备考试题2023年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷B卷（含答案）

备考试题备考试题 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法自年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷我检测试卷 B B 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲148080i，乙类房地产的价格变化趋势为 V 乙150060i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强 B.乙类房地产比甲类房地产强 C.该两类房地产强弱程度相同 D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】A 2、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取 B.主动接受 C.被动争取 D.被动接受【答案】A 3、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（）。A.都是价格，用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.形成的时间都较长【答案】D 4、“三阳脉衰于上，面皆焦，发始白”是指 A.男子，六八 B.男子，七八 C.女子，六七 D.女子，七七【答案】C 5、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合 D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值【答案】A 6、某套住宅的使用面积为 100m2，成交总价为 80 万元，其中附带家具和电器的价值为 2 万元，成交价款在成交当日支付 50%，余款一年后支付；假设年折现率为 6%，使用面积与建筑面积的比率为 75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A.5680 B.5830 C.5850 D.7574【答案】A 7、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是 A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾 B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面 C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性 D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D 8、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价 B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价 C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量 D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】B 9、某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、18 万元、23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280 B.285 C.290 D.295【答案】A 10、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当 B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C.计算公式和计算过程正确无误 D.各种估价方法的测算结果一致【答案】D 11、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公 B.商业 C.居住 D.工业【答案】C 12、征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。A.农业人口总数 B.农业人均占有耕地数量 C.农业前三年的生产总额 D.征地费总额【答案】D 13、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。A.提高 B.下降 C.不变 D.无法确定【答案】B 14、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用 B.合法产权 C.合法处分 D.合法收益【答案】A 15、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2，开发成本和管理费用为 1200 元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B 16、（）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点 B.致委托方函日期 C.估价作业日期 D.估价报告提交日期【答案】A 17、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，不可续期，已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.95.40 B.97.87 C.98.55 D.99.33【答案】A 18、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。A.该房地产的通用性 B.该类房地产的市场状况 C.该房地产的独立使用性 D.该房地产的所有人【答案】D 19、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。A.大于 B.小于 C.等于 D.其他【答案】A 20、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻 B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补 C.妇女宜注意经带胎产等疾患 D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】D 21、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.朝向 B.保温 C.隔音 D.户型【答案】A 22、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现 B.价值是物的真实所值 C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易【答案】C 23、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率 B.年折旧率 C.残值率 D.回收率【答案】A 24、在房地产估价中，将农地视为（）。A.生地 B.毛地 C.熟地 D.房屋火灾保险【答案】A 25、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租【答案】B 26、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于【答案】A 27、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为500 万元，投资利息为 50 万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元 A.939.56 B.947.80 C.952.51 D.986.84【答案】C 28、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A.谨慎原则 B.替代原则 C.合法原则 D.最高最佳利用原则【答案】C 29、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定【答案】C 30、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定【答案】A 31、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则【答案】D 32、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为 36 个月，该在建工程的正常建设期为 24 个月，则后续建设期为（）个月。A.36 B.24 C.16 D.12【答案】D 33、价值时点实质上是由（）决定的。A.估价委托人 B.估价方法 C.估价目的 D.估价对象【答案】C 34、关于房地产互补品的说法，正确的是（）。A.商业用房与工业用房是互补品 B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】D 35、某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91 B.0.92 C.1.09 D.1.10【答案】B 36、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价 C.考虑房屋租赁者的意见 D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】A 37、某宗工业用地面积为 5000m2，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占 40%，楼面地价为 3000 元/m2；居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000 B.5900 C.6800 D.7200【答案】C 38、某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 20000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 100 万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89 B.186.79 C.191.51 D.197.17【答案】C 39、某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品【答案】B 40、在实际估价中，下列求取净收益 A 的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法 B.未来数据简单算术平均法 C.过去数据资本化公式法 D.未来数据资本化公式法【答案】D 41、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法【答案】D 42、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】B 43、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法【答案】B 44、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 45、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数 B.加权算术平均数 C.众数 D.中位数【答案】C 46、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米 1000 元，成新率为 70%，房地产年净收益为每平方米 140 元，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该房地产的价格为（）元/m2。A.