《2022年安徽省房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附答案)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年安徽省房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附答案)（48页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2022年安徽省房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附答案)一单选题(共60题)1、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 D2、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】 D3、收益法是以（ ）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 D4、建筑物重新购
2、建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 A5、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 C6、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为
3、9，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】 B7、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（ ）万元。A.100B.77C.63D.42【答案】 A8、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）。A.有效经过年数等于实际经过年数B.有效经过年数短于实际经过年数C.有效经过年数长于实际经过年数D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】 D9、某宗房地产交易的成交价格为300万元
4、人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】 A10、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】 C11、（ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C
5、.人口净增长D.人口负增长【答案】 A12、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 D13、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱【答案】 C14、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.估价时点原则D.替代原则【答案】 A15、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入
6、法D.实际观察法【答案】 B16、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理【答案】 C17、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关【答案】 D18、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A.运用假
7、设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】 D19、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（ ）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】 B20、按照谨慎原
8、则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（ ）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低【答案】 C21、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（ ）。A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】 C22、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（ ）。A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】 D23、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（ ）。A.估价方法选用
9、恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 D24、“有诸内，必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性【答案】 C25、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（ ）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 A26、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，
10、且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为( )。A.60B.6C.10D.60%【答案】 B27、越接近（ ）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在【答案】 C28、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】 D29、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水
11、电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。A.485B.490C.585D.590【答案】 D30、 足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 D31、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（ ）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】 B32、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。A.12倍B.24倍C.46倍D.68倍【答案】 C33、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚
12、可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 C34、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（ ）。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产量大面广，其他资产相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等【答案】 D35、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（ ）万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】 C36、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（ ）。A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长【答案】 D37、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果
