅 033亩 )i家不允许无 节制占用土地，更 不允许透 支将来，而必须立足于我 国的实 际，按地 区特点，区域特点，合理 开发 利用。也正是为 土地 稀缺 的特殊性 ，决定 了地租 的伸缩性 ，并
15、且存 在较大的随意性 和主观性。为地租 的人为 因素上涨提供 了较大 的空间 。其次 房地 产开发本钱包括建 安本钱 、小 区内外 的市政工程建立费 、勘 察设 计费 、利 息 、管 理费等 。房地 产业的快速开展带动 了水泥 、钢 材 、电力等 相关产业 的产能急剧膨 胀 ，价格上涨。反过来 又增加 了房地产开发 的本钱 ，增 加 了商品住宅价格。第 三 ，房地产经 营本钱包括看护 费 、管理费 、维修费 、营销费等。相关的税 费包括土地使用税 、城市建立规划费及公建配套费等。当前 的房价政策将 城市扩容 的配套费一次性计入房价 ，这是 商品住 宅价格增 高的又一个原 因。城市根底设施属于政府应该 提供的公共设施 产品。它是 由政府税收收入投资建立 的 ，和 地租 一样不应 该一 次性征收几 十年的税收 。业 主也没 有必要一 次性缴 纳 。第 四 ，开发商 的利润是其应得 的收益 。据有关 资料分析 ，在 国外 商品住宅价格 中的构成比例为 ：地 价及税 费三项仅 占价格 的 20，建安本钱占 73利润只占 。而我 国目前 的土地 的地租 (相当于国外的地价 )及税 、费三大项本钱 占总本钱 的 50，其 中土地的地 租约占上述费用 的 8 左右 ， ftk有 关税费用随着 国家有关政策的 出台，在逐步 减少 。建 安本钱 约 占总本钱 的 40，利润1 【
