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1、按揭贷款管理办法第一章 总则第一条 随着我国住房制度改革的逐步深化以及房地产行业的快速发展，采用按揭贷款方式进行房屋销售已成为房地产企业重要的售房模式。而运用按揭贷款方式售房，需做好各环节的管理。根据银行办理个人购房按揭贷款的有关规定，结合我公司财务管理实际，特制订本按揭贷款管理办法。第二章 办理按揭贷款的程序第二条 与银行签订按揭贷款合作协议需提供的资料一、签订合作协议前需向银行提供的资料（一）基本材料1. 营业执照（副本）复印件2. 资质等级证书3. 法人代码证书4. 法定代表人身份证、法人资格证、法定代表人授权委托书5. 税务登记证复印件6. 企业章程7. 企业概况及领导者简介8. 贷款
2、证复印件9. 按揭贷款申请书10. 上3年及近期会计（审计）师事务所审计报告和财务报表（二）项目材料1. 国有土地使用权证及国有土地使用权出（转）让合同2. 建设用地规划许可证3. 建设工程规划许可证4. 建筑工程施工许可证5. 商品房销（预）售许可证6. 项目可行性报告7. 项目简况、项目投资及形象进度情况 8. 银行要求提交的其他材料二、签订协议前需与银行商议的主要事项1. 达到按揭贷款的资格与对象：资格是有还款能力的业主；对象是具有完全民事能力的中国境内居民。2. 按揭贷款的性质：协商为阶段性按揭贷款，即房产证办出，他项权利证书交给银行，保证期即告结束，银行解冻保证金。 3. 按揭贷款保
3、证金比例：不超出5%。4. 按揭贷款的年限及成数：住宅最高年限30年、房价总额的80%；商铺最高年限10年、房价总额的60%（银行规定变化时依银行规定进行调整）。5. 达到办理按揭贷款条件时的工程进度：完成投资额达到的比例或形象进度需达到的比例。6. 若在有流资贷款或在建工程贷款银行办理按揭，按揭贷款到账后银行是否要求留一定比例的款项，若银行有此要求，比例应控制在银行要求的最低比例以内。7. 贷款业主所办手续的程序是否繁琐：是否一站式签字、是否夫妻双方到场签字、未婚是否写证明、签字是否拖延很长时间、销售合同备案及贷款业主办理完按揭贷款手续后资金到账是否及时等。8. 定金及首付款的交纳是否规定。
4、9. 保险及公证是否指定，保险比率是否降低，是否要中介机构参与，中介费收取标准的确定。10. 其他事项。第三条 签订银行合作协议需考虑按揭贷款额度，规避银行风险及按揭贷款逾期的风险。根据开发项目的大小，确定每个项目一般在两个以上银行申请按揭贷款，申请额度可根据项目实际情况与银行协商后确定。 第四条 财务部、销售部共同与银行商谈按揭贷款合作协议条款：确定贷款银行后，财务部、销售部要根据以往的经验教训共同与银行商定协议的有关条款，经公司法律顾问及总经理审阅后，再与银行正式签订合作协议，尽可能使合作顺畅、简便易行，规避风险。第五条 按揭贷款的标准及申请需具备的条件一、公司的标准及条件1. 五证（国有
5、土地使用权证及国有土地使用权出（转）让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证)齐全；2. 工程达到银行要求的进度；3. 已签订了按揭贷款合作协议；4. 在协议约定的按揭贷款额度内提供的资料符合商品房销售合同备案及抵押条件。二、个人的标准及条件1. 已足额支付首付款并已与公司签订商品房买卖合同；2. 有收入来源足以支付按揭各期间本息的证明；3. 户口证明；4. 结婚证明及未婚证明；5. 无信用不良记录；6. 能足额交纳签订商品房销售合同后所需的保险费、公证费及抵押登记有关的费用、办理房产证所需的契税、维修基金、测绘费、登记费、印花税、工本费等有关费用；
6、7. 身体健康，个人综合素质较高，家庭背景较好。第六条 销售部与购房业主协商，实施按揭贷款一、公司财务部与银行签订按揭贷款合作协议后，复印件交由销售部依协议执行，在协议约定的额度内实施按揭贷款。二、销售部及时与购房业主沟通，了解业主付款方式。对于采用按揭贷款方式购房者，要协调好银行、业主及中介机构的关系，按照办理按揭贷款手续的流程，准备充分，一站式了结。三、销售部与业主签订商品房买卖合同，并在合同中明确约定采用按揭贷款方式购房。签订合同后，要在规定的时间内办妥按揭贷款手续。与业主签订商品房买卖合同时，针对按揭贷款逾期还款现象，应明确业主的违约责任条款。 第七条 办理按揭贷款手续需注意的事项一、
7、公司与业主签订商品房买卖合同、业主与银行签订借款协议及办理按揭抵押手续要尽可能实行一站式，简便易行，降低费用，以优质服务赢得业主对我公司的持续信任；二、衔接好各阶段、各环节手续办理的时间，缩短银行放款时间；三、交首付款进账要由销售部配合，保证安全，开具发票要及时；四、销售代表观念要超前，配合要到位，服务要耐心。第八条 按揭贷款的入账操作一、按揭贷款手续办理结束后，负责办理手续的销售人员应及时告知销售部财务专管员，销售部财务专管员要及时向银行索取按揭贷款到账通知单，及时报出营业日报。二、每月结束，销售部财务专管员要及时与银行进行按揭贷款到账额的对账，以免错漏。三、销售部财务专管员每月末分银行报出
8、按揭贷款实际到账表，分送财务部、销售部经理。第三章 按揭贷款管理第九条 按揭贷款的前期管理一、对账：项目结束后，销售部财务专管员要与各按揭贷款银行进行每户到账额、按揭贷款年限的核对。二、订正：按揭贷款合作协议执行过程中，若发现与银行签订的不适合的按揭贷款合作条款，要及时报请公司法律顾问研究后，与银行协商订正。三、总结：每个项目的按揭贷款办理结束，按揭贷款专管员要将各银行的办理情况进行归拢、总结、分析。第十条 按揭贷款的后期管理 一、建立业主档案卡。自按揭贷款开始，按揭贷款专管员就要设立每个业主的档案进行有序的、科学的、智能化管理，对业主的商品房位置、户型、面积、总房款、按揭贷款额、按揭贷款年限
9、、月还款额、还贷后的余额及其联系方式、身份证号码、原居住地、家人联系方式、所在单位联系方式等情况进行详细登记备查。二、银行扣逾期按揭贷款的协商及票据的收取。银行扣逾期按揭贷款一般是依据合作协议进行的，若遇到银行不按协议随意或提前扣保证金的行为，按揭贷款专管员要在不影响双方合作关系的前提下及时进行交涉，自己不能处理的，要随时向部门经理或总经理反映后妥善处理。三、逾期按揭贷款的催讨。由销售部、财务部分工负责，配合完成。1. 业主按揭贷款逾期后，财务部按揭贷款专管员要及时书面通知销售部，由销售部经理安排销售人员催讨，催讨金额包括本息及罚息。对于超出2个月以上的逾期按揭贷款，财务部负责与银行、业主对账
10、，并计算出利息、罚息，配合销售部清欠。2. 对违反按揭协议严重、逾期3个月仍无法催回的欠款，按揭贷款专管员要写出书面报告，经部门经理审核、报公司领导研究后进入法律诉讼程序，追回欠款。3. 逾期按揭贷款损失的责任。若因业主死亡、伤残或其他业主方面原因致使逾期按揭贷款在3个月以上无法追回，应进入法律诉讼程序，由公司解决；若因员工责任心不强，拖延3个月以上不能催回逾期按揭贷款，公司应对责任员工做出严厉的处罚：负责该业主的销售人员由销售部清退，并扣发该销售人员辞退上月、当月及次月的工资、奖金和提成工资；按揭贷款专管员失责和督办不力者扣发该员工逾期期间的绩效工资，并给予该员工行政记大过一次的处分；相关部
11、门经理亦应承担一定的连带责任。四、涉及与银行签订按揭贷款协议执行的法律诉讼。若在按揭贷款协议执行过程中发生与银行不同意见导致法律诉讼，要由公司财务部、综合部配合法律顾问进行。五、涉及业主逾期按揭贷款的法律诉讼。业主按揭贷款逾期超出协议约定的时间，销售部要查明原因，及时催讨，若能在一个月内催回，免予诉讼；若业主不予配合，一个月内仍无法催回欠款，销售部、财务部、综合部要配合法律顾问，督促银行进入法律诉讼程序，直至追回欠款。六、按揭贷款保证金的解冻1. 销售部依据商品房买卖合同约定及时催收办理房产证所需的契税、维修基金、交易服务费、登记费、测绘费、印花税、工本费等费用，并由销售人员列出交纳情况一览表
12、交财务专管员，按月由财务专管员汇总。2. 销售部及时办理房产证。业主费用已交足，销售部要在合同约定或国家规定的期限内办理房产证，并按楼座、按户登记已办出和未办出的房产证，对未办出房产证的要说明难以办理的原因，按月报主管销售的副总经理、总经理及财务部各一份。3. 财务部及时将办理房产证相对应的按揭贷款保证金予以解冻。销售部办理房产证后，要及时将有按揭贷款的房产证交财务部核验并留存复印件，财务部应及时与银行联系，尽快解冻按揭贷款保证金。七、业主房产证的发放。业主需将房款及各种税、费付清，我公司方能为其代办房产证。1. 一次性付款的业主，各种税、费交清，委托我公司办理的，我公司在规定的时间内办毕后，
13、由销售部财务专管员核准后发放；若有特殊情况，业主已将房款及各种税、费交我公司后，又申请（必须书面申请并承诺自行承担相关责任）自己办理房产证及申退相关税费的，由销售部拿出意见，由主管副总、总经理批准同意，同时，业主需将办出的房产证原件交销售部财务专管员审验核准签字并由销售代表、销售部经理、主管副总、财务部经理、总经理签批后，方可退款；若业主房款交清，其它税、费未交我公司代办而申请自己办理房产证的，原则上不予同意，确有必要的，由销售部申请、主管副总、总经理签字同意后方可。2. 若业主办理了按揭贷款，则必须委托我公司办理房产证，并在规定的时间内交清各种税、费。销售部在规定的时间内办出房产证后，要交给按揭贷款专管员核验。按揭贷款专管员复印房产证留存后，由销售部将房产证发放给业主。第四章 附则第十一条 本办法未尽事宜，可另行补充规定。第十二条 本办法由公司财务部负责解释和修订。第十三条 本办法自颁发之日起执行。
