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1、数智创新数智创新数智创新数智创新 变革未来变革未来变革未来变革未来商品房预售合同法律问题与风险防范1.商品房预售合同的概念及特点1.商品房预售合同法律关系的构成1.商品房预售合同的主要条款1.商品房预售合同的效力1.商品房预售合同的履行1.商品房预售合同的违约责任1.商品房预售合同的解除1.商品房预售合同的风险防范措施Contents Page目录页 商品房预售合同的概念及特点商品房商品房预预售合同法律售合同法律问题问题与与风险风险防范防范 商品房预售合同的概念及特点商品房预售合同的概念1.商品房预售合同是指房地产开发企业在商品房尚未建成之前，与买受人订立的，约定在一定时间内将建造好的房屋交付
2、买受人的合同。2.商品房预售合同具有以下特点：-预约性质：商品房预售合同在房屋建成之前签订，具有预约性质。-双务性：商品房预售合同是房地产开发企业和买受人双方签订的，具有双务性。-有偿性：商品房预售合同是以支付价款为目的的，具有有偿性。-要式性：商品房预售合同应当采用书面形式，具有要式性。商品房预售合同的主体1.商品房预售合同的主体包括房地产开发企业和买受人。2.房地产开发企业是指从事商品房开发建设并取得商品房预售许可证的单位。3.买受人是指购买商品房的自然人、法人或其他组织。4.房地产开发企业和买受人必须具备相应的法律行为能力。商品房预售合同法律关系的构成商品房商品房预预售合同法律售合同法律
3、问题问题与与风险风险防范防范#.商品房预售合同法律关系的构成商品房预售合同法律关系的构成：1.商品房预售合同法律关系的主体。包括开发商、购房者和政府主管部门。开发商是指取得商品房预售许可证，并与购房者签订商品房预售合同的法人或其他组织。购房者是指依法与开发商签订商品房预售合同，并支付购房款的自然人、法人或其他组织。政府主管部门是指负责商品房预售管理的部门，一般为市、县级人民政府的房地产管理部门。2.商品房预售合同法律关系的对象：商品房预售合同法律关系的对象是商品房预售合同。商品房预售合同是开发商与购房者之间关于商品房预售的合同。合同一般包括标的物、价款、支付方式、交房日期、违约责任等内容。商品
4、房预售合同经双方当事人签字或盖章后生效。3.商品房预售合同法律关系的内容：商品房预售合同法律关系的内容包括开发商的权利和义务、购房者的权利和义务、政府主管部门的权利和义务等。开发商的权利和义务主要包括按合同约定交付商品房、承担商品房质量保修责任等。购房者的权利和义务主要包括及时支付购房款、按合同约定接受商品房等。政府主管部门的权利和义务主要包括监督商品房预售活动、查处违法行为等。#.商品房预售合同法律关系的构成商品房预售合同法律关系的性质：1.商品房预售合同法律关系具有双务性。即开发商和购房者互相负有权利和义务。开发商负有按合同约定交付商品房的义务，购房者负有按合同约定支付购房款的义务。违反合
5、同约定的一方，另一方有权要求其承担违约责任。2.商品房预售合同法律关系具有有偿性。即购房者支付购房款，开发商交付商品房。购房款和商品房的价值是对价关系。商品房预售合同的主要条款商品房商品房预预售合同法律售合同法律问题问题与与风险风险防范防范#.商品房预售合同的主要条款商品房预售合同的主体：1.明确预售人的主体资格，包括预售人的名称、地址、法人代表或主要负责人姓名、联系方式等。2.明确买受人的主体资格，包括买受人的姓名、地址、身份证号或其他有效身份证件信息等。3.明确预售合同的标的物，包括商品房的坐落位置、面积、户型、楼层、用途、交付标准等。商品房预售合同的价款：1.明确商品房的销售价格，包括总
6、价、单价、付款方式、付款期限、付款进度等。2.明确商品房的价款支付方式，包括一次性付款、分期付款、抵押贷款等。3.明确商品房的价款调整机制，包括因成本上升、政策变化等因素导致的价款调整方式和程序。#.商品房预售合同的主要条款商品房预售合同的交付：1.明确商品房的交付时间，包括竣工验收时间、交付使用时间、交付钥匙时间等。2.明确商品房的交付方式，包括一次性交付、分批交付、分阶段交付等。3.明确商品房的交付标准，包括装修标准、设备设施标准、质量标准等。商品房预售合同的权利义务：1.明确预售人的权利义务，包括提供商品房质量保证、办理房屋产权登记、承担违约责任等。2.明确买受人的权利义务，包括支付房款
7、、验收商品房、承担违约责任等。3.明确双方共同的权利义务，包括遵守国家法律法规、遵守合同约定、协商解决纠纷等。#.商品房预售合同的主要条款商品房预售合同的违约责任：1.明确违约责任的适用范围，包括哪些行为构成违约、违约责任的承担主体等。2.明确违约责任的种类，包括赔偿损失、支付违约金、解除合同等。3.明确违约责任的计算方式，包括赔偿损失的计算标准、违约金的计算标准等。商品房预售合同的争议解决方式：1.明确争议解决方式的选择，包括协商、调解、仲裁、诉讼等。2.明确争议解决方式的适用范围，包括哪些争议适用协商、哪些争议适用调解、哪些争议适用仲裁、哪些争议适用诉讼等。商品房预售合同的效力商品房商品房
8、预预售合同法律售合同法律问题问题与与风险风险防范防范#.商品房预售合同的效力商品房预售合同的效力：1.商品房预售合同的效力来源：商品房预售合同效力来源于双方当事人的合意，当事人订立合同必须具备相应的民事行为能力，合同的内容必须合法，合同形式必须符合法律规定。2.商品房预售合同效力的认定：商品房预售合同效力的认定，应根据民法典、合同法及其他相关法律法规的规定，结合合同的具体内容和当事人的实际情况进行综合判断。3.商品房预售合同效力的效力救济：商品房预售合同效力受损，当事人可以根据合同的性质和内容，请求人民法院或者仲裁机构确认合同无效、撤销合同或者变更合同，也可以请求赔偿损失。商品房预售合同的无效
9、：1.商品房预售合同无效的情形：商品房预售合同无效的情形主要有：(1)当事人一方或双方缺乏民事行为能力；(2)合同内容违反法律、行政法规的强制性规定；(3)合同形式不符合法律规定；(4)合同是恶意串通、欺诈、胁迫、乘人之危订立的合同。2.商品房预售合同无效的法律后果：商品房预售合同无效，当事人应当返还已经收取或者已经交付的款项和物品。对于合同无效后造成损失的，由责任方承担赔偿责任。3.商品房预售合同无效的司法救济：商品房预售合同无效，当事人可以向人民法院提起诉讼，请求确认合同无效，返还已经收取或者已经交付的款项和物品，并赔偿损失。#.商品房预售合同的效力商品房预售合同的撤销：1.商品房预售合同
10、撤销的的情形：商品房预售合同撤销的情形主要有：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害对方利益的；(2)在订立合同时显失公平的；(3)因重大误解订立的；(4)有其他重大理由需要撤销。2.商品房预售合同撤销的法律后果：商品房预售合同撤销后，合同自始无效，当事人应当返还已经收取或者已经交付的款项和物品，对于合同撤销后造成损失的，由责任方承担赔偿责任。3.商品房预售合同撤销的司法救济：商品房预售合同撤销，当事人可以向人民法院提起诉讼，请求确认合同撤销，返还已经收取或者已经交付的款项和物品，并赔偿损失。商品房预售合同的变更：1.商品房预售合同变更的情形：商品房预售合同变更的情形主要有：(1)当事人协
11、商一致同意的；(2)法律规定可以变更或者应当变更的；(3)人民法院或者仲裁机构根据当事人的请求变更的。2.商品房预售合同变更的法律后果：商品房预售合同变更，当事人应当按照变更后的合同履行义务。对于合同变更后造成损失的，由责任方承担赔偿责任。商品房预售合同的履行商品房商品房预预售合同法律售合同法律问题问题与与风险风险防范防范#.商品房预售合同的履行商品房预售合同的权利转移：1.商品房预售合同的权利转移应当以预售合同约定的条件为准，一般情况下，预售合同约定在预售人交付预售房屋后，商品房的权利才转移给买受人。2.商品房预售合同的权利转移，应当以商品房预售合同的履行完毕为前提，如果预售人未交付预售房屋
12、，或者买受人未支付预售款，则商品房的权利不能转移给买受人。3.商品房预售合同的权利转移，应当以商品房所有权的转移为标志，当预售人将预售房屋交付给买受人，并办理了房屋所有权转移登记手续后，商品房的权利才能转移给买受人。商品房预售合同的风险防范：1.在签订商品房预售合同时，买受人应当对预售人进行资信调查，了解预售人的财务状况和信誉情况。2.在签订商品房预售合同时，买受人应当对预售房屋的质量进行检查，并对存在质量问题的预售房屋提出异议。商品房预售合同的违约责任商品房商品房预预售合同法律售合同法律问题问题与与风险风险防范防范#.商品房预售合同的违约责任违约行为的表现形式：1.逾期交付房屋。开发商未能在
13、合同约定的期限内将房屋交付给购房人，即为逾期交付。2.擅自变更房屋设计或质量标准。开发商在未经购房人同意的情况下，擅自变更房屋的设计或质量标准，即为违约行为。3.未按合同约定提供配套设施。开发商未能在合同约定的期限内提供合同约定的配套设施，即为违约行为。违约责任的承担方式：1.继续履行合同。违约方应继续履行合同，即按照合同约定的内容履行合同义务。2.采取补救措施。违约方应采取补救措施，以减轻或消除违约造成的损害。商品房预售合同的解除商品房商品房预预售合同法律售合同法律问题问题与与风险风险防范防范 商品房预售合同的解除1.因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的
14、客观情况，如自然灾害、战争、罢工、政府行为等。2.房地产开发企业未在商品房预售合同约定的期限内交付使用。开发商逾期交房，购房者有权解除合同。3.房地产开发企业未按照商品房预售合同约定建造房屋。开发商未按照合同约定建造房屋，购房者有权解除合同。4.商品房预售合同中的其他解除条件。商品房预售合同中约定了其他解除条件的，符合解除条件的，购房者有权解除合同。预售合同解除的后果1.双方的权利义务终止。合同解除后，双方当事人之间的权利义务关系终止，已履行的部分，应当返还；尚未履行的部分，终止履行。2.返还已付购房款及利息。开发商应将购房者已付的购房款及利息返还给购房者。3.赔偿购房者的损失。开发商解除合同
15、，应赔偿购房者的损失。4.承担违约责任。违约方应当承担违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。预售合同解除的条件 商品房预售合同的风险防范措施商品房商品房预预售合同法律售合同法律问题问题与与风险风险防范防范 商品房预售合同的风险防范措施预售合同双方权利义务的明确1.【明晰约定楼层、户型和面积】预售合同应明确约定楼层、户型、面积等，避免出现楼层或户型变更等纠纷。2.【明确约定交房时间】预售合同应明确约定交房时间，若开发商延期交房，购房者有权要求解除合同或赔偿损失。3.【明确约定付款方式和违约责任】预售合同应明确约定付款方式和违约责任，避免出现开发商收取购房者大笔首付款后无法交房，或购房者因各种原因
16、无法及时支付房款的纠纷。二、预售合同条款的审查预售合同条款的审查1.【审查合同中的免责条款】预售合同中可能会包含一些免责条款，购房者应该仔细审查这些条款，确保自己的合法权益得到保障。2.【审查合同中的霸王条款】预售合同中可能会包含一些霸王条款，这些条款可能损害购房者的合法权益，购房者应该仔细审查并拒绝接受这些条款。3.【审查合同中的陷阱条款】预售合同中可能会包含一些陷阱条款，这些条款可能使购房者陷入不利的境地，购房者应该仔细审查并拒绝接受这些条款。三、预售合同签约时的注意事项 商品房预售合同的风险防范措施预售合同签约时的注意事项1.【仔细阅读合同并咨询专业人士】在签约前，购房者应该仔细阅读预售合同，如果有不明白的地方，可以咨询专业人士，确保自己理解合同中的所有内容。2.【不要轻信开发商的口头承诺】开发商可能会在签约时做出一些口头承诺，但这些承诺可能不会写入合同。购房者不要轻信这些口头承诺，应该要求开发商将这些承诺写入合同。3.【注意合同的有效期】预售合同的有效期一般为一年，如果开发商在有效期内无法交房，购房者有权解除合同或要求赔偿损失。四、预售合同履行过程中的风险防范预售合同履行过程中
