备考2022年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试卷B卷（含答案）

备考备考 20222022 年房地产估价师之估价原理与方法能力提年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试卷升试卷 B B 卷（含答案）卷（含答案）单选题（共单选题（共 8080 题）题）1、某房地产重新购建成本中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建成本的 4%，投资利息为 240 万，房地产开发成本利润率为 20%，销售税费为重新购建成本的 6%，该房地产的重置价值为（）万元。A.6280 B.6365.92 C.6419.73 D.6817.14【答案】C 2、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估 C.房地产价值减损评估 D.相关经济损失评估【答案】C 3、生产关系对生产力的反作用表现在 A.生产关系决定生产力的性质 B.生产关系决定生产力的发展 C.生产关系决定生产力的根本方向 D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】D 4、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302【答案】B 5、“筋骨隆盛，肌肉满壮”是指 A.男子，四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】A 6、“筋骨隆盛，肌肉满壮”是指 A.男子，四八 B.男子，五八 C.女子，三七 D.女子，四七【答案】A 7、甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 2000 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010 年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断【答案】C 8、商品经济是 A.以自给自足为特征的经济形式 B.为他人而生产的经济形式 C.直接以交换为目的的经济形式 D.存在于一切社会的经济形式【答案】C 9、物权法规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权 B.土地承包经营权 C.建设用地使用权 D.土地租赁权【答案】C 10、在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。A.估价原则 B.估计时点 C.估价目的 D.估价对象【答案】C 11、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为 2 年，建成 5 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为 40 年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为 0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C 12、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制【答案】C 13、成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用 B.销售费用 C.开发成本 D.销售税费【答案】D 14、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设【答案】B 15、运用路线价法估价的步骤一般分为（）。A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格 B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格 C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格 D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格【答案】B 16、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率 B.年折旧率 C.残值率 D.回收率【答案】A 17、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价格 D.合格估价师的重新估价结果【答案】D 18、滋阴以制阳的治法属于 A.阳病治阴 B.阴病治阳 C.阴中求阳 D.阳中求阴【答案】A 19、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜采用。A.一年半 B.半年 C.一年 D.两年【答案】C 20、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（）。A.都是价格，用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.形成的时间都较长【答案】D 21、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之【答案】C 22、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100 B.50 C.50 D.100【答案】B 23、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 24、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A.长期趋势 B.后期利润 C.权益 D.供给和需求【答案】D 25、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层【答案】B 26、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧【答案】A 27、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数【答案】A 28、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为 6 万元、4.2 万元和 5.4 万元。若收益期限为 30 年，报酬率为 6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81 B.71.58 C.74.33 D.82.59【答案】A 29、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387 B.4398 C.4500 D.4887【答案】B 30、现有某待开发项目建筑面积为 3850m2，从当前开始开发期为 2 年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售 50%，半年后和一年后分别售出其余的 30%和20%，出售的平均单价为 2850 元/m2。若折现率为 15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。A.766 B.791 C.913 D.1046【答案】B 31、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法【答案】D 32、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为 2500 元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632【答案】A 33、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租 B.剩余地租 C.垄断地租 D.绝对地租【答案】B 34、某宗房地产的交易总价款为 80 万元，其中首期付款为 20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为 1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50 B.79.43 C.78.87 D.77.75【答案】D 35、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】D 36、下列关于湿邪的说法不正确的是 A.湿性类水，故为阴邪 B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著 C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性 D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】C 37、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.推测法【答案】A 38、路线价法特别适用于对()进行估价。A.单宗土地 B.大量土地 C.部分土地 D.待开发土地【答案】B 39、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求 B.价格 C.供给 D.市场【答案】C 40、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。A.估价报告使用人 B.估价对象权利人 C.估价利害关系人 D.估价委托人【答案】C 41、某人承租了一商业房地产，租期为 3 年，每年年末支付租金。该房地产在3 年租期内的净租金为 50 万元/年，同期市场净租金为 65 万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36 B.45.00 C.131.22 D.170.58【答案】A 42、评估一宗房地产开发用地 2006 年 1 月 1 日的价值，预测该宗土地 2009 年1 月 1 日开发完成后的房价中属于地价的部分为 2000 万元，折现率为 10%，则该土地的价值为（）万元。A.1562.89 B.1652.89 C.1502.63 D.1520.63【答案】C 43、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（）。A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点【答案】D 44、“惊则气乱”，则 A.精神萎靡，气短乏力 B.心无所倚.神无所归.虑无所定 C.精神不集中，甚则失神狂乱 D.心悸，惊恐不安【答案】B 45、荀子在劝学篇中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是 A.质变和量变相互渗透 B.量变是质变的前提 C.质变体现量变的结果 D.质变为新的量变开辟道路【答案】B 46、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润 B.开发利润 C.投资收益 D.销售税【答案】B 47、某商品住宅项目开发利润为 300 万元，土地取得成本为 600 万元，建设成本为 900 万元，管理费用为 50 万元，销售费用为 60 万元，投资利息为 150 万元，销售税金为 120 万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B 48、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了（）。A.