押题练习试题B卷含答案房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库(考点梳理)

押题练习试题押题练习试题 B B 卷含答案房地产估价师之开发经营卷含答案房地产估价师之开发经营与管理通关提分题库与管理通关提分题库(考点梳理考点梳理)单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还 B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】B 2、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少 C.房地产投资收益更高 D.房地产能保值增值【答案】D 3、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。A.收益性 B.工业性 C.居住性 D.特殊性【答案】A 4、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租 B.自营 C.经营 D.销售【答案】D 5、某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A.2040.82 B.3451.83 C.5089.01 D.6666.37【答案】B 6、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同，投资大小为 F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1-2=19%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%，当最低可接受收益率 MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4【答案】A 7、下列不属于竞争导向定价法的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法【答案】D 8、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）A.若IRRic，则投资大的方案为优 B.若IRRic，则投资小的方案为优 C.若IRRic，则投资大的方案为优 D.若IRRic，则方案间无法直接比较【答案】A 9、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能 C.购房者的需求 D.城市地理环境【答案】C 10、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案 B.互斥方案 C.净现值法 D.等额年费用法【答案】B 11、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】A 12、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。A.开发-销售模式 B.开发-持有出租-出售模式 C.购买-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出租模式【答案】A 13、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5%，经营费用为潜在毛收入的 30%，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共计 120 万元，则 2006 年的净经营收入为（）万元。A.330 B.450 C.650 D.700【答案】C 14、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()。A.房屋出售 B.房地产抵押 C.土地使用权转让 D.土地使用权出让【答案】D 15、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元，各项成本费用为 3.4 万元，其中支付银行利息 1.5 万元，则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是（）。A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33【答案】C 16、（）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A.吊车梁 B.外墙围护系统 C.柱子 D.基础【答案】A 17、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素 B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布 C.选择概率分析使用的财务评价指标 D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布【答案】B 18、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”A.至宝丹 B.安官牛黄丸 C.紫雪 D.苏合香丸【答案】B 19、收益性物业的经营费用不包括()。A.人员工资 B.抵押贷款还本利息 C.办公费 D.保险费【答案】B 20、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期 B.价格机制 C.容积率控制 D.生产的时间落差【答案】B 21、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领建设用地规划许可证【答案】C 22、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（）。A.将现金存入银行 B.购进一批材料，货款暂欠 C.以银行存款购买设备 D.以银行存款偿还银行借款【答案】D 23、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。A.管理费 B.销售费用 C.其他费用 D.前期费用【答案】B 24、如果银行存款的利率为 10%，为在 1 年后获得 11 000 元，现在应该存入银行()。A.12 000 元 B.10 000 元 C.9250 元 D.9929 元【答案】B 25、四磨汤的功效 A.行气疏肝，散寒止痛 B.行气降逆，宽胸散结 C.行气疏肝，宽胸散结 D.行气降逆，散寒止痛【答案】B 26、在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。A.成本加成定价法 B.目标定价法 C.认知价值定价法 D.领导定价法【答案】C 27、制定物业管理计划的基础是（）的目标。A.政府 B.物业管理机构 C.业主 D.租户【答案】C 28、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。A.提高抵押贷款利率 B.降低抵押贷款利率 C.降低首期付款比例 D.通货膨胀率上升【答案】A 29、投资者所要求的最低利率是（）。A.同业拆放利率 B.存款利率 C.贷款利率 D.基础利率【答案】D 30、一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D 31、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。A.对原材料的检验 B.对配套设施的检验 C.确立质量文件档案制度 D.确立成本控制档案制度【答案】D 32、在房地产市场指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况的是（）。A.土地转化率 B.开发强度系数 C.开发投资杠杆率 D.房价租金比【答案】B 33、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】C 34、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。A.融资类参数 B.评价类指标 C.时间类参数 D.收益类指标【答案】D 35、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段 B.前期工作阶段 C.建设阶段 D.租售阶段【答案】B 36、先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算方法称为（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法【答案】C 37、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险 B.未来运营费用风险 C.汇率风险 D.时间风险【答案】C 38、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场 B.房地产价格 C.房地产空间市场的供求关系 D.空置率【答案】C 39、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率()。A.提高 B.降低 C.无变化 D.为零【答案】A 40、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A.市场集中化 B.选择专业化 C.产品专业化 D.市场专业化【答案】A 41、（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A.开发销售 B.开发持有出租出售 C.购买持有出租出售 D.购买更新改造出售【答案】D 42、已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】C 43、关于债务融资，下列说法不正确的是()。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为 35 年 D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”【答案】B 44、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样 D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D 45、投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的 0.2%0.8%，该阶段为（）。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策【答案】A 46、假如市场的整体平均预期收益率为 15%，一个投资项目的相关数是 0.5，则其预期收益率为()，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】D 47、下列关于会计主体，表述错误的是（）。A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织 B.会计主体也称为会计实体、会计个体 C.会计主体等同于法律主体 D.会计主体不一定是法律主体【答案】C 48、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。A.最低租售价格 B.最低租售数量 C.最低建安成本 D.最高土地取得价格【答案】C 49、2017 年末，某市住房总量为 5000 万平方米，其中经济适用住房 400 万平方米，商品住房 3750 万平方米，同期住房空置量为 750 万平方米，其中经济适用住房为 50 万平方米，商品住房为 450 万平方米，则该市 2017 年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D 50、某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】D 多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、政府宏观调控房地产的手段包括()。A.严格控制建设程序 B.金融政策和住房政策 C.地价政策 D.城市政策 E 住房政策【答案】BCD 2、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险 B.经济制裁风险 C.土地供给政策风险 D.环境保护政策风险 E.金融政策风险【答案】AB 3、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一 B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性 C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点 D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率 E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段【答案】ABC 4、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金 B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入 C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账 D.会计数据计算、抄写差错 E.为调节利润多记待摊费用【答案】A 5、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A