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1、题库过关题库过关 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题年房地产估价师之估价原理与方法题库库(含答案含答案)典型题典型题 单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。A.剩余物现象 B.地租现象 C.高工资现象 D.纯粹的剩余物现象【答案】B 2、某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91 B.0.92 C.1.09 D.1.10【答案】B 3、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场 B.交易对象本身具备市场性 C.较短的期间完成交
2、易 D.买者和卖者都具有完全信息【答案】C 4、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。A.征地管理费 B.耕地占用税 C.安置补助费 D.耕地开垦费【答案】C 5、“益火补土”法适用于 A.肾阳虚损证 B.心肾阳虚证 C.心脾两虚证 D.脾肾阳虚证【答案】D 6、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式 yabX 中的常数 a、b 的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料 B.房地产的现时价格资料 C.房地产的未来价格资料 D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】A 7、某块土地总面积为 100m2，其上建筑物的基底总面积为 65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C
3、.60%D.154%【答案】B 8、某在建工程于 2014 年 4 月 1 日开工，2015 年 4 月 30 日因故停工，2015 年6 月 1 日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为 24 个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为 3 个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10 B.11 C.13 D.14【答案】D 9、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C
4、.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】C 10、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权 B.土地收益权 C.土地所有权 D.土地使用权【答案】D 11、价值时点通常的表示方法是（）。A.时、分、秒 B.公历年、月、日 C.阴历年、月、日 D.进行估价时的时间【答案】B 12、某可比实例的成交价格为 24000 元/m2，建筑面积 100m2，首期付款 120 万元，其余半年后支付 80 万元，1 年后支付 40 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。A.22909.1
5、2 B.23264.06 C.23441.35 D.23086.69【答案】B 13、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（）。A.相互弥补 B.相互引用 C.相互替代 D.同时采用，以相互验证【答案】C 14、下列说法不正确的是 A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动 B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病 C.七情损伤相应之脏过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾 D.七情首先影响心神情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发【答案】A 15、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推
6、测、判断的方法。A.指数平滑分析 B.趋势拟合分析 C.时间序列分析 D.相关分析【答案】C 16、下列哪项是影响血运行的因素 A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用 B.血液的质量 C.病邪的影响 D.以上均是【答案】D 17、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准确。A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法【答案】C 18、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者 B.中等收入者 C.高收入者 D.可支配收入【答案】B 19、下列哪项不属于扶正的具体方法 A.滋阴 B.养血 C.温阳 D.消导【答案】D 20、一套
7、总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况 B.第（2）种情况 C.第（4）种情况 D.第（5）种情况【答案】A 21、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。A.15%B.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20%【答案】B 22、“用寒远寒，用凉远凉”属于 A.因时制宜 B.因地制宜 C.因人制宜 D.阴阳亡失【答案】A 23、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
8、C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B 24、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是()。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离【答案】C 25、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序【答案】B 26、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的
9、季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A 27、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况 B.第（2）种情况 C.第（4）种情况 D.第（5）种情况【答案】A 28、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点【答案】D 29、某房地产重新购建成本中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重
10、新购建成本的 4%，投资利息为 240 万，房地产开发成本利润率为 20%，销售税费为重新购建成本的 6%，该房地产的重置价值为（）万元。A.6280 B.6365.92 C.6419.73 D.6817.14【答案】C 30、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 31、“筋骨隆盛，肌肉满壮”是指 A.男子，四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】A 32、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配
11、套的商业、娱乐房地产。A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品【答案】B 33、某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20%，销售税费率为 6%，已知持有期内年有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报酬率的 25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72 B.7552.45 C.9939.23 D.14198.90【答案】A 34、某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3
12、%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】D 35、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（）。A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积 C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D 36、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则【答案】D 37、地价本质上是()。A.劳动创造 B.“劳动价值”的货币表现 C.围绕着“劳动价值”而上下波动 D.地租的资本化【答案】D 38、到达目内眦的经脉有 A.阳跷脉
13、 B.膀胱经 C.肝经 D.阴跷脉【答案】A 39、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式【答案】B 40、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值【答案】D 41、某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.51，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为6.31，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0 B.6
14、50.0 C.661.5 D.682.5【答案】D 42、甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。A.050 B.5075 C.50100 D.100150【答案】C 43、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（）。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身 B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少 C.房地产量大面广，其他资产相对较少 D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品
15、、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等【答案】D 44、新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为 40 万元，销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02 B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05【答案】A 45、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.1%、12.5%和 13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为 0.4、0.3 和 0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12
16、.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D 46、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为 2000 万元，经济寿命为 50 年，有效年龄为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重置成本为200 万元，平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4 年；设备的重置成本为 250 万元，平均寿命为 15 年，有效经过年数为 9 年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。A.400 B.628 C.656 D.700【答案】B 47、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于 A.阴盛格阳 B.真寒假热 C.阳盛格阴 D.阴阳亡失【答案】C 48、某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 20000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 100 万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89 B.186.79 C.191.51
