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1、业的利润；酬金制是指预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。成本估算的方法：、共用设施设备及公众责任保险费用9）经业主同意的其他费用（P17517A）；计算：例如某项目总建筑决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民场地进26行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及注册物业管理师四科整理复习重点资料物业管理实务重点资料第一章 物业管理企业（出题形式选择、计算） 1、物业管理企业是指依法成立，具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合 同从事物业管理相关活动
2、的经济实体。 （单选） P1 2、物业管理企业的特征：一、独立的企业法人；二、属于服务性企业；三、具有一定的公 共管理性质的职能。 （多选） P1 3、物业管理企业两种分类方式：一、投资主体的经济成分划分为： 1 ）全民所有制 2 ）集体 所有制 3 ）民营4 ）外资 5 ）其他（多选） P1-2二、按股东出资形式来划分： 1 ）物业管理有限责任公司 2） 物业管理股份有限公司 3 ）股份合作型物业管理企业（多选） P2 4、物业服务企业的设立程序：工商注册登记、资质审批（单、多选） P3 5、工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。 （单选） P4 6、物业管理企业的资质条件：一级资质，注
3、册资本 500 万元以上，专职管理和技术人员不 少于 30 人， 中级以上职称人员不少于 20 人；二级资质，注册资本 300 万元以上，专职管理 和技术人员不少于 20 人， 中级以上职称人员不少于 10 人；三级资质，注册资本 50 万元以 上，专职管理和技术人员不少于 10 人， 中级以上职称人员不少于 5 人。 （单多选） 各类物业 的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100% （计算题） P5 7、物业管理企业的四种组织形式： 直线型、 直线职能型、事业部型、 矩阵制型。 直线型以 直线制为基础适用于业务较小物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业
4、管理， 是物管企业普遍采用的一种形式； 事业部型一般多由那些规模大、物业种类繁多、经 营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。P6 8、物业服务企业资质机构设置的影响因素： 1 ）企业战略因素 2 ）外部环境因素 3）技术因 素 4）组织（P9）9、物业服务企业机构设置的要求： 1 ）按照规模任务设置） 2）统一领导、分层管理 3 ）分 工协作 4）精干、高效、灵活（ P10）10、（看）物业服务企业的机构职责： 1）品质管理部主要职责：企业质量管理体系的运行和 维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审， 协助新物业项目建立 质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服
5、务品质审核的组织协调，客户服务监督管理， 客户关系管理， 客户投诉处理， 客户满意度评价等 2 ）经营管理部主要职责：制定和分解企 业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，级织对各物业项目进行 目标考核等。（P11）第二章 物业管理招标投标 （选择、 案例分析）1、物业管理招投标：是物业管理服务产品预购的一种交易方式， 即由物业的建设单位、业 主大会或是物业所有人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文 件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投， 从中选择最符合条件的竞投者，并与之 订立物业管理服务合同的一种交易行为。（P13）；2、物业管理招标的主体
6、：一般是物业的建设单位、业主大会 （单一业主）、物业产权人（政 府机关或物业产权部门）（P13）；3、物业管理投标的主体： 一般是指有符合招标条件的物业管理企业或是专业管理公司。(P14);4、物业管理招标的类型： 1 ）按物业类型划分为： 住宅项目招标和非住宅项目招标； 2 ）按，可依法起诉，直至解除合同关系。物业服务合同是有偿的。3物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。4物法院予以撤销。1业主委员会的性质P77：条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会经全体委员人数半数以上同意见。2业主委员会应当在任期届满2个月前召开业主大会会议，进行业主委员会的换）（5）（6）（7）有
7、犯罪行为的以书面形式向业主大会提出辞呈的拒不履行业主义务的其他原因不宜再担任业项目服务内容的实施划分为： 整体物业管理项目的招标、 单项服务项目的招标和分阶段项目 的招标等类型 3 ）按招标主体类 1型划分为： 建设单位为主体的招标、 业主大会为主体的招标、 物业产权人为主体的招标等类 型 4 ）按项目服务方式划分为：全权管理项目招标、顾问项目招标。（P14）； 5、物业管理招标的特点：综合性、差异性、特殊性（ P16 ） 6、物业管理招标的方式：公开招标、邀请招标；（ 1 ）公开招标是邀请所有符合投标条件的 物业管理企业参加投标的招标方式（ 2 ）邀请招标是招标人预先选择若干有能力的企业，直
8、 接向其发出投标邀请的招标方式。（P16 ） 7、物业管理招标的主要内容： 1 ）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 2 ）常规物业管 理招标内容（ P1920) ； 8、物业管理招标的条件： 主体条件、项目条件（建设单位建设的住宅小区必须招标； ）。（P20） 8、物业管理招标的程序（重点）： 1 ）成立招标领导小组 2 ）编制招标文件 3 ）公布招标公告 或发出投标邀请书 4 ）发放招标文件 5 ）投标申请人的资格预审 6 ）接受投标文件 7）成立评 标委员会 8 ）开标、评标和中标；招标备案： 1 ）发布招标公告 10 日前 2 ）发出中标通知书 15 日内。公开招标应通过公共媒介发布
9、招标公告， 并同时在中国住宅与房地产信息网和中 国物业管理协会网上发布招标公告； 邀请的企业数量 3 个以上；招标文件发出日起至投标人 提交投标文件截止之日最短不得少于 20 日；评标人是招标人代表，物业管理专家两部分构 成； 评标委员会人数一般是 5 人以上的单数，物业管理方面的专家人数少是少于成员总数的 2/3；招标人应按中标候选人的排序确定中标人；招标人应当在投标有效期截止时限 30 日前 确定中标人； 招标人应当向中标人发出中标通知书， 招标人和中标人应当自中标通知书发出 之日起 30 日内，按招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。（P2024）； 9、物业管理投标文件的分类： 商务
10、文件和技术文件； 商务文件最核心的是报价单， 技术文 件最核心的是物业服务方案。（P27）； 10、现场踏勘时口头回答，口头答复不具备法律效力， 只有投标者以书面形式提出的问题并 由招标人作出书面答复时，才能产生法律约束力。（P29）； 11、投标报价表中单价与总价不符时的处理原则： 以单价为准修正总价（P35）； 12、招标文件目录、投标邀请函范例（3134）；看一下 13、制订物业服务方案的一般程序：（ 1 ）组织人员（ 2）收集资料（3 ）分工、协作（4）确 定组织构架和人员配置（ 5）测算物业管理成本（ 6）制定方案（7）测算服务费用（8）审核、 校对（9）排版、印制（ P40-41）
11、 14、物业服务方案的关键性内容： 1）项目的整体设想与构思；2）组织架构与人员的配置 3） 费用测算与成本控制 4 ）管理方式、 运作程序及管理措施； （P4142）； 15 一、物业服务方案的 12 个要点： 1）招标物业项目的整体设想与构思 2 ）管理方式与动作 程序 3 ）人员的配备、 培训与管理 4 ）管理指标与措施 5 ）管理制度的制订 6）档案资料的建 立与管理 7 ）早期介入及并且期物业管理服务内容 8 ）常规物业管理服务综述 9）工作计划 10 ）物资装备 11）费用预算 12 ）成本控制； 二、各类物业管理服务的重点和难点：商用类型重点及难点主要体现在经营和设施设备管理；
12、工业区物业在消防、污染控制及货物、 人员的出入管理有特殊的服务需求； 政府物业管理的 特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、 安全及保密管理； 公用事业类型的物业管理服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧 急事件的预防与处理。 三、管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成。 四、管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成。物业管理方面的专家人数少是少于成员总数的2/3；招标人应按中标候选人的排序确定中标人；招标人应当在投定物业发展战略计划；持有出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业的资料：1）
13、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料2）设施设备服务收费明码标价规定（7）20XX年9月，建设部发布临时管理规约（示范文本）和前期物业服务合五、 成本控制贯穿于成本费用形成的全过程， 不能为降低耗费而不提供或少提供服务， 成本 控制重点控制的是变动成本。（P4249）；16、案例分析题：2（ 1 ）给一个招标文件，让你找错； （物业服务方案）（2 ）给出项目基本情况，让你简要编制物业服务方案或者按照要求回答问题。第三章 物业服务合同（选择题、案例分析题）1、物业管理合同是一个综合性的概念，是指物业管理当事人之间就权力义务所达成具有法 律效力的协议或契约。 要约： 是指一方当事人以缔结合同为目的， 向对方当事人所作出希望 与其订立合同的意思表示。 P502、邀请要约人无须承担法律责任：例如： 拍卖、广告、标价、招标 P513、合同有效的必要条件： 1 ）当事人的缔约能力 2 ）当事人的真实意思表示 3 ）合同的内容 合法 4 ）合同的形式合法；4、合同的形式： 书面合同、 口头合同和事实合同；5、合同法规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 P546、合同订立的基本原则： 主体平等、合同自由、权力义务公
