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1、建筑装饰施工组织与管理第六章第六章 建筑装饰工程承包合同建筑装饰工程承包合同第一节第一节 建筑装饰工程合同概述建筑装饰工程合同概述第二节第二节 建筑装饰工程合同内容建筑装饰工程合同内容 第三节第三节 建筑装饰工程合同的谈判与签订建筑装饰工程合同的谈判与签订 第四节第四节 建筑装饰工程合同的履行建筑装饰工程合同的履行第五节第五节 建筑装饰工程施工索赔建筑装饰工程施工索赔第六节第六节 建筑装饰工程施工合同建筑装饰工程施工合同建筑装饰施工组织与管理第一节第一节 建筑装饰工程合同概述建筑装饰工程合同概述 一、工程合同的基本概念一、工程合同的基本概念（一）合同的概念（一）合同的概念 合同又称为契约。合同
2、有广义、狭义之分。广义合同，泛指发生一定权利、义务的协议；狭义合同，系人们通常所说的合同，是指当事人双方或多方关于建立、变更、终止民事权利和义务的协议。（二）合同的法律特征和效力（二）合同的法律特征和效力 1.合同的法律特征 合同是当事人双方的法律行为，它具有以下法律特征:建筑装饰施工组织与管理（1）签订合同者必须是法人 凡具有以下条件者才具有法人资格:1）必须具有经国家批准的社会组织；2）必须具有依法归自己所有或经授权属于自己的经营管理的财产；3）能够以自己的名义进行民事活动和参加民事诉讼。（2）合同是合法的法律行为 合法成立的合同具有法律的约束力，不依照法律或当事人协商同意，不得改变。签订
3、的合同是双方当事人按照法律的要求达成的协议，合同的内容和形式不能违背国家的政策、法令、法律规范；如果合同违背了国家的政策、法令、法律规范，也不会得到国家法律的认可，也不是合法的合同，同时还要承担因此而产生的法律责任。建筑装饰施工组织与管理（3）合同是双方的法律行为 签订合同是双方（或多方）经协商自愿的。所以，合同是双方的法律行为，不是单方的法律行为。其成立必须双方意思表示一致，在先的意思表示为要约，在后的意思表示为承诺。（4）合同双方的地位平等 合同是双方当事人在合同关系中有目的、有意识的经济活动和民事行为，而不是国家机关的政治活动。所以，在签订合同之后，合同的双方都具有平等的地位，都是履行合
4、同者，其之间不存在隶属或上下级的服从关系，任何一方都不得把自己的意志强加于对方。建筑装饰施工组织与管理2.合同的法律效力 合同具有以下法律效力：（1）合同成立之后，合同的双方（或多方）当事人必须无条件地、全面履行合同中约定的各项义务。（2）依法订立的合同，除非经双方当事人协商同意，或出现了法律变更原因，可以将合同变更或解除外，任何一方都不得擅自变更或解除合同。（3）合同当事人一方不履行或未能全部履行义务时，则构成违约行为，要依法承担民事责任；另一方当事人有权请求法院强制其履行义务，并有权就不履行或迟延履行合同而造成的损失请求赔偿。建筑装饰施工组织与管理二、工程合同的作用二、工程合同的作用 （1
5、）建筑装饰工程承包合同明确了双方责、权、利，使合同双方的计划能得到有机的统一，使计划的落实和实现有所制约和保证，能确保建筑装饰工程按承包合同中预定的目标顺利实施。（2）建筑装饰工程承包合同为有关管理部门和签订合同的双方提供了监督和检查的依据，能根据合同随时掌握工程施工的动态，全面监督检查其工作的落实情况，及时发现问题和解决问题。（3）建筑装饰工程承包合同中明确了工程的工期、质量标准和造价，这样有利于提高施工企业经营管理水平。（4）实行建筑装饰工程承包合同制，有利于充分调动发包商和承包商等各方面的积极性，共同在工程承包合同的相互制约下，有效地共同保证建筑装饰工程项目的完成。建筑装饰施工组织与管理
6、三、工程合同的种类三、工程合同的种类（一）固定总价合同（一）固定总价合同 固定总价合同，是指发包方与承包方按固定不变的工程投标报价进行工程结算，不因工程量、设备、材料价格、工资等变动而调整合同价格的合同。这种方式的特点是：以设计图纸和设计说明为依据，明确承包内容并计算总价，并且一笔包死。在履行合同的过程中，除非发包单位要求变更原来的承包内容，承包发包双方一般不得要求变更原来的总包价。这种承包方式，对承包商来说，有可能获得较高的利润，但也要承担一定的风险。这种承包方式的优点是：建筑装饰工程造价一次包死，简单省事，不在资金上再次扯皮，但是承包商要承担工程量与单价的双重风险，这种方式多用于有把握的工
7、程。建筑装饰施工组织与管理（二）计量估价合同（二）计量估价合同 计量估价合同，是以工程量清单和单价表为依据，估算工程项目造价的一种承包方式。工程量清单通常由建设单位委托专业估算师提出，作为招标文件的重要组成部分，由承包商填报单价，并算出工程总造价。在特殊情况下，个别工程项目（如工程量不清）可规定为暂定价，允许按实际情况进行调整。这种方式中的工程量是按施工图纸统一计算出来的，承包商只需计算并填报单价，即可得出工程的总造价；建设单位也只需审核单价是否合理即可。因此，对双方都比较方便，且风险较小。目前，国际上多采用这种方式，我国的施工图预算就属于此种类型。建筑装饰施工组织与管理（三）单价合同（三）单
8、价合同 1.按分部分项工程承包单价 它由建设单位列出分部分项工程名称、计量单位和估计工程量，由承包商填报单价，双方协商后签订单价合同，将来按实际完成的工程量和商定的单价进行工程结算。这种承包方式，主要适用于没有详细的施工图、工程量难以确定，而又必须开工的紧急工程。2.按最终产品承包单价 这是按建筑装饰工程每完成单位最终产品（如每平方米门窗、每平方米内墙装修等）的单位承包工程的一种方式。这种方式通常用于采用标准设计的工程。建筑装饰施工组织与管理（四）成本加酬金合同（四）成本加酬金合同 成本加酬金合同，是一种按工程实际发生的成本，另加一定额度的酬金（利润）的合同。酬金的额度，一般按工程的规模和施工
9、难易程度确定，酬金的多少，随工程成本的变化而变动。采用这种承包方式时，往往在合同中规定一些快速、优质、低成本的附加条件，以督促承包商很好地执行。这种成本加酬金的合同，可能酬金较少，但承包商不承担风险，比较安全。但其先决条件是发包方与承包方之间有高度的信任和交往，酬金由双方协商确定。以上四种合同，前三者都不能鼓励承包商设法降低成本和缩短工期，对建设单位均不利。所以，一般适用于必须紧急施工的工程。建筑装饰施工组织与管理四、建筑装饰工程承包合同的基本特征四、建筑装饰工程承包合同的基本特征（一）建筑装饰工程承包合同的基本特征（一）建筑装饰工程承包合同的基本特征 建筑装饰工程承包合同是合同双方的工程项目
10、为目的，根据国家规定的基本建设程序和批准的计划与设计标准，确定相互权利、义务关系的协议。该类合同有独特的内容，具有连带义务的特点，属于经济合同的范畴。因此，它除具有一般经济合同法律特征外，还具有以下特征:1.经济法律关系的多元性；2.内容庞杂、条款较多 3.履行合同的周期长；4.履约的连续性和渐进性 5.合同具有多变性；6.合同的风险大建筑装饰施工组织与管理第二节第二节 建筑装饰工程承包合同内容建筑装饰工程承包合同内容 一、建筑装饰工程承包合同的主要条款一、建筑装饰工程承包合同的主要条款 1.标的 合同的标的要十分明确。在建筑装饰工程承包合同中，主要应当明确工程项目、工程范围、工程量、施工工期
11、和质量要求等。2.数量和质量 合同数量要明确计量单位，如m、m、m、kg、t等；在质量上，要明确工程的质量等级、所采用的验收标准和验收方法等。建筑装饰施工组织与管理3.价款或酬金 价款或酬金是建筑装饰工程承包合同的主要条款之一。在工程承包合同中，要明确货币的名称、支付方式、单价、总价、付款日期、付款比例、结清期限等，特别在国际工程承包合同中更应当引起注意。4.履约的期限、地点和方式 合同履行包括工程开始至工程完成的全过程（有时延长到使用期）、履约地点及结算方式等。建筑装饰施工组织与管理5.违约责任 当合同当事人一方违反承包合同或不按承包合同规定的期限完成时，将承担违约责任，受到违约罚款。违约罚
12、款有违约金和赔偿金等。（1）违约金 违约金是合同规定的对违约行为的一种经济制裁方法。违约金的数额，一般由合同当事人在法律规定的范围内双方协商确定，如事后发生争议，可由仲裁机构或法律机关依法裁决或判决。（2）赔偿金 赔偿金是由违约方赔偿对方造成的经济损失，赔偿金的数量要根据直接损失计算，也可根据直接损失加由此引起的其它损失一并计算。如双方发生争执，可由仲裁机构或法律机关依法裁决或判决。建筑装饰施工组织与管理 1.简要说明 简要说明，是对整个工程承包合同的概括、总说明，文字不要太多，内容不宜与后边过多的重复。2.签订工程施工合同的依据 签订工程施工合同的依据，主要包括:国家现行的方针和政策，上级主
13、管部门批准此工程的有关文件的文号，经批准的建设计划、施工许可证等。3.工程的名称和地点 在施工承包合同中要明确工程的名称、工程的规模、等级及施工地点，为编制施工方案、调整材料价差和计算相应的费用提供依据。二、建筑装饰工程承包合同的主要内容二、建筑装饰工程承包合同的主要内容 建筑装饰施工组织与管理4.工程造价 工程造价是工程承包合同中最重要的一个数据，应当十分重视，明确写出工程项目的总造价，不仅要有小写数据，而且要有大写数据。5.工程范围和内容 在合同中应按施工图列出工程项目一览表，表中分别注明其工程量、计划投资、开竣工日期、工期及分期使用要求等。6.施工准备工作分工 施工准备工作是保证工程顺利
14、开展的基础，是一项非常重要的工作。施工准备工作不只是施工单位的事情，有很多需要建设单位去完成。因此，应当明确建设单位与施工单位在施工准备工作方面的职责范围、工作项目、完成时间等。建筑装饰施工组织与管理7.承包方式 建筑装饰工程的承包方式有多种，常见到的有包工包料承包和包工不包料承包，在合同中应当十分明确，并对施工期间出现的政策性调整处理方法也要写进合同。8.技术资料供应 技术资料是施工的依据和标准，其供应如何将严重影响能否顺利进行。因此，应当明确建设单位（或设计单位）向施工单位供应技术资料的内容、份数、时间、方式及其它有关事项。建筑装饰施工组织与管理9.物资供应 物资供应是能否保证工程按时、按
15、质、按量完成的重要工作。采用包工包料承包方式的工程，物资供应的责任主要在施工单位；采用包工不包料承包方式的工程，物资供应的责任主要在建设单位。应当明确物资供应的分工、内容、时间、质量要求、供应方式及管理等。10.工程质量和交工验收 工程质量和交工验收是工程施工的核心。在承包合同中应当明确工程质量的要求、施工规范、检查验收的标准和依据，发生工程质量事故的处理原则和方法，保修条件及保修期限等。建筑装饰施工组织与管理11.工程拨款和结算方式 工程价款的拨付和结算，是建设单位和施工单位最容易发生矛盾的焦点。在承包合同中，应明确工程预付款、工程进度款的拨付具体数额和办法，应明确设计变更、材料调价、现场签
16、证等处理方法、延期付款计息方法和工程结算方法等。12.奖罚条款 为提高工程质量、加快施工进度、降低工程成本，在合同双方自愿的前提下，商定奖罚条款，如工期提前或拖后的奖罚、质量达到某一等级的奖励、降低成本的奖励等，并明确奖罚的项目、数额（奖罚率）、支付方式、结算时间等。建筑装饰施工组织与管理13.仲裁 仲裁是合同双方发生矛盾不能达成一致意见、依法解决矛盾的法律措施，在工程中是经常发生的。在承包合同中，应当明确可由某国某地方仲裁机构或法律机关进行仲裁或判决。14.合同份数和生效方式 在签订工程承包合同时，应当根据实际需要和法律要求，确定合同正本和副本的份数，并明确合同的生效日期。15.其它条款 除以上十四条外，其它需要在合同中明确的权利、义务和责任等条款。建筑装饰施工组织与管理第三节第三节 建筑装饰工程合同的谈判与签订建筑装饰工程合同的谈判与签订 一、建筑装饰工程的合同谈判一、建筑装饰工程的合同谈判 （一）合同谈判的准备工作（一）合同谈判的准备工作 合同谈判是相互竞争的场合，涉及内容比较繁杂，随时会发生多种变化，为使谈判取得成功，认真做好各方面的准备工作十分必要。建筑装饰工程合同谈判的准备
