《备考模拟2022年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷A卷(含答案)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《备考模拟2022年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷A卷(含答案)（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、备考模拟备考模拟 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法综年房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷合检测试卷 A A 卷卷(含答案含答案)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、足阳明与足少阳经过 A.肩胛部 B.口唇 C.咽部 D.气街【答案】D 2、补中益气汤最好在什么时间服 A.早上 B.晚上 C.气候寒冷慎用寒药 D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】A 3、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安 A.脾 B.心 C.肾 D.肺【答案】B 4、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2 年前公开挂牌出售，成交日期与价
2、值时点相差 1 年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降 1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101 B.100/100 C.100/99 D.100/98【答案】A 5、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。A.房地产的各项权利 B.受到其他房地产权利限制的房地产权利 C.受到其他各种限制的房地产权利 D.房地产的额外利益收益【答案】C 6、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2，2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月，该类房
3、地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C 7、某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为 6500 万元，装修费用为 800 万元，装修期为 1 年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为 500 万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为 8000 万元，改造费用为 2160 万元，改造期为 1 年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 500 万元；折现率均为 10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状 B.改变用
4、途 C.重新装修 D.重新开发【答案】A 8、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：A.利润 B.利息 C.开发所得 D.开发成本【答案】A 9、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平 B.偏好 C.对未来的期望 D.其他【答案】B 10、某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2 万元 B.11.0 万元 C.11.3 万元 D.
5、11.5 万元【答案】C 11、“决渎之官，水道出焉”指的是 A.肾 B.膀胱 C.三焦 D.小肠【答案】C 12、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案 B.实地查勘估价对象 C.确定估价结果 D.撰写估价报告【答案】A 13、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1300 万元，管理费用为 80 万元，销售费用为 25 万元，销售税费为 15 万元，投资利息为 18 万元，开发利润为 400 万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C 14、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2，层高为
6、 4.1m，土地剩余使用期限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6m，建筑物重建价格为 2000 元/m2。假定层高每增加 0.1m，建造费用每平方米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80 B.16.07 C.23.57 D.31.07【答案】D 15、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为 36 个月，该在建工程的正常建设期为 24 个月，则后续建设期为（）个月。A
7、.36 B.24 C.16 D.12【答案】D 16、认识的最终目的是 A.指导实践、改造世界 B.达到理性认识 C.认识事物的本质和规律 D.抓住矛盾的主要方面【答案】A 17、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高 B.较低 C.居中 D.最低【答案】C 18、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是 A.阴偏胜 B.亡阳 C.阳偏衰 D.阴阳格拒【答案】A 19、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是
8、（）。A.应是可以实现的价值 B.是提供价值意见而不是作价格保证 C.对委托人的价格保证 D.为委托人争取最大的利益【答案】B 20、下列与报酬率性质不同的名词是（）。A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率【答案】D 21、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。A.估价报告使用人 B.估价对象权利人 C.估价利害关系人 D.估价委托人【答案】C 22、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.假设开发法【答案】C 23、“从治”又称 A.正治 B.反治 C.缓则治本 D.急则治标【答
9、案】B 24、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 25、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 26、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。A.估算价格
10、 B.测算折旧 C.检查保养情况 D.评定房屋的功能【答案】B 27、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值【答案】C 28、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的 B.估价时点 C.估价对象 D.价值类型【答案】A 29、某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 20000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 100 万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并
11、在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89 B.186.79 C.191.51 D.197.17【答案】C 30、某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15万元、18 万元、23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280 B.285 C.290 D.295【答案】A 31、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。A.上涨 B.下降 C.很难说 D.没有影响【
12、答案】A 32、某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】D 33、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】B 34、资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数 B.潜在毛租金乘数 C.有效毛收入乘数 D.净收益乘数【答案】D 35、房地产估价的基
13、本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.估价时点原则 D.独立客观公正原则【答案】D 36、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求 B.价格 C.供给 D.市场【答案】C 37、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，使用面积为 132m2，应分摊的共有公用建筑面积为 23m2，按套内建筑面积计算的价格为 7500 元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.5893 B.6387 C.6473 D.7016【答案】C 38、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使
14、用的房地产 D.不可分割的房地产【答案】C 39、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100 B.-50 C.50 D.100【答案】B 40、壮水之主，以制阳光的治法是 A.泻其阳盛，治热以寒 B.滋阴以制阳 C.损其阴盛，治寒以热 D.扶阳以制阴【答案】B 41、某人现有资金 50 万元，欲竞买一个建筑面积为 120m
15、2、收益期为 10 年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为 10%。店铺正常月租金为 120 元/m2，运营费用为租金收入的 35%；银行可提供最高为六成、10 年期、年利率 8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80 B.91.82 C.125.00 D.127.90【答案】B 42、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。A.估价服务费 B.估价目的 C.估价委托书 D.委托人的协助义务【答案】C 43、下列不是估价所需资料的是（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料 B.宪法 C.反映估价对象状况的资料 D.交易成本，收益实例资料【答案】B 44、气闭多由什么
16、原因所导致？A.浊邪外阻 B.气不内守 C.气的升举无力 D.气随血脱【答案】A 45、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素 B.自身因素 C.视觉因素 D.人口因素【答案】B 46、某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.51，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为6.31，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5【答案】D 47、某住宅建筑面积为 160m2，土地剩余使用期限为 60 年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为 5000/m2 和 3500 元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元，户型设计落后引起的折旧为 8 万元，位于城市衰落地区引起的折旧为 6 万元。若土地报酬率为 6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91 B.117.00 C.134.91 D.136.00【答案】B 48、某建筑物的建筑面积为 120m2，该建筑物的有效年龄为 8 年，年折旧额
