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1、. . . . 理工学院毕业论文市住宅房地产市场的分析与预测学 生：孟高红 学 号：专 业：工程管理班 级：2009.2指导教师：王寒梅理工学院建筑工程学院二O一三年六月25 / 31摘 要从2008年的经济危机以来，我国房地产市场受到国家宏观政策的调控，房地产行业呈现波浪式前进。但是，房地产作为我国主要的国民经济支柱产业之一，相比其他行业，近几年来依然飞速发展，尤其是像这样的三、四线城市表现得特别明显。那么，随着十八大的顺利召开，的住宅房地产业的发展又将如何呢？本文通过对市房地产市场进行全面的市场调查，从需求、供给等不同方面分析目前市房地产市场的特征与现状，对未来几年市住宅房地产市场的发展趋
2、势做出理性的预测；得出房地产市场进入平稳发展阶段并基本健康，住宅需求量与房价呈上升趋势但增速趋缓等结论。关键词：房地产市场；住宅；分析；预测；ABSTRACTOur countrys real estate market has suffered the revision of national macro-policy since economic crisis of 2008, the real estate industry improved like waves. But，compared to other industries，real estate as one of our co
3、untrys major pillar industries of the national economy is still rapid development in recent years,four-tier cities express specially clear particularly Zigong.Then, how is Zigongs development of housing real estate industry with the 18th CPC National Congress convened Smoothly in the future? This ar
4、ticle is based on surveying to the Zigongs real estate market comprehensively , analyzes the characteristics and present situation of Zigongs real estate market from the demand、supply and other different aspects and make the rational prediction to Zigongs house real estate market of development tren
5、d in the next few years.I come to the conclusion that Zigongs real estate market enter the smooth development stage besides healthy development and the Zigongs house demand and house price are on the rise but the speed-up to become slower and so on.Keywords:real estate market；house；analysis；forecast
6、；Zigong目 录1 前言12 市城市特征22.1 市区域概述22.2 市发展规划22.2.1 市发展目标22.2.2 市城镇规划33 市住宅房地产市场宏观环境分析43.1 市社会、经济环境分析43.1.1 市房地产宏观政策分析43.1.2 市GDP总值与人均可支配收入分析43.1.3 市人口与城镇化率分析63.2 市房地产开发建设销售分析73.2.1 市建筑业企业分析73.2.2 市固定资产投资与房地产开发投资分析83.2.3 市住宅市场开发建设状况分析93.2.4 市住宅市场销售状况分析104 市房地产市场综合评价124.1 指标体系与其评判标准124.1.2 房地产与社会经济发展协调性
7、指标124.1.2 房地产市场均衡程度指标124.1.3 房地产市场景气程度指标134.1.4 房价与居民消费能力协调性指标144.2 市房地产市场综合评判145 市住宅房地产市场预测与建议165.1 市住宅房地产需求预测165.2 市房价预测175.2.1 市房价现状175.2.2 基于回归分析方法的市未来房价预测185.3 建议216 结论22参考文献23致24附录：基础数据251前言改革开放以来，我国经济不断进步，人民生活水平逐步提高，房地产业也得到了飞速的发展，并成为国民经济的支柱产业之一；与此同时，房价飞涨，出现了不同程度的泡沫现象，其直接影响人们的日常生活，受到了全国人民的普遍关注
8、。因此，国家不断对我国房地产市场进行宏观政策调控。过去的2012年，在“十八大”召开的前期，部分房地产业呈僵持状态，无论是投资开发商还是普通购房居民，都在关注“十八大”对我房地产市场传递一个怎样的楼市调控信号，十八大后政策走向如何，市的房地产又将是一个怎样的走势。“十二五”规划时期是市经济与社会快速发展的重要阶段，市正在大力推进城乡建设，扩大城市规模，必将进一步加大固定资产投资。因此，在这个特殊的阶段十分有必要对市房地产市场的现状进行全面的剖析和研究，来判断和预测其发展趋势，并提出相关参考意见。房地产是个笼统的概念，它包括住宅、写字楼、别墅、商业用房等。对于这个地级市，其中商品房占房地产开发的
9、绝对主导地位；办公楼、商业用房，别墅等所占比例相对较低,这些也只对极少部分群体存在影响；而住宅却与每个人的日常生活息息相关，其关系到广大居民的切身利益，同时也是目前社会关注的焦点问题之一。因此，商品房（尤其是住宅）成为本文的主要探讨对象。本文作为归纳总结与实证研究相结合的论文；在写作之前，先通过市场调查，了解市居民对房地产的消费观念、认识等；同时也进行了截止2013年3月底有关房地产资料的大量收集整理，这些资料主要来源于统计局、房管局、和年鉴、文献资料等。本论文通过对数据资料的统计分析，再结合市的宏观环境、经济、市民消费等情况；通过运用市场调查与预测、经济学、房地产开发与管理等课程的理论知识，
10、对市房地产市场的现状进行一个全面的分析。然后，采用理论分析和实证研究相结合、定性分析和定量分析相结合的方法，构建相应的数学模型，进行实证分析预测市房地产市场未来1-3年的需求与平均房价等；针对存在的问题和未来可能的发展趋势提出相应的建议；最终得出：房地产市场进入平稳发展阶段并基本健康，住宅需求量与房价呈上升趋势但增速趋缓等结论；希望对相关的消费者、投资开发商起到一定的参考作用。2 市城市特征2.1 市区域概述位于南部、长江上游的釜溪河畔，与江、等地相邻,面积4372.6平方公里，是闻名全国的千年盐都、恐龙之乡、南国灯城；为最早的省辖市和工业重镇之一，也是中国最早的23个建制市之一。是川南地区第
11、一座100万人口大城市，川南区域中心城市；距离、高速公路约200公里，并处在中西部中心城市、的中心，为城市发展留有一定空间。西部开发战略与川南中心城市为奠定较好的发展前景。图2-1 的地理位置共有四区、两县，现辖自流井区、贡井区、大安区、沿滩区和荣县、富顺县；另外，市正在打造完善汇东新区（市高新技术产业开发区）。其中，自流井区：市中心地段，是全市政治、经济、文化的中心；贡井区：传统工业区，是市主要工业区，有工业“三大基地”之称；大安区：紧邻老城区中心，人文景观资源丰富，具有深厚的人文底蕴；沿滩区：是市未来城区的发展方向。2.2 市发展规划2.2.1 市发展目标“十二五”规划时期，加快建设西部经
12、济发展高地，全面提升全川在西部和全国发展格局中的战略定位，特别是推进川南经济区次高地建设，必将推动市在更大围和更高层次上构建对、外开放合作新格局。2020年远景目标：到2020年，把建成经济较为发达、城市文明繁荣、人民生活富裕、城乡协调发展、人居环境优美的和谐城市，全面建成小康社会；全市地区生产总值达到2200亿元，年均增长13%以上，人均GDP达到7.3万元。2015年近期目标：到2015年，全市地区生产总值达到1400亿元，年均增长14%以上；人均GDP达到4.8万元；全社会固定资产投资6年累计达到4000亿元，年均增长35%以上；全市城镇化率达到50%以上。2.2.2 市城镇规划为了更好
13、地融入川南与成渝经济区，将加快城市向东与江相邻，向南与相接的“东进、南移”圈的梯次发展；按照近期“优化旧城、重点南移”，中期“完善西区、逐步东进”，远期“整体优化、品质提升”的思路，加强城市功能建设，将市构建为“特大城市中等城市中心城镇一般建制镇”的市域城镇体系；逐步形成“一圈、一带、两片区”的空间布局：“一圈”，即城市经济圈，包括自流井区、贡井区、大安区、沿滩区、高新区的城市规划区和城乡过渡地带，“一带”指板仓沿滩邓关晨光工业集中区构成的面积约100平方公里的带状区域，“两片区”即富顺县片区和荣县片区。坚持“一中心、多组团”的开敞式城市结构模式，按照“东拓西调、南优北限”的发展策略，着力优化
14、城市空间布局，打造“一带双核四城”（釜溪河滨水发展带，自流井汇东核心和东部新城核心，贡井舒坪、自流井汇东、东部新城、沿滩四个城市功能片区）中心城区空间结构，形成特大城市空间格局，率先在川南建成特大城市。3 市住宅房地产市场宏观环境分析3.1 市社会、经济环境分析3.1.1 市房地产宏观政策分析自2009年开始楼市调控以来，政策进行了四次调整，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年的“新国八条”；为了加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，于2013年2月进行了第五次政策调控升级，出台了“国五条”，其具体政策措施为：完善稳定房价工作责任制
15、；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房与用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。十八大后的楼市调控将“稳中求进”，打压投资属性；其目的是为了维护刚性需求和改善性需求的利益、抑制投机和投资性需求，来保证房地产市场的长期稳定和可持续发展，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。十八大报告中关于“加速城镇化进程”的信号给房地产开发商坚定了市场信心，但“保障房建设的完善和调控政策不松”的信号又将扼杀房价上涨的咽喉。政府通过对保障房的大力建设，来保证低收入人群的住房需求；然而，对于改善型需求以与正常的刚性需求，则依旧通过市场供应来解决。当然，市将贯彻落实国务院与省政府房地产市场调控政策的实施意见，确保保障性安居工程任务的完成和房价控制目标的实现，以保障房地产市场的稳定健康持续发展。但是，就这样的三四线城市，刚需、改需一族仍然规模巨大，投资性需求比较少，国家调控政策对市场影响不像一二线城市那么强烈，对政策的“抗性”比较强。从调查问卷中，反映了居民表示不会
