备考2023年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试卷B卷（含答案）

备考备考 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法押题练年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试卷习试卷 B B 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是 A.气能生津 B.气能行津 C.津能生气 D.津能载气【答案】A 2、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】C 3、某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 10000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 60 万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为 3 万元，卖方应交纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19 B.95.85 C.100.57 D.105.28【答案】D 4、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（）。A.促进该地区的房地产价格上涨 B.使该地区的房地产价格下降 C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降 D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】A 5、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定【答案】C 6、参与津液的输布，不参与津液排泄的是 A.脾 B.胃 C.肾 D.肝【答案】D 7、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则 B.合法原则 C.一致性原则 D.一贯性原则【答案】C 8、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果 D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】D 9、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。A.上涨 B.下降 C.很难说 D.没有影响【答案】A 10、壮水之主，以制阳光的治法是 A.泻其阳盛，治热以寒 B.滋阴以制阳 C.损其阴盛，治寒以热 D.扶阳以制阴【答案】B 11、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势 B.后期利润 C.权益 D.供给和需求【答案】D 12、生产资料是由 A.劳动者和劳动对象构成的 B.劳动对象和劳动资料构成的 C.劳动者和劳动资料构成的 D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】B 13、一块前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元/m2，后街路线价为 3800 元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A.22 B.28 C.38 D.50【答案】B 14、疾病发生的内在根据是 A.正气不足 B.正邪斗争 C.内外环境之间的相互影响 D.阴阳失调【答案】A 15、下列哪项是影响血运行的因素 A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用 B.血液的质量 C.病邪的影响 D.以上均是【答案】D 16、某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20%，销售税费率为 6%，已知持有期内年有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报酬率的 25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72 B.7552.45 C.9939.23 D.14198.90【答案】A 17、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.谨慎原则【答案】D 18、收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确 B.丰富、完整、真实 C.广泛、真实、完整 D.完整、真实、准确【答案】D 19、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性 B.不可毁灭性 C.保值增值性 D.寿命长久性【答案】B 20、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 21、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权【答案】A 22、成本法中一般不计息的项目是（）。A.土地成本 B.销售费用 C.建设成本 D.销售税费【答案】D 23、下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D 24、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。A.平均速度 B.周期长度 C.经济寿命 D.剩余经济寿命【答案】B 25、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。A.同处于一个行政规划区 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区【答案】B 26、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。A.单位比较法 B.分部分项法 C.造价分析法 D.指数调整法【答案】C 27、在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率【答案】D 28、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于 A.缓则治本 B.急则治标 C.标本兼治 D.未病先防【答案】A 29、分布于下肢外侧前缘的经脉是 A.足阳明胃经 B.足少阳胆经 C.足太阳膀胱经 D.足少阴肾经【答案】A 30、()是随着时间的推移而减少的；A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值【答案】B 31、某宗房地产交易中，买方支付给卖方 29 万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的 5%和 3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9【答案】B 32、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以 2002 年 1 月 1 日为 100%)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为()元/m2。A.2121 B.2200 C.1819 D.2242【答案】B 33、一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/m2 的住宅。首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 30.16 万元 B.实际单价为 1950 元/m2，实际总价为 20 万元 C.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 20 万元 D.实际单价为 2200 元/m2，实际总价为 30.16 万元【答案】C 34、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元m2，建筑物残值率 6，年折旧率 2.2，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（）元。A.76800 B.79104 C.80118 D.81562【答案】B 35、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】D 36、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门 B.估价机构 C.使用者 D.注册房地产估价师【答案】C 37、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于()。A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素【答案】A 38、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法 B.假设开发法和成本法两种方法 C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B 39、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】D 40、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值【答案】C 41、某可比实例的成交价格为 24000 元/m2，建筑面积 100m2，首期付款 120 万元，其余半年后支付 80 万元，1 年后支付 40 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。A.22909.12 B.23264.06 C.23441.35 D.23086.69【答案】B 42、某地块为一带有陈旧建筑物 200m2 的空地，地价为 2500 元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为 150 元/m2，残值 50 元/m2。则该地块总价为（）万元。A.98 B.52 C.54 D.103【答案】A 43、其性收引的邪气是 A.风邪 B.寒邪 C.燥邪 D.暑邪【答案】B 44、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为 2500 元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】A 45、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了 A.阴阳互根 B.阴阳互用 C.阴阳对立制约 D.阴阳相互转化【答案】B 46、关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价 B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例 C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考 D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】D 47、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。A.抵押人无权优先受偿 B.抵押人有权对全部房地产优先受偿 C.抵押权人有权优先受偿 D.抵押权人无权优先受偿【答案】D 48、评估某住宅 2014 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000 元/m2，