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1、房地房地产产合作开合作开发发与与项项目并目并购购方案方案投投资进资进入和退出方式入和退出方式交易模式交易模式设计设计的起点的起点投资进入方式：直接增资土地评估后增资（原股东利益得到补偿）股权转让联合拿地资金借贷不同投资进入方式的财税问题投资退出方式：分利润分收入提取固定利润按比例分房清算退出股权转让退出房地房地产产并并购购金三角金三角三三权权替代替代房地产物权债权股权资产转让债权转让 利得还是利息场外非标还是场内标准中小房企并中小房企并购购的目的目标标公司的理想架构公司的理想架构中小房企以自然人股东直接持股项目公司为主，也有通 过投资公司持股项目公司的间接持股张顺投资公司张孝张顺项目公司项目公
2、司张孝非直系亲属股东结构，比较复杂；法人、合伙企业和自然人等混合股东中小房企并中小房企并购购的目的目标标公司主要公司主要问题问题一人持股公司与两人持股公司公司层面的问题股东层面的问题项目公司的资本公积和留存利润如何处理项目公司的亏损如何处理项目公司预缴税款如何处理项目公司债务如何处理转让税金如何确定如何避税1.房地房地产项产项目并目并购购必必须须掌握的基掌握的基础础知知识识1.1 项目并购主要方式1.2 万科的股权收购1.3 项目并购一般流程股股东变东变化的税收影响化的税收影响财财税税【2016】140号号八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受 让土地向政府部门支付土地价款
3、后，设立项目公司对该受让土地进 行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开 发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或 补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署 变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。1.1 项项目收目收购购的主要方式的主要方式方式替代是关方式替代是关键键资产收购收购项目（房地产项目直接转让）股权收购合并（兼并）目标公司并购资产+协议管理合作开发：与土地方合作项目公司：合作建房或股权收购与资金方合作联合
4、竞买境外融资各类机构：信托、基金、证券、保险等1.1 项项目收目收购购的主要方式的主要方式方式替代是关方式替代是关键键成本复制：通过拆迁的资产收购是最佳结构找到收购方式之间替代，是交易结构设计的关键替代类型：（1）合并报表与整体合并的替代：合并报表优于整体合并，杠杆效率最高；（2）合作开发与并购之间的替代：高周转项目的楼面地价五倍溢价以上项 目合作开发优于收购（3）资产收购与股权收购之间的替代：通过拆迁的资产收购是最佳结构（4）股权收购与债权收购之间的替代：非标债权转让不征增值税，不良资 产收购都有折扣1.2 万科股万科股权权收收购购方式方式股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下
5、，万科将项目公司的 部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资 本的比例投入后续开发资金的一种模式。收收购购新新设项设项目公司方式，收目公司方式，收购现购现有有项项目公司方式，收目公司方式，收购现购现有非有非项项目公司方式。目公司方式。三种方式的三种方式的风险风险由低到高，由低到高，选择时选择时，应应当按照当按照风险风险由低到高的方式由低到高的方式进进行。行。1.2.1 收收购购新新设项设项目公司方式目公司方式由由土土地地方方与与万万科科新新设设立立项项目目公公司司，土土地地方方将将土土地地使使用用权权变变更更到到新新成成立立的的项项目目公公司司 名名下下（或或者者
6、由由土土地地方方新新设设立立项项目目公公司司，然然后后将将新新设设立立的的项项目目公公司司部部分分股股权权转转让让给给 万科）万科）。优先选择由土地方与万科新设立项目公司，土地方将土地使用权变更到新成立的项目公司名下方式（与项目公司模式类似）该方式的前提是：新设立项目公司并将土地使用权变更到项目公司名下，获得当 地政府主管部门批准。一般要求此前土地方还没有设立过项目公司，并将土地使 用权过户给该项目公司。万科需要控制新设立公司的工商注册登记、股权变更等手续，控制项目公司印章、帐户，以便控制可能产生的或有负债。变变更登更登记记公司法第三十三条第三款规定，公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额 向
7、公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未未经经登登记记或或者者 变变更登更登记记的，不得的，不得对对抗第三人抗第三人。公司登记管理条例第三十五条第一款规定，有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日日内内申申请请变变更更登登记记，并应当提交新股东的主体资格证明 或者自然人身份证明。变变更登更登记记有限责任公司股东转让股权的，在转让股权之日起30日内申请变更登记。申请时需要提 供如下材料：1、法定代表人签署的公司变更登记申请书（公司加盖公章）；2、公司签署公司股东（发起人）出资情况表（公司加盖公章）；3、公司签署的指定代表或者共同委托代理人的证明（公司加盖公章）及指
8、定代表或 委托代理人的身份证复印件（本人签字），应标明具体委托事项、被委托人的权限、委 托期限。4、有限责任公司提交股东会决议（由全体股东签署，股东为自然人的由本人签字；自然 人以外的股东加盖公章）；有限责任公司未就股东转让股权召开股东会的或者股东会决 议未能由全体股东签署的，应当提交转让股权的股东就股权转让事项发给其他股东的书 面通知、其他股东的答复意见，其他股东未答复的，须提交拟转让股东的说明。5、股权转让协议或者股权交割证明（由转让双方签署，股东或发起人为自然人的由本人 签字；自然人以外的股东或发起人加盖公章）；6、新股东的主体资格证明或自然人身份证明；7、公司章程修正案（公司法定代表人
9、签署）；8、法律、行政法规和国务院决定规定变更股东必须报经批准的，提交有关的批准文件或 者许可证书复印件；9、公司营业执照副本。1.2.2 收收购现购现有有项项目公司方式目公司方式合合作作方方已已经经设设立立项项目目公公司司，并并将将土土地地使使用用权权变变更更到到项项目目公公司司名名下下，合合作作方方将将项项目目 公司名下部分股公司名下部分股权转让给权转让给万科的方万科的方式式。项目公司的股东构成可能比较复杂、可能已经开发销售项目、可能已经发生复杂 的资产负债等情况，需要由合作方完成对项目公司股权清理、债务清偿，使项目 公司达到万科股权收购的基本条件，如果不能达到，则不进行股权收购。万科需要
10、控制股权收购发生的工商变更登记手续。股权变更登记完成前不付款，或者只支付部分款项，但支付比例不应超过30%，而且合作方应当提供相应的担保。1.2.3 收收购购非非项项目公司方式目公司方式土地使用土地使用权权在合作方持股的非在合作方持股的非项项目公司（即目公司（即该该公司名下公司名下还还有其他房地有其他房地产项产项目目 甚至甚至还还有房地有房地产产之外的之外的业务业务），万科收），万科收购该购该公司股公司股权权的方式。的方式。万科在收购前，需要合作方对该公司进行资产剥离、债务清偿等，使该公司 达到万科股权收购的基本条件，不能达到的，不收购。一般不提倡采取此种股权收购方式，必须采取的，除完成上述规
11、定的事项外，合作方必须提供项目土地使用权抵押、将其在该公司的股权质押等担保。在股权完成工商变更登记之前，不付款项或者只付20%的应付款项，但合作 方必须提供等额担保。1.2.4收收购购非非项项目公司方式，被收目公司方式，被收购购公司必公司必须满须满足的股足的股权权收收购购条件条件土地使用权在被收购公司名下，否则，需要将土地使用权变更到被收购公司名下；资产、负债限于合作项目及项目用地本身，若有合作项目及项目用地之外的资产、负债，如 其他房地产项目的资产、负债或者其他非房地产项目的资产、负债，应当由合作方进行资产 剥离、清偿债务；股权结构简单，如存在多个股东，应当由合作方进行股权清理，将股东数缩减
12、到2-3个；项目没有与他人合作过，如果项目已经与他人合作过，则土地方需要依法解除原合作关系，不能解除合作关系或者原合作方对土地方解除合作关系有争议的，不作为收购对象；项目尚未开发销售，如项目已经开发销售的，不宜作为收购对象；土地证没有抵押，如果存在抵押，需要由土地方负责解除土地抵押关系；没有未清偿债务。如果被收购公司存在到期未清偿债务，需要由合作方清偿，存在未到期债务，需要合作方提前清偿，万科不采取承担债务的方式收购股权；或有负债风险能够有效控制，按本指引的方式，或有负债可以得到有效控制；否则，不宜作 为被收购对象。1.2.5 股股权权收收购购模式的基本原模式的基本原则则被收被收购购公司具公司
13、具备备股股权权收收购购基本条件原基本条件原则则 被收购公司不具备收购股权收购基本条件的，合作方要通过资产 剥离、股权清理、债务清偿等方式使被收购公司达到股权收购的 基本条件，不能达到则不收购。优优先收先收购购新新设项设项目公司模式原目公司模式原则则1.2.6 股股权权收收购购的的优优缺点缺点1）优点手续简单。一般只需签订股权转让协议并办理股权转让的变更登记手 续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）,不涉及土地使用 权的过户及建设手续的更名等手续；费用节省。无须缴纳土地使用权转让契税、交易费。开发快捷。无需再另行成立房地产公司。2）缺点债务风险特别是或有负债风险难以控制。需要通过约定项目公
14、司在收 购前的一切债权债务均要由原股东负责清理、承担并应提供相应的有 效担保，或留下一定比例的转让金作为保证金等方式尽可能降低风险。1.3 项项目收目收购购的一般流程的一般流程意向书尽职调查制定策略制作文件合同谈判及签署交割保密协议 独家谈判1.3.1并并购购意向意向书应书应主要主要签订签订什么内容？什么内容？（1）明确并购标的（2）被收购方提供资料和信息约定条款（3）费用分摊条款。律师费、律师事务所的费用（4）计价方式：假设开发法、成本法、市场法和收益法（5）进度安排（6）排他协商条款（7）诚意金条款（诚意金不是定金）（8）意向书终止（解除）条款（9）争议解决条款（10）法律适用条款（涉外时
15、）（11）保密的条款1.3.2诚诚意金条款的意金条款的补补充充（1）不能把诚意金写成定金。（2）不能把诚意金支付给对方（3）诚意金打入银行共管账户（该账户应争取到收购方名下，如 果放在被并购方名下，则不能对抗法院的执行）2.尽尽职调查职调查的重点内容的重点内容2.1 项目并购您应该关注尽职调查哪些重点内容？2.2 尽调未到主管部门审查原件2.3 尽调报告未进行法律评价和提出建议2.4 未到项目现场进行核查2.1 项项目并目并购购您您应该应该关注尽关注尽职调查职调查哪些重点哪些重点内容内容目标公司转让方基本情况核心资产尽职调查的程序和方法尽职调查报告2.1 项项目并目并购购您您应该应该关注尽关注
16、尽职调查职调查哪些重点哪些重点内容内容人行的贷款信息查询工商查询股权状态产权交易中心查询资产状态诉讼及被执行信息查询图纸查询资产状态目目标标公司公司目目标标公司合法公司合法设设立存立存续续情况、情况、资质资质目目标标公司股公司股权结权结构、股构、股东东出出资资情况情况目目标标公司章程公司章程审查审查（反收（反收购购条款、决条款、决议议程序）程序）目目标标公司各公司各项财产权项财产权利利（开（开发项发项目、其他）目、其他）目目标标公司主要合同（与地公司主要合同（与地产项产项目有关、其他）目有关、其他）目目标标公司公司债权债务债权债务文件（含担保）文件（含担保）涉及涉及诉讼诉讼、仲裁、行政、仲裁、行政处罚处罚劳动劳动人事事宜人事事宜其他其他目目标标公司公司第十七条有限责任公司的股东向股东以外的人转让股权，应就其股权转让事项以书 面或者其他能够确认收悉的合理方式通知其他股东征求同意。其他股东半数以上不 同意转让，不同意的股东不购买的，人民法院应当认定视为同意转让。经股东同意转让的股权，其其他他股股东东主主张张转转让让股股东东应应当当向向其其以以书书面面或或者者其其他他能能够够确确认认 收悉的
