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1、题库测试题库测试 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法模年房地产估价师之估价原理与方法模考预测题库含答案考预测题库含答案(夺冠系列夺冠系列)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.市场法 B.收益法 C.假设开发法 D.成本法【答案】D 2、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 平方米，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/平方米。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平
2、米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.06【答案】D 3、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 4、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是 A.人自身是一个统一的整体 B.人与自然环境是一个统一整体 C.自然环境是一个有机整体 D.人与社会环境是一个统一整体【答案】C
3、 5、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人 B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人 C.公证机关和无利害关系的第三人 D.人民法院【答案】A 6、某写字楼的建筑面积为 4000m2，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为 40 元/m2，报酬率为 6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A.67.60 B.811.
4、24 C.1622.48 D.2433.72【答案】D 7、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是 A.热 B.寒 C.风 D.燥【答案】D 8、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。A.该房地产的通用性 B.该类房地产的市场状况 C.该房地产的独立使用性 D.该房地产的所有人【答案】D 9、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的()。A.估价细则 B.估价原则 C.估价准则 D.估价程序【答案】D 10、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A
5、.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境【答案】D 11、（）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告 B.保存估价资料 C.确定估价结果 D.选定估价方法计算【答案】B 12、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前 3 年平均年产值的（）倍。A.10 B.12 C.13 D.15【答案】D 13、（）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】C 14、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评
6、估房地产的价格而不是价值 B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B 15、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐 D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【答案】D 16、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。A.地役权 B.典权 C.抵押权
7、D.租赁权【答案】C 17、某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61 B.321.60 C.477.86 D.494.77【答案】C 18、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径 C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高
8、的土地取得途径 D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】B 19、现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/m2，若报酬率为 8%，折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83 B.10161.05 C.12021.04 D.12800【答案】A 20、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 21、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。A.合法原则 B.最高最佳利用原
9、则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】D 22、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。A.大于 B.小于 C.等于 D.其他【答案】A 23、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统价值评估 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估【答案】C 24、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于等于 B.大于等于 C.等于 D.无法确定【答案】B 25、某宗房地
10、产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139 B.2146 C.2651 D.2659【答案】D 26、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润【
11、答案】D 27、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A.上升 B.下降 C.保持相对稳定 D.先上升后下降【答案】A 28、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。A.出让土地使用权上的房地产抵押估价 B.商品房售价 C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿 D.房屋火灾保险【答案】D 29、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者【答案】A 30、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）A.楼层对价格的影响更大 B.朝向对价格的影响更大 C.两者同样重要 D.因人而
12、异【答案】A 31、某套商品住宅期房的面积为 90m2，尚需 10 个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为 4500 元/m2，每月末的租赁净收益为 2500 元/套。估计年折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 2%。该期房目前的市场价格为（）元/m2。A.3555.54 B.4144.54 C.4555.54 D.5144.54【答案】B 32、“惊则气乱”，则 A.精神萎靡，气短乏力 B.心无所倚.神无所归.虑无所定 C.精神不集中，甚则失神狂乱 D.心悸，惊恐不安【答案】B 33、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限
13、为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 34、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。A.规模收益不变 B.规模收益递减 C.规模收益递增 D.边际收益递减【答案】B 35、男子肾气衰，发堕齿槁是 A.四七 B.三七 C.三八 D.五八【答案】D 36、强调理性认识依赖于感性认识，这是 A.认识
14、论的辩证法 B.认识论的唯物论 C.认识论的唯理论 D.认识论的经验论【答案】B 37、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为500 万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84【答案】C 38、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。A.合法产权方面 B.合法使用方面 C.合法处分方面 D.合法居住方面【答案】B 39、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A.估价
15、上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】B 40、某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】D 41、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常
16、（）重建成本。A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于【答案】A 42、有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益【答案】A 43、某工业用地的土地面积为 10000m2，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A.250 B.1000 C.2500 D.3000【答案】C 44、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制【答案】D 45、某块临街深度为 50 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形土地甲，总价为 40 万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为 150 英尺，临街宽度为 15 英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为()万元。A.23.4 B.28.6 C.33.4 D.46.8【答案】D 46、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。A.一年半 B.半年
