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1、万达商业地产创新“轻资产模式2014 年，万达商业地产创新了！为了长远发展，经过 一年多研发,推出了一种专门设计的“轻资产万达广场模式”。 这是一个怎样的模式？万达为何要这样做？此举对万达乃 至整个的商业地产、房地产市场产生怎样的影响?你可以 猜猜,万达下一步怎么玩？2014 年1 月初,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、 四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4 家机构拟投资240 亿元人民币，建设约 20 余座万达广场。这标志着万达商业 地产“轻资产模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并 举”的发展道路，开创全新的商业模式。过去万达商业地产创新的城市综合体模式取得巨大成 功，发展规模和速度
2、在中国遥遥领先，已经成为世界行业领 袖，引来众多企业学习和竞相模仿.城市综合体模式中商业地 产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销 售收入现金流来投资万达广场，被称为“重资产模式”。万 达商业地产为了长远发展，经过一年多研发，推出了一种专 门设计的“轻资产万达广场模式。即万达广场由合作机构专 项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达 广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投 资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资 方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销 售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。对投资者 而言，除了获得现金回报外
3、，还可享受投资资产的全部增值 收益。轻资产模式的推出对于万达意义重大。首先，轻资产模 式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将“轻重并 举”，保障长期稳定发展。二是，轻资产模式企业收入来源 于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流,可使企业收入 不受房地产市场波动影响，变得更加安全。三是，实行轻资 产模式，万达不需投一分钱,但每年获得的收益相当可观，高 于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提 升净利润率和净资产收益率。四是，轻资产模式市场需求旺 盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展 模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。轻资产模式的推出标志着万达商业地产
4、已进入用企业 品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。据悉，万达还与多 家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，上半年有望签约 更多轻资产万达广场投资协议。刚刚赴港上市的万达商业地产股价一反此前平稳态势, 呈现高开高走，截至收盘时收于每股 49。05港元，股价大 涨 5.14% ，创出上市以来最大单日涨幅。诱使公司股价大涨的原因,是当日高盛、汇丰、花旗和德 意志等多家国际投行发布看多报告，各家投行均在报告中纷 纷给出“增持和“买入”评级，这其中，高盛给出的最高目 标价为 73.8 港元/股，而德意志、汇丰和花旗等投行给出的 目标价位分别为 65 港元、66 港元和 68 港元。高盛在报告中 认为，万
5、达商业地产专注于创新产品、优化租户组合、建立 O2O 平台等举措，将使其区别于其他地产商，因此预期万达 商业地产在 2014 年到 2016 年期间每股基本盈利的年均复合 增长率可达 35,领先于同行业。而花旗银行在报告中同样认为,万达商业地产的模式是 区别于同行业的.在花旗看来,万达商业地产的模式是建立在 中国城市化浪潮基础上的服务消费平台提供商，未来具有极 大的增长潜力，其目前已经覆盖了全国 111个城市，而预计 在 2016 年万达商业地产将成为全球最大的物业持有地产商。根据万达集团公布的数据显示，2014 年全年万达商业地 产合同收入 1827.3 亿元，同比增长 25.7；其中房地产
6、 （10.08，-0。530,-5.00%）合同收入 1601.5 亿元，完成年计 划的 101,同比增长 26。8。截至2014 年底，万达商业地 产旗下新增持有物业面积 452.7 万平方米,累计持有物业面积 达到了 2156。6 万平方米，距离全球最大的自持物业地产商 美国西蒙地产只有一步之遥，而按照万达商业地产目前的开 工面积计算,预计在 2015 年底万达商业地产就有可能超过西 蒙地产，跃居成为全球最大的自持物业地产商。各家投行的研究报告当中,都注意到了万达商业地产上 市后的一系列资本运作，特别是在1 月中旬万达商业地产和 几家金融公司合作启动的轻资产运营模式，突破了传统商业 地产上
7、的重资产模式，同时也破除了掣肘万达商业地产高速 增长的资金供应问题.在地产行业分析师看来，这一创新的商 业模式可以减少万达商业地产的资金压力，降低企业的负 债，同时还能大幅提升企业的净利润率和净资产收益率。“轻资产模型进一步优化资产负债表，盈利增长前景更 加清晰。”花旗银行在报告中认为.除此之外，万达商业地产在电商业务上的拓展也引起了 各家投行的关注，万达集团将电商业务和文化、旅游、金融 等业务并列成为万达集团第四次转型后的支柱行业.随着万达集团在成都建设的云计算中心即将竣工,以及 在全国103个万达广场的WiFi基础设施改造完成，再加上 刚刚完成收购的快钱支付系统，万达集团根植于万达商业地
8、产平台之上构筑的一个完整线下消费生态圈已见雏形。花旗银行在报告中特别强调，万达商业地产之所以区别 于传统商业地产商,就是“基于其体验式消费基础上构筑 了清晰的 O2O 战略”。万达的成功主要是商业模式的成功.万达在行业内真正 领先的不是规模,甚至也不是速度。在历经一代单店、二代组 合店、三代城市综合体的连续升级之后,万达集团已然成为商 业模式创新的扛旗者,甚至于，万达商道也被奉为中国商业地 产的“王道”。万达集团已成商业地产跟进者研究、学习和模仿的榜 样，然而,面对激烈的市场竞争，胸襟广阔的万达毫不吝惜自 己的商业智慧,而是抱着一种开放的态度，与业界分享经验。 万达无私地将内部总结的开业手册销售手册等20 多 项宝贵的商业管理培训资料大方地赠予各路考察团；到万达 集团总部索取从招商、建造到运营各个环节的商业地产操 作规则,你拿到的规则跟在万达内部使用的并无两样;抓住 总部里任何一位西装革履的万达人，每个人都可以对你滔滔 不绝地解释他理解的商业地产。但是，十年之后，万达的模 仿者们并未出现。这无疑印证了王健林的那句老话：除非你 挖走整个链条，否则，能拿U盘拷走的，还算什么核心竞争优 势呢？作者系本刊特约撰稿人）
