商品房预售合同解除纠纷中的贷款银行权利研究分析法学专业

引言 (一）研究背景 借由上述交易模式，购房者增强了支付能力，取得了所购房产期待权；开发商收到全额房款，快速回笼了资金；银行拓展了业务，带来相对稳定的利息收益。三方各获其利，可以说设计的精巧至极。 按揭贷款业务是商业银行一项重要的资产业务，对推动普通民众居住条件的改善、促进房地产行业的持续活跃和国民经济的稳定发展起到了重要作用。同其他资产业务相比，按揭贷款业务的风险虽然较低，但仍不可避免，这是由贷款业务的风险通性决定的。首先，按揭贷款对购房者是一项较重的经济负担。几十万元甚至数百万元的按揭贷款对银行来讲仅相当于是一笔零售贷款，但是对购房者及其家庭来讲却是重担，很大比例的家庭需要将大部分的月收入用于偿还该项贷款，因此购房者家庭收入来源的不稳定或者各项支出比例的变更，可能会使按揭贷款存在较大的违约风险；其次，按揭贷款的期限较长，少则数年，多则近30年，银行承担该类贷款风险的期限远超其他类型的贷款；再次，经济形势的不稳定、房地产市场的波动以及相关政策的变动同样会给银行带来风险，而银行的风险又可能发酵引起整体性的经济风险。参见宋怡欣：《按揭贷款风险控制法律制度研究——以信息不对称为核心》，2014年华东政法大学博士学位论文，第1页。 例如，2008年美国次贷危机引发了全球金融危机与经济衰退。 因此，笔者认为，当前形势可能会催生开发商资金链断裂导致项目烂尾、迟延交房等现象，商品房买卖合同纠纷的数量预计会进一步增多。 商品房买卖合同是按揭法律关系的基础，如果商品房买卖合同被解除,可能进一步导致商品房按揭中的借贷关系、担保关系等引发一系列不确定的变化，相比较其他合同解除纠纷而言，商品房买卖合同解除纠纷的司法处理显得更为复杂。最高人民法院于2003年制定公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）是调整商品房买卖合同纠纷的重要规范，其中第24条、25条商品房买卖合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷得以一并处理的主要依据。该司法解释至今已施行近15年，在司法实践中显现出法理基础不明、调整范围有限等问题，难以满足当前按揭情况下商品房买卖合同解除纠纷的规范需要。 （二）研究对象 鉴于此，本文拟仅针对商品房预售中的商品房买卖合同解除纠纷展开研究。另外，该类商品房买卖合同解除纠纷的产生多因交房、办理商品房权属转移登记出现障碍导致，此时商品房权属转移登记尚未办理，购房者享有的仅是所签商品房预售合同赋予的对房屋产权的期待权利。 本文写作过程中，将以问题为导向，使用比较分析、规范分析、实证分析等研究方法，以期围绕研究对象得出确当的研究结论。 （三）研究意义 本文的研究思路是从银行视角出发，梳理商品房按揭相关法理关系，围绕银行在按揭贷款合同项下享有的权利，重点探讨商品房预售合同解除纠纷中按揭贷款合同的司法处理，在平衡各方利益以及注重法律效果和社会效果统一前提下，就该类纠纷如何处理得出结论，并针对纠纷处理在司法层面如何规范、立法层面如何完善以及银行如何应对该纠纷处理模式给其实体权利造成的影响提出建议。 1.理论意义 对商品房预售合同解除纠纷中按揭贷款合同如何处理，《商品房买卖合同司法解释》相关条款规定的过于简单，导致实践中理解不一，而不同理解产生的根源在于相关条款的设计没有明确法理基础，通过对比不同的理解观点并借鉴国外有关制度进行分析，得出应有之义，会对我国商品房按揭制度的研究与完善有所贡献。 2.现实意义 首先，在商品房预售合同解除纠纷中，能否恰当处理按揭贷款合同与商品房买卖合同的关系直接影响各方的利益，关系到当事人利益的保障、金融安全以及社会秩序的稳定等诸多问题。参见李晨曦：《房屋买卖合同解除的法律后果研究》，华中科技大学2016年硕士学位论文，第3页。 其次，实践中商品房预售合同解除纠纷的处理相对混乱，通过本文研究，可为该类纠纷的规范处理提供一些建议，增强法官判案的可操作性。再次，基于商品房预售合同解除纠纷处理可能对贷款银行实体权利造成的影响，从纠纷产生的源头出发，对贷款银行在业务开展层面坚持合规经营提出建议，可较大程度上减少后续风险发生的可能性。 一、商品房按揭所涉法律关系 （一）基础法律关系 其次，按揭贷款合同与商品房预售合同之间紧密联系，具体表现在：一方面，购房者向银行申请办理按揭贷款发生在商品房预售合同签订之后，同时，按揭贷款合同中的贷款金额虽然属于购房者与贷款银行的约定，但该金额来源于商品房预售合同中购房者与开发商之间的约定，而且按揭贷款合同约定的贷款用途特定，只能是用于支付购房款，贷款银行根据合同约定直接将贷款发放至开发商账户，保障能够专款专用。另一方面，并非有了商品房预售合同，就一定存在按揭贷款合同。如前所述，如购房者一次性支付购房款，就不需要办理按揭贷款业务，也就不存在按揭贷款之借贷法律关系。因此，从逻辑上来说，商品房预售合同法律关系是因，按揭贷款之借贷法律关系是果。商品房预售合同与按揭贷款合同两者之间是必要但不充分的因果关系。签订按揭贷款合同的目的是为了履行商品房预售合同约定的付款义务，两份合同存在目的上的关联，在经济上具有整体性、共存性的关系，两者在本质上构成民法理论上的关联合同，参见迟颖：《德国消费信贷法规中的关联合同制度——兼论<德国民法典>第358条》，《比较法研究》2006年第3期，第65页。 即台湾学者王泽鉴所称的“契约联立”，即数个契约具有相互结合的关系。参见王泽鉴：《债法原理》，北京大学出版社2013年版，第139页。 （三）按揭贷款合同的特征 通常情况下，按揭贷款合同由办理按揭贷款业务的银行提前设计，虽然各家银行在具体条款内容的设计上存在差异，但一般都会要求购房者以所购房屋提供抵押并办理预告抵押登记手续，同时要求开发商在贷款银行还未取得房屋正式抵押登记的他项权证之前，需对购房者的债务承担连带责任担保。 3.商品房预售合同的签订是按揭贷款合同后续得以签订的前提。购房者向银行申请贷款的目的是为了支付房款，其前提就是购房者已与开发商签订了商品房预售合同，并基于该合同产生了支付房款的合同义务。 6.开发商向贷款银行提供保证担保。银行贷款给购房者时,标的房产通常未建成,仅有抵押权预告登记一项作为担保措施并不足以保障金融债权安全，所以，按揭贷款合同中一般会约定由开发商对贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间从按揭商贷款合同生效之日起至房屋取得产权证书并设立抵押权登记之日止，开发商的保证责任在贷款银行取得他项权利证书时即宣告终止。 （四）单独按揭贷款合同解除纠纷中贷款银行的权利行使 之所以这样设计，其原因是银行在签署按揭贷款合同后极短的时间内即能够为购房者发放贷款，履行完毕合同项下的义务，贷款银行在剩余的较长的履约期限内虽可获得稳定的利息收益，但同时面临债务人不能如约归还本息之风险。 根据上述分析，单独的按揭贷款合同解除纠纷如果不是因商品房预售合同的解除而发生，其原因只存在按揭贷款合同的债务人未按约定归还本息这一种可能，该纠纷的起诉主体也仅限于贷款银行一方。按揭贷款合同解除后，承担还款义务的主债务人依然是购房者。同时，贷款银行可以视抵押物的登记状态选择要求作为保证人的开发商承担连带还款责任或者就抵押物申请实现抵押权。 二、商品房预售合同解除纠纷中的贷款银行权利 商品房预售合同是商品房预售按揭法律关系的基础，如商品房预售合同被解除，按揭贷款合同是否应当继续履行就会成为问题。商品房预售合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷两诉能否、应否合并审理直接关系到合同主体诉讼路径选择和权利义务实现等重要问题。 （一）贷款银行参与商品房预售合同解除纠纷的合理性 回答两诉能否合并审理，需要从诉的合并的原理进行分析。诉的合并通指将两个以上有关联的诉纳入同一诉讼程序并作出裁判。参见金绍奇：《商品房预售合同与按揭贷款合同一并解除后由开发商偿还银行按揭贷款》，《人民司法（案例）》2016年第14期，第13页。 按诉的要素进行区分，诉的合并可分为诉的主体合并、诉的客体合并以及诉的混合合并三种类型。其中，诉的主体合并即当事人一方或者多方为两人以上；诉的客体合并即在同一个诉讼程序中对两个以上诉讼标的提起诉讼；参见江伟、肖建国主编：《民事诉讼法》，中国人民大学出版社2015年版，第32页。 诉的混合合并即对不同主体、不同诉讼标的的两个以上的诉讼在同一个诉讼程序中进行合并审理。诉的合并主要是出于对诉讼效率的考虑，基于诉讼当事人同一或者诉讼标的相同、相似或相互关联，通过同一个诉讼程序合并解决两个以上独立可分的诉。从本质上讲，笔者认为，衡量不同的诉之间能否合并审理，关键要看各诉之间是否具有关联关系。 商品房预售合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷两诉在诉讼主体和诉讼标的方面都不同，但两诉之间明显存在关联关系。一是在主体方面,购房者既是商品房预售合同中的买受人一方，也是按揭贷款合同中的借款人一方；开发商既是商品房预售合同中的出卖人一方，也是按揭贷款合同中的保证人一方。二是在标的方面,商品房预售法律关系是贷款担保法律关系的前提,商品房预售合同的先行成立是按揭贷款合同缔结成立的基础,后者生成的目的是为了服务前者的履行。如商品房预售合同被解除，则按揭贷款合同因目的无法实现亦面临被解除的风险。因此，基于上述关联关系，商品房预售合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷两诉具有合并审理的基础。 （二）贷款银行参与商品房预售合同解除纠纷的的必要性 诉的合并按是否取决于当事人的意志，可分为强制的诉的合并和任意的诉的合并两种类型。实践中，对商品房预售合同解除纠纷和按揭贷款合同解除纠纷两诉是否应该或必须合并审理存在一定争议。 第一种观点认为，两诉之间虽有关联，但不影响分别作为独立的诉提起，法院仅能在当事人明确请求时合并审理两诉。其理由在于，根据民事诉讼中的处分原则，当事人有权利选择提起诉讼的方式。身为理性经济人的当事人，是自身权益的最好维护者，法官在诉讼中应当保持谦抑性，没必要替当事人选定诉讼方式。第二种观点认为，从节省诉讼成本、提高诉讼效益等角度出发，应当合并审理两诉。参见张晋红、谢泽帆：《诉的强制合并之经济价值的思考——基于诉讼成本与诉讼效益的个案分析》，《广东商学院学报》2012年第1期，第85页。 其理由在于，在商品房按揭贷款情况下，如果仅处理商品房预售合同解除纠纷，开发商在商品房预售合同解除后则需向购房者承担返还全部房款的义务，但因按揭贷款合同未同时解除，若购房者“断供”，则可能会导致贷款银行向开发商主张承担保证责任或者对房屋申请实现抵押权，此时对开发商来讲，非但不享有商品房预售合同中的权利，而且还需承担按揭贷款合同中的担保义务，显然是不公平的。所以，理想的状态是在商品房预售合同解除的同时，将其他有关联的法律关系一并予以处理，进而使得各方的权利义务达到新的平衡。合并审理可以在同一个诉讼程序中将有关联的诉讼一并处理，有利于案结事了,彻底解决纠纷,能够起到节省司法资源、减少当事人诉累、保障裁判统一等效果。 （三）贷款银行参与商品房预售合同解除纠纷的诉讼地位 贷款银行参与商品房预售合同解除纠纷的方式大体可分为三种情况：第一种情况是购房者就商品房预售合同与按揭贷款合同两个合同一并提起诉讼；第二种情况是贷款银行主动加入到商品房预售合同解除纠纷中，并提出解除按揭贷款合同诉请；第三种情况是贷款银行被法院通知参与到商品房预售合同解除纠纷中，但未提出解除按揭贷款合同诉请。笔者认为，纠纷当事人采取不同方式依法行使诉权，是上述两种情况下诉的合并均能生成的原因，法院均应予以认可。 一般而言，当事人居于何种诉讼地位应当取决于提起诉讼的原告。由谁作为被告，在原告提起诉讼时即已确定。第三人诉讼地位的确定同样也取决于原告提起的诉讼，这里的第三人或是有独立请求权的第三人，或是无独立请求权的第三人，区分判断的标准是第三人对原诉诉讼标的是否有独立的请求。 三、按揭贷款合同一并解除的法律后果评析 按揭贷款合同与商品房预售合同一并解除，势必对贷款银行造成影响，首先会引发购房者是否需