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1、题库模拟题库模拟 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法提年房地产估价师之估价原理与方法提升训练试卷升训练试卷 B B 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（）。A.使用上的补偿 B.被征用房地产损毁后的价值的补偿 C.被征用房地产损毁前后的价值之差 D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B 2、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层【答案】D 3、不属于土地使用权的是（）。A.建设用地使用权 B.宅基地使用权 C.土地承包经营权 D.租赁权【答案】D
2、 4、待开发的土地一般不适用（）来估价。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法【答案】C 5、脏腑之气的功能中属阴的部分是 A.温煦、推动、兴奋 B.凉润、宁静、抑制 C.构成脏腑的基本物质 D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能【答案】B 6、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5 月20 日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。A.15 B.16 C.17 D.30【答案】B 7、在依法判定的估价对象使用权利方
3、面，应以（）为依据。A.相关合同 B.法律、法规、政策 C.土地用途管制 D.国家的价格政策【答案】C 8、某宗房地产的成交价格比正常价格低 8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和 3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】D 9、某房地产开发项目的土地使用期限为 50 年，项目建设期为 5 年，自估价时点至建成还需 2.5 年，建成后的建筑面积为 11000m2，年净收益为 350 万元，若报酬率为 7%，折现率为 10%
4、，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A.3752 B.3806 C.4128 D.4830【答案】A 10、某住宅房地产开发用地，其土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元/m2。后经规划调整，其容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（）万元。A.375 B.450 C.500 D.600【答案】D 11、某宗土地成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为（）万元。A.180.0
5、 B.300.0 C.309.0 D.313.2【答案】D 12、一份完整的估价报告通常由（）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】A 13、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本
6、质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付 B.价值 C.现象 D.本质【答案】C 14、分布于下肢外侧前缘的经脉是 A.足阳明胃经 B.足少阳胆经 C.足太阳膀胱经 D.足少阴肾经【答案】A 15、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算投资利息和开发利润【答案】D 16、某房地产在未来 6 年均可以获得稳定的年净收益 50 万元，预测在这 6 年内房地产价值将上涨 20%，报酬率为 10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本
7、化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】B 17、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为 8800 元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为 10000 元/m2 和 9550 元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。A.9175 B.9400 C.9450 D.9775【答案】B 18、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。A.房地产的局部 B.工业房地产 C.部分产权或有限产权的房地产
8、 D.在建工程【答案】A 19、已知年利率是 5%，存款额是 1000 元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C 20、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点 B.价值类型 C.估价机构 D.估价依据【答案】D 21、症状和体征的总称是 A.病 B.证 C.症 D.主诉【答案】C 22、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第
9、 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 23、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法【答案】C 24、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。A.价值时点的价格 B.正常情况下的
10、价格 C.客观情况下的价格 D.现实情况下的价格【答案】A 25、在评估期房价格时，（）。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态 B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态 D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态【答案】D 26、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为 8000 元/m2，比正常价格低 2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800 元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%
11、和 6%；丙可比实例的成交价格为 8300 元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高 200 元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为 0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60 B.8158.91 C.8163.57 D.8164.88【答案】D 27、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（）。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益 B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等 C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途 D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】C 28、有一房地产，未来第一年净收益为
12、 20 万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.400 B.450 C.500 D.540【答案】A 29、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.半年 B.一年 C.两年 D.三年【答案】B 30、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m 的为高层。A.12 B.20 C.24 D.48【答案】C 31、为评估某估价对象 2011 年 10 月 15 日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为
13、2011 年 4 月 15 日，按买卖双方约定，买方付给卖方 7000 元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%，又知最近 1 年来该地区该类房地产价格每月环比增长 0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000 B.7003 C.7436 D.7670【答案】B 32、估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价调整 B.原始取得价值的摊销与回收 C.重置价值的摊销与回收 D.价值的减价调整【答案】D 33、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为 2 年，建成 5 年后补办了土地使用权出让手
14、续，土地使用期限为 40 年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为 0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C 34、“主胞胎”的经脉是 A.冲脉 B.任脉 C.督脉 D.带脉【答案】B 35、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于 A.味过于酸 B.味过于苦 C.味过于咸 D.味过于辛【答案】C 36、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D
15、.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A 37、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 38、某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为 17500m2，年净收益为 350 万元。目前该项目已建设 2 年，估计至项目建成还需 2.5 年。已知市场同类房地产报酬率为 7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57 B.3942.03 C.3966.10 D.4769.85【答
16、案】D 39、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的 A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分 B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法 D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】D 40、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.100 B.50 C.50 D.100【答案】B 41、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 42、某建筑物的建筑面积为 200m2，有效年龄为 12 年，重置成本为 800 元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A.10.2 万元 B
