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1、大营营东260亩创业园项目策创业园项目策 划提案划提案定位报告2011年10月1日河北丰森房产经纪公司璀璨繁华璀璨繁华 光荣梦想光荣梦想 璀璨繁华璀璨繁华璀璨繁华璀璨繁华 理性论证的思辨，激情火花的碰撞理性论证的思辨，激情火花的碰撞理性论证的思辨，激情火花的碰撞理性论证的思辨，激情火花的碰撞 项目挑战性激起我们的冲动与兴奋项目挑战性激起我们的冲动与兴奋项目挑战性激起我们的冲动与兴奋项目挑战性激起我们的冲动与兴奋 光荣梦想光荣梦想光荣梦想光荣梦想 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）成就贵
2、司的梦想（追求旺租成就贵司的梦想（追求旺租成就贵司的梦想（追求旺租成就贵司的梦想（追求旺租、打造经典）打造经典）打造经典）打造经典）确定项目物业定位思路，完善项目形象、客户定位体系。在项目定位思路下，达成项目后续营销思路上的共识。明确所达成的营销思路共识基础上项目的推广调性及其分阶段诉求核心。形成阶段性营销节点及其相应所需物料配合与执行要求。目的目的目的目的目标：目标：财务目标：财务目标：结合实际情况，以降低风险为主，实现利润。企业目标：企业目标：保证项目一期顺利运作，为项目后续开发提供指导。报告思路分析市场认识项目准确定位项目营销提案大纲第一部分 市场分析第二部分 项目分析第三部分 定位研究
3、第四部分 项目营销第一部分第一部分 市场分析市场分析市场初探经济持续快速增长；人均收入不断提高；近年地产势头发展迅猛；一线大牌开发企业纷纷抢摊大营市场；房地产开发呈现跳跃式发展；项目地块开发前景分析 毛皮业市场前景分析 大营工业园区的相关政策及项目要求 大营招商引资状况 大营工业园区状况 概况概况周边代表周边代表问题和挑战问题和挑战发展趋势发展趋势园区情况分析周边企业分析企业类别：毛皮加工、毛皮交易等企业规模：不一，100人2000多人的企业都有；企业性质：本土企业较多；外来不多，本低为主；周边企业物业分析项目周边的企业多为买地开发型，自身都有办公、厂房、住宿和食堂；地价为-万/亩，目前土地供
4、应控制严格，相对紧张，一般总投资-万元以上，才能买地；边缘工业区有部分现房出租（售），也都配套好了上述设施，-平方左右的建筑面积，-年产权，-万。周边企业职工生活写真普通蓝领阶层，吃、住都在厂里，周末（休假）会到市区来；中高层管理人员，部分住厂里，但多数住市区，办公多在厂里的办公楼，休闲娱乐都在市区；对于部分住厂的中高层管理人员和蓝领而言，生活工作都在一个局促的空间，单调、乏味可想而知；来往市区的中高层管理人员，午间、下午的商务、休闲、娱乐活动只能到市区，但时间成本比较高分析结论居家住宅配套丰富多样且数量庞大，但商务居所欠缺；虽有酒店但都比较偏远，经济型舒适酒店欠缺；大商业配套有，但服务周边的
5、小社区商业明显不足；民以食为天，餐饮配套明显不足；商务、休闲、娱乐设施偏远。消费者分析厂区蓝领：年龄多集中于2025岁之间，偏年轻化，绝大多数为结伴而行，喜欢流行，追逐时尚，爱到市区逛街，但收入有限，相当收入要解济家庭，日常必备的购物存在诸多不便；中高层管理人员：年龄多在2533之间，收入相对丰厚，讲究生活品味，交际圈子比较广，会朋友，谈恋爱，消费力大，部分已经有房，部分还没有，很多没有结婚的他们需要一个自我空间；高层决策管理人员：年龄3555左右，事业有成，收入丰厚，讲究身份认同感，基本都有车，市区有房或外地有房，且不只一套，作为老总级人物，他们的朋友也都是商业精英，他们圈子非常广，他们是经
6、济增长的强力推动者，处在事业成长期和收获期的他们，压力也非常大，除了家庭，他们中不少还有异性知己，另一个感情寄托，但又不能公开，所以他们需要一个独立的小公馆。市场分析结论开发区的大宗配套虽尚不完善，城区距离较远；未能满足开发区内各种消费者需求的个性配套明显缺乏；开发区内消费者相对比较集中，群组特征比较明显，消费潜力大，存在较强的个性需求。知己知彼，百战不殆。知己知彼，百战不殆。孙子兵法 项目分析o周边环境oSWOT分析o项目类型o分析总结项目分析部分四至分析项目分析部分地块SWOT分析优势（STRENGTHS）地块方正，利于规划设计；地段好，周边交易市场集中；四面邻路，交通便捷；周边项目对我地
7、块的干扰小；地块面积较大大，可实现多种功能。项目分析部分地块SWOT分析劣势（WEAKNESSES）四邻主干路留车不留人，对从事经贸交易不利；自成一体，没有依托，不利于形成气候；项目分析部分地块SWOT分析机会（OPPORTUNITIES）周边人群相对聚集，消费潜力大；周边内缺乏综合型的配套项目；经济持续发展，周边发展依旧迅猛；在周边的核心地带，没有商业、居住配套，需求饥渴。威胁（THREATS）经济衰退或其他不可抗力；本项目定位为创业园，根据本地习惯不利于销售招商项目分析部分地块SWOT分析项目分析结论一块优势很多的地；一块机会大于威胁的地；一块需要智慧与挑战精神的地；一个可以成就财富梦想的
8、项目。第二部分第二部分 定位研究定位研究项目开发定位原则 根据项目的不同，开发商不同发展阶段的不同，项目开发定位的原则也有差异，但总体讲有如下几类：1、风险最小化；2、利润最大化；3、周期最短化；4、影响最大化。本项目开发定位o用足容积率，实现效益最大化；o创新产品，迎合市场，并引导市场，降低风险；o准备充分，快打快销，一鼓作气，成就辉煌。项目定位分析市场定位 专业化（提供毛皮上下游专业服务）专业化（提供毛皮上下游专业服务）全方位（提供经营管理、市场营销、融资、法律、技术、商务、翻译、财务、全方位（提供经营管理、市场营销、融资、法律、技术、商务、翻译、财务、国际交流等服务）国际交流等服务）一体
9、化服务（入园后的一体化服务）一体化服务（入园后的一体化服务）个性化（个性化（针对企业的一对一式的辅导员服务）针对企业的一对一式的辅导员服务）对关键技术及经营方针指导 提供发展方向、策略规划等咨询 提供市场开发、寻找合作伙伴协助项目定位分析功能定位 商务服务 人才招聘 培训服务 融资服务 创业沙龙 市场开发支持 原料采购支持 技术支持 国际交流 法律咨询 后勤保障功能定位功能定位功能定位功能定位 之商务服务之商务服务 财务、审计等各类证照的全程代理；工商财务、审计等各类证照的全程代理；工商 注册、税务登记、注册、税务登记、银行开户等一条龙服务银行开户等一条龙服务生产用房配备供电及供排水设施；办公
10、用房配备宽带网络、生产用房配备供电及供排水设施；办公用房配备宽带网络、电话线路等设施电话线路等设施复印、打字、传真、邮电通讯等低成本的商务服务复印、打字、传真、邮电通讯等低成本的商务服务功能服务之人才招聘功能服务之人才招聘解决企业用人的后顾之忧解决企业用人的后顾之忧 人员招纳，培训上岗人员招纳，培训上岗招聘优秀人才员工培训计划业绩考核评估员工职业生涯设计人力资源需求计划激励计划组织结构组织结构组组织织结结构构功能服务之培训服务功能服务之培训服务员工技能培训、中层管理培训、员工技能培训、中层管理培训、员工技能培训、中层管理培训、员工技能培训、中层管理培训、高层战略培训高层战略培训高层战略培训高层
11、战略培训创业园内部组建日常培训团队（员工管理、创业园内部组建日常培训团队（员工管理、基本技能）基本技能）以高校或咨询公司为依托组成联合培训机构以高校或咨询公司为依托组成联合培训机构以创业园内或同行园区的专业技术人员为顾问组成专业技术以创业园内或同行园区的专业技术人员为顾问组成专业技术培训团队培训团队组织各种名人讲座、论坛、报告会等形式组织各种名人讲座、论坛、报告会等形式 提升创业园形象提升创业园形象功能服务之融资服务功能服务之融资服务运用价值进行融资可行性的决策：潜在的项目潜在的项目交易等交易等1.投入了多少现金价值？2.产出多少现金流量？价值折现为现值折现为现值建立一套可行的项目融资评价模式
12、折现为现值折现为现值融资保证融资保证功能服务之融资服务功能服务之融资服务 初期融资帮助：协助创业园内企业以抵押贷款形式获取市场运作资金 扩张期融资资助：推荐贷款、风险投资、融资服务等 创业园内融资帮助：采用小额企业担保基金、借贷担保和种子基金参股支持功能服务之创业沙龙功能服务之创业沙龙价值：价值：价值：价值：为创业者提供交流、提高的平台为创业者提供交流、提高的平台为创业者提供交流、提高的平台为创业者提供交流、提高的平台功能：项目推介、经验交流、政策把握功能：项目推介、经验交流、政策把握功能：项目推介、经验交流、政策把握功能：项目推介、经验交流、政策把握内容：内容：采用沙龙聚会形式聚集科技人员、
13、创业企业、中介机构、投采用沙龙聚会形式聚集科技人员、创业企业、中介机构、投采用沙龙聚会形式聚集科技人员、创业企业、中介机构、投采用沙龙聚会形式聚集科技人员、创业企业、中介机构、投资机构和一般企资机构和一般企资机构和一般企资机构和一般企 业，每期以一定的活动主题展开交流，从业，每期以一定的活动主题展开交流，从业，每期以一定的活动主题展开交流，从业，每期以一定的活动主题展开交流，从 务虚走向务实务虚走向务实务虚走向务实务虚走向务实方式：方式：定期举行定期举行定期举行定期举行功能服务之市场开发支持功能服务之市场开发支持 网上首页、电子商务(E-Commerce)协助透过与大企业的合作，取得商机 透过
14、业内广泛的人脉网络，共同开发 潜在市场，建立一定程度上的战略联盟功能服务之原材料采购支持功能服务之原材料采购支持为园区的中小企业寻求原料采购，统一大量采购，降低原为园区的中小企业寻求原料采购，统一大量采购，降低原料成本料成本差别化统一订货 园区园区上上 游游 厂厂 家家园园区区内内的的中中小小企企业业功能服务之技术支持功能服务之技术支持运营技术问题：运营技术问题：以参与者的利益为纽带，为创业企业和广大的机构或个人投资者提供充分交流的机会，解决企业运行过程中技术上的实际困难 产品研发问题：产品研发问题：按照优势互补、利益共享的原则，广泛与各相关学院或科研院所开展合作交流，组织开展纺织领先技术攻关
15、和学术研究，加速科技成果的转化功能服务之国际交流功能服务之国际交流组建专业化的国际交流，帮助创业园内企业进行国际交流、拓展国际市场机会功能服务之法律咨询功能服务之法律咨询创业园内组建专业法律咨询力量，为园内企业提供税收、合同等法律咨询服务功能服务之后勤保障功能服务之后勤保障提供优质的物业管理服务 提供保安、卫生、供配电及供排水设施维护等企业生产服务 解决员工住宿、饮食等日常生活问题 项目定位分析客户定位客户定位谁来买？卖给谁？客户构成形象拉动型企业：招商引进的跨国公司、明星企业或是物流型。产业链型企业：关联企业、产业支援服务业。确保项目成功为项目带来赢利型企业：本地办公刚性需求企业、借大企业提
16、升知名度的中小型企业我们所面对大营市场的客户实际情况合肥城市GDP水平较低对于明星企业吸引力相对较小。在城市发展大势下对于物流型、机场服务型企业总部分支机构具有一定吸引力，但招商需要花费一定周期。在无形象拉动型企业进驻前借大企业提升名度的中小企业、产业链类型的企业无法引导。本地刚性需求客户可被引导，但仅仅是本地刚性需求客户吗？因此，是谁具有购买需求与购买的能力？我们用领先用户曲线来分析本项目的核心客户群，寻找领先客户作为实现项目现金牛的客户客户定位客户定位 许多创新都不是由制造者发明的，而是由领先用户发明的。他们的需求可能比典型客户更为极端。举例：赛车手和军队对更好的刹车的需求。他们倾向于针对自身需求来创造自己的解方案该曲线呈现了中长期市场趋势的基本走势。领先用户的需求远远超前于市场趋势；随着时间的推移，越来越多的人感觉到有这种同样的需求。客户定位客户定位工业园区客户分析：大营内迁企业为本项目核心客户，省内外迁企业为重要客户通过对项目现有客户梳理，项目目前客户均为工业园区客户，从类归纳分为二类，分别为省内外迁企业、大营内迁型企业。通过客户访谈二类客户中：大营内迁型企业为项目的核心客户，
