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1、房地产有限公司申请项目贷款3500万元调查报告书 XX联部?综合授信(贷款)调查报告授信(贷款)调查报告:x农信xx调字2009060xxx1号客户号: 1016812xxx1 综合授信(流动资金贷款)调查报告受信人(借款人)全称:XX市XX房地产有限公司授信种类金额:综合授信(贷款)额度3500万元(风险敞口3500万元) 其中,贷款 3500万元、银行承兑汇票 0 万元授信用途: 房地产开发授信期限:两 年贷款利率: 4.8675 (上浮 10 %)抵(质)押物: 房产,评估价值5115.5万元抵(质)押率: 68.42 % 声明:根据受信人(借款人)的申请,本人对受信人(借款人)依据详实
2、、严谨、审慎的原则进行调查核实,并对调查提交的资料及调查报告所陈述内容的真实性、合法合规性和由此产生的授信(贷款)风险承担责任。(本报告默认数据单位为“万元”、“%”) 主办客户经理 :、协办客户经理:。经营单位:(公章) 调查日期 : 年 月 日至年 月 日。房地产有限公司申请项目贷款3500万元调查报告 XX市XX房地产有限公司(以下简称“XX房地产公司”),为解决开发XX市XX区“XX雅苑”一期房地产项目的资金需求,拟用其自有物业作抵押,并以该项目的销售收入、其它营业收入及其自有资金作为还款来源,向我部申请项目贷款3500万元,期限24个月,用于“XX雅苑”一期项目的后续资金投入。根据我
3、部客户经理实地调查及该公司提供的相关材料,对该授信项目调查如下: 一、受信人概况 (一)基本情况 XX房地产公司是于2000年3月20日,由原XX市政府属下的XX市XX房地产开发公司转制而成,注册地址位于XX市XX东路XX村14号,注册资金500万元,法定代表人为容XX,企业类型为有限责任公司,经营范围为房地产经营,建筑材料,沙、石土方工程;房屋租赁、物业管理、维修、装饰等,具备肆级资质,曾获“XX市守合同重信用企业”的荣誉称号。 (二)股东概况 XX房地产公司现由25个股东共同投资,其中股权占比前五个股东分别是:容XX出资56.5万元,占股份11.30%;张XX出资55万元,占股份11%;许
4、XX、王XX、杨XX各出资45万元,各占股份9%。上述出资情况经XX市XX会计师事务所有限公司验资认证。 本项目贷款事项已经企业股东会同意,并已向我部出具申请贷款(期限,用途等内容)的决议,根据公司法及公司章程规定,借款人XX房地产公司主体资格合法有效。 (三)企业管理人员结构1、容XX:男,生于1957年10月5日,现年52岁,XX市人,身份证号码为44060157100XXXX,现为XX房地产公司的法定代表人。容XX19741976年作为知识青年参加上山下乡活动到高明工作,其间曾获得“XX市先进知识青年代表”称号;恢复高考后,于1977年-1978年就读于XX市XX学校;1978年-199
5、3年在XX市政府行政科(即办公室)工作;1993年之后调到XX市XX房地产开发公司工作,并于该企业转制后,在2004年担任XX房地产公司的董事长兼总经理。容XX行业经验丰富、经营作风稳健、诚实可信,深受公司员工信赖,且长期关心XX区农信部的发展,与我部的业务合作关系密切,于我部的历史日均存款达1000万元以上。 2、张XX:男,生于1937年11月14日,现年72岁,XX市人,身份证号码:44060137111XXXX,现任XX房地产公司的董事会成员。 3、许XX:男,生于1952年1月5日,现年57岁,XX市人,身份证号码:44060119520105XXXX。现任董事会成员兼副总经理,主管
6、工程的施工和设计。 4、杨XX: 男,生于1956年10月25日,现年53岁,XX市人,身份证号码:XXXX,现任XX房地产公司的董事会成员兼副总经理,主管人事和资金计划。 5、黄X:女,生于1972年11月28日,现年37岁,XX市人,身份证号码:44020219721128XXXX,现任XX房地产公司的监事会成员兼财务经理,主管会计和出纳。 (四)经营历史 XX房地产公司主营房地产开发和物业管理,近年,该公司主要开发了XX新村18-25座(即一、二期)和XX苑ABCD座(即三期)、XX小筑(即四期)、XX华苑等项目,开发面积约4.5万平方米,建筑面积约12万平方米,其中XX华苑目前正在销售
7、当中,其余楼盘均已售完。 根据企业提供的资料及我部调查反映,截至2009年5月14日,XX房地产有限公司的“XX华苑”项目开发、销售情况如下: 1、“XX华苑”项目的建设情况 “XX华苑”项目现已基本完工,预计2009年7月30日前交付使用,项目的实际总投资成本约为13000万元,明细如下表: 项 目 应付金额(万元) 未付金额(万元)地价款5100土建工程款60001000电梯200供电(高压、低压)560270绿化400400道路200200下水道化粪池130130消防给水230150人防地下室10070煤气53合计129732220 2、“XX华苑”销售情况已售未售数量面积(m2)金额(
8、万元)数量面积(m2)金额(万元)住宅140套20112.11022244套6800.384100商铺10个700110030个18003000汽车位40个440181个1900合计117629000 截止2009年5月14日,上述销售已回笼资金10680万元,其中住宅销售回笼9289万元。 (五)发展规划 XX房地产公司开发项目定位于本区域的中高档次,目标客户群为XX城区的白领、公务员、私营企业主等收入较高的阶层。项目以城市小区园林风格设计为主,结合现代感、流线感的建筑立面、人性化的建筑设计规划、突破传统的层高,空间感倍增,突出城市和花园的开发理念,以健康居住环境、岭南风格为主,体现细腻的人
9、文环境设计理念,同时结合完善的物业管理,迎合上述客户群的购房需求。 二、受信人的财务状况 根据受信人提供的财务报表(2006年12月、2007年12月、2008年3月、2008年12月和2009年3月)及相关资料反映,现对其财务状况分析如下: 单位:万元 项目2006.122007.122008.32008.122009.3货币资金21719525335581002存货8182900395931257913652应收账款120120120120120预付账款125156703727其他应收款57129587182379其他流动资产26532653265326532653流动资产11391141
10、26145231777719772固定资产181175173166163总资产1157214302146961794319936短期借款0600015001500应付账款2323273945预收账款20772315372544587602其他应付款9466666781445459流动负债30693730426975519620其他长期负债26532653265326532653总负债5722638269211020412272所有者权益58507919777577397663销售收入8474181015230净利润2911806-40337-25资产负债率49%45%47%57%62%流动比率
11、3.713.793.41.742.06速动比率0.991.30.910.340.43应收账款周转率7.0934.84012.690存货周转率0.090.2300.060净利润率34%43%022%0现金净流量-554-1736-1419-1394444经营性现金净流量-548-1973-117-23051518投资性现金净流量0-827-9411-1075筹资性现金净流量-6590-5959121 (一)资产情况分析 1、货币资金:截至2009年3月,企业货币资金1002万元,占总资产5%,比例合理;通过企业提供的银行流水反映,该公司银行结算业务基本在我部、农行、建行进行,并以我部跃龙分部为主
12、。 2、应收账款:截至2009年3月,企业应收账款余额为119万元,占资产0.6%,主要是XX市市府办房管科的应收款。 3、预付账款:截至2009年3月,企业预收账款余额为727万元,占总资产3.6%,主要是“XX雅苑”项目地块房屋拆迁补偿费719万元。 4、其他应收款:截至2009年3月,企业其他应收款余额为379万元,占总资产的2%,主要是“XX华苑”承建商预收的350工程款。 5、存货:截至2009年3月,企业存货余额为13652万元,占总资产68%,主要为企业已开发和待开发的工程项目资产,包括:道X坊房产483万元;XX路XX号第八层1-10轴办公楼85万元;开发成本12712万元(“
13、XX华苑”8612万元,“XX雅苑”4100万元),新X路44号土地1819M2, 价值149万元;XX新村4号之一土地1300 M2,价值220万元。 6、待摊费用:截至2009年3月,企业待摊费用余额1240万元,主要是已缴纳但未结转成本的税金,包括营业税、预缴所得税、土地增值税等。 7、其他流动资产:截至2009年3月,企业其他流动资产余额为2653万元,占总资产13%,主要是企业转制后代市国资办管理资产。据公司转制文件反映,受信人仅负责代管,实际上该笔款项协助市政府代为管理和追讨的债款,权利义务上与转制后的公司无关。 7、固定资产:截至2009年3月,企业固定资产余额为163万元,占总
14、资产1%,主要是公司营业用办公楼。 (二)负债情况分析 1、短期借款:截至2009年3月,企业短期借款余额1500万元,占总负债12%,为企业因开发“XX花苑”而于2008年4月向我部申请的项目贷款,将于2009年9月到期。贷款期间,该公司均按时付息,贷款本金均提前或按时归还,目前1500万元贷款形态正常。 2、应付账款:截至2009年3月,企业应付账款余额45万元,主要是应支付前期开发项目“XX小筑”承建商的质量保修金。 3、预收账款:截至2009年3月,企业预收账款余额7602万元,占负债总额62%,为已销售楼房的收入,由于销售成本未结转,该部分收入暂未纳入收入核算。 4、其他应付款:截至2009年3月,企业其他应付款余额459万元,其中主要是企业向股东的暂借款400万元。该借款自开发“XX华苑”时开始,没有设定确定的借款期限,按股东持股比例借入,据了解建业公司全部股东已同意该部分借款待“XX雅苑”项目开发销售完成
