地产工改项目案例集锦 项目调研报告改善性住房产品

2023/1/18/Wed1品牌“工改工”项目案例集锦n品牌华南城nTCL国际E城n李朗软件园n智慧广场n泰然金谷6号n龙岗天安数码城n福年广场n香年广场n美年广场n深业车城n清凤创投大厦n奥园峰荟n华南城青创+n恒大时尚慧谷n启迪协信科技园1、品牌华南城品牌华南城，又名华南国际工业原料城，是华南地区最大的工业原材料专业市场之一。项目名称项目名称华南国际工业原料城地理位置地理位置品牌龙岗区平湖物流基地园区开发商开发商香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团、京晖国际五金公司联合开发规模规模总规划占地100万平方米 总规划建筑面积260万平方米总体规划总体规划五大专业交易中心会展中心+甲级写字楼+星级酒店+培训研发中心+商务服务中心+政府办公大楼+全能生活配套开发策略开发策略分三期，从2003年至2010年市场定位市场定位集“交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运及金融结算”为一体的世界工业原料交易中心；融“采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合商贸物流城经营业态经营业态纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装等原材料及成品租售策略租售策略70%持有，30%销售开业时间开业时间一期：2004年12月地理交通华南城位于国内唯一国家级物流试验基地品牌市龙岗区平湖物流基地园区，交通便利，配套设施完善：铁路：主要铁路线有京九线、广九线，支线有平盐线、平南线等；海运：品牌盐田国际中转港、蛇口集装箱港；公路：清平快速、南坪快速、莞深高速、机荷高速等。1、品牌华南城整体规划(1)纺织服装及面辅料交易中心一期(2)纺织服装及面辅料交易中心二期(3)皮革皮具及原辅料交易中心一期(4)皮革皮具及原辅料交易中心二期(5）电子原材料及成品交易中心(6)五金化工塑料交易中心(7)华南城国际交易电子中心华南城国际交易电子中心(8)华南西苑生活小区(9）铁东物流园区(10)华丽城酒店(11)办公大楼(12)西苑商场(13)环球物流中心67751、品牌华南城关注华南城的华南发展中心、环球物流中心、特别是在售的华南城国华南城国际电子交易中心等商务办公际电子交易中心等商务办公“使用权使用权”销售情况销售情况。主要经济数据主要经济数据建筑用地面积：15973.41总建筑面积：68424.07 层数：地上25层，地下2层高度：99.75m 标准层高：3.8m写字楼面积：36429.4商业面积：16744.47车库面积：15250.20 车位：304个标准层面积：约16001750容积率：3.3点评：华南发展中心在点评：华南发展中心在20112011年推出，当时市场环境好，推出一年推出，当时市场环境好，推出一周售罄，投资占比较高。周售罄，投资占比较高。二期：华南发展中心环球物流中心是一个座单体写字楼物业，总建筑面积约52000平方米，地上建筑共25层。高达百米的主体由地下一层停车场、三层商业裙楼连接一座22层写字楼组成。点评：环球物流中心在2009年推出，消化时间约在6-12个月，目前已经全部售罄。一期：环球物流中心1、品牌华南城三期：华南城国际电子交易中心楼楼盘盘基基础础资资料料物业名称物业名称华南城国际电子交易中心位置龙岗平湖华南大道1号西大门处物业类型物业类型类甲级写字楼、酒店公寓销售电话0755-28490712建筑面积建筑面积写字楼3万多平米，酒店公寓6万多平米楼层面积写字楼1800平米，酒店1400平米楼宇规划楼宇规划1栋写字楼，2栋酒店公寓，大堂高度5.5米，总停车位1900位发展商发展商/投资商投资商/代代理公司理公司华南城集团开发和自行销售物管公司物管公司华南城开盘时间2011年12月管理费管理费8元/平米空调费无中央空调层高层高写字楼4米，公寓3.2米实用率均为70%户型结构户型结构及销售情况及销售情况户型户型写字楼60-120平米（每层16间）；公寓40-60平米（25间）租售情况租售情况华南城自行销售，截止2012年7月写字楼销售50%以上；公寓80%以上。工业用地性质（综合物流用房），无独立产权证，只销售50年的使用权。到期后看政府政策是否回收，如不回收可继续使用，开发商不再加收任何其它费用。土地年限：2007-2057年。1、品牌华南城三期：华南城国际电子交易中心楼楼宇宇质质素素装修标准（精装装修标准（精装/毛坯、空调、毛坯、空调、大堂高度、电梯。）大堂高度、电梯。）写字楼公共部分精装（大堂、过道），分户毛坯交付；酒店公寓精装修交付租金水平租金水平/销售价格销售价格写字楼均价9600元/平米，公寓9200元/平米（含1200元/平米精装）需要一次性付款；若法人代表或股东可办按揭。写字楼毛坯60/平米/月、带装修75元/平米/月，公寓1000-1500元/月。交付时间交付时间2013年3月整合推广概述整合推广概述由由于于是是小小产产权权房房，推推广广没没有有主主打打产产品品，主主推推华华南南城城整整体体项项目目定定位位和和形形象象；线下通过线下通过CALL客、来访介绍、短信、楼体包装等释放销售信息。客、来访介绍、短信、楼体包装等释放销售信息。成交客户分析（职业、区域、成交客户分析（职业、区域、用途、认知途径）用途、认知途径）写字楼自用客户为主（华南城内部客户、周边工厂和企业的企业主），写字楼自用客户为主（华南城内部客户、周边工厂和企业的企业主），部分投资客周边公务员、村民和关内部分投资客；公寓以投资客为主。部分投资客周边公务员、村民和关内部分投资客；公寓以投资客为主。1、品牌华南城三期：华南城国际电子交易中心一期:环球物流中心 售价:9500元/平方租金:60-70元/平方二期:华南发展中心售价:9100元/平方 三期:国际电子交易中心 9000-10000元/平方1、品牌华南城营销推广运营模式：“单一业权”经营模式，即销售的是50年使用权推广模式：活动营销、品牌造势销售模式：借周边规划和前期项目带动大型公司进驻每年投入过亿元资金作为市场推广基金，统一实施品牌形象战略；每年举办10多场各种国际国内专业展览会；先低容积率大规模建设，后大体量多层建筑开发。一期已五大交易中心诸位，第二期开始通过写字楼提升华南城的整体档次和国际地位，达到世界领先水平，打造总部基地；助平湖物流中心规划及华南城前期项目带动，成功吸引大型物流公司进驻；销售50年使用权，签署使用权协议书，可委托招商处统一协助招租借鉴点：1、先进行低容积率大规模建设，后大体量多层建筑开发，并借助物流中心规划及华南城前期项目推售，成功吸引企业进驻写字楼；2、写字楼不宜大规模投入市场，会造成项目销售一般的假象。1、品牌华南城总结2、TCL国际E城 TCL国际E城位于南山区留仙洞，是品牌高新科技园的北拓区域，紧靠广深高速、北环大道等主要干道，交通便利。周边包括中兴通讯、深职院等园区。项目占地约26万平方米，用途为工业用地，使用年限为50年，一期已经开工建设，预计2009年11月主体封顶，2010年1月可投入使用。目前已形成的公路网络比较发达，邻近品牌地铁5号线（中环线），本项目的区位价值和使用价值将会大幅提升。品牌轨道5号线项目高速公路、市政道路网络 北环大道 南海大道 留仙大道 同乐路 茶光路 科苑路北延段（建设中）广深高速 南光高速 品牌地铁5号线2、TCL国际E城楼楼盘盘基基础础资资料料物业名称物业名称TCL国际E城位置位置品牌市南山区中山园路1001号（同时也是南光高速的品牌入口处）物业类型物业类型研发办公用地，建成厂房（类甲级写字楼）、住宅和商业配套销售电话销售电话0755-33968855建筑面积建筑面积总用地面积26.3万平米，建筑面积48万平米。其中一期办公厂房8.8万平米，住宅配套约5万平米，已交付使用；目前在建为二期纯办公厂房6万多平米，即将推出市场。楼层面积楼层面积2000-3000平米楼宇规划楼宇规划包括工业研发区、高端创新研发区、综合研发楼、国际专家会议中心、TCL产品展示中心、生活配套区等发展商发展商/投资商投资商/代理公司代理公司TCL集团与招商地产联合开发（TCL出地、招商地产建设），成立项目公司进行独立操作，自建销售招商团队物管公司物管公司品牌科技园物业管理公司开盘时间开盘时间一期在2009年底推出管理费管理费8元/平米空调费空调费无中央空调层高层高3.9米使用权年限使用权年限50年（2006年-2056年）2、TCL国际E城户户型型结结构构户型户型一层4户，主力面积500-600平米，最小约370平米，最大约900平米租售情况租售情况华自行销售，项目只有一期有住宅，住宅一推出就被招商、TCL内部员工全部买完，公寓6000元/平米，高层洋房8000元/平米，联排别墅11000元/平米。从2009年底开始销售，截止2012年9月，一期办公厂房销售了7万多平米，剩余1万多平米待售，销售均价约1.1-1.2万/平米。项目先招商后销售模式，租金在60元/平米，出租率很高，约90%。销售时，很多楼层是带租约销售，回报率达5%以上。刚推出第一年销售一般，仅约4000平米；待出租率提升后，2011年第二年成交了1.5万平米。楼楼宇宇质质素素装修标准（精装装修标准（精装/毛坯、空调、大堂毛坯、空调、大堂高度、电梯。）高度、电梯。）厂房办公公共部分精装（大堂、过道），分户毛坯交付；无中央空调，预留空调机房位置；大堂高5米，总层数8层。建安成本约在3000-5000元/平米。销售和支付模式销售和支付模式（厂房办公）（厂房办公）直接销售，分：一次性付款，分期付款。其中分期付款为3年，首付50%，按年支付。目前分期付款方式面临回款问题：内部客户常拖欠尾款付款交付时间交付时间一期为2010年1月份；二期在建，即将推出；还有三、四期。整合推广概述整合推广概述由于只是销售使用权，没做大规模推广，主要是通过内部关联企业消化和传递销售信息出去，推广上只推整体项目定位形象、招商信息；线下通过CALL客、来访介绍、短信、楼体包装等释放销售信息。成交客户分析（职成交客户分析（职业、区域、用途、业、区域、用途、认知途径）认知途径）一期成交客户主要是关联企业为主，以及两大公司高层内部购买（由于面积大，总价高，有几人合买一单元方式），两者占比为主，外部客户购买占比仅为10%。关联企业购买主要为自用；内部客户主要是招商良好、回报率高，才进行购买。客户关注问题客户关注问题1.项目产权到期后，物业怎么办？2.能否做按揭、抵押？（不能）3.在产权期间，如何确保他们收益？2、TCL国际E城规划总经济技术指标和园区平面图 一期二期三期四期2、TCL国际E城一期经济技术指标业态丰富：项目一期涵盖了研发楼、会议中心、生活配套等多种物业类型；体量庞大：研发楼面积达到8.6万平方米，属于科技园片区单次供应体量最大的项目之一。员工宿舍国际专家会议中心专家宿舍研发楼高端创新区（企业别墅）项目一期展示中心项目定位：品牌北部硅谷全球化E引擎以43万体量跻身品牌“北部规划”焦点项目，新一代国际生态研发模式典范。以高标准的生态研发环境，吸引全球领先的电子企业，为国际经理人、高科技精英打造优越技术交流平台。2、TCL国际E城客户分析26%30%13%20%40%客客户户行行业业属性及占比属性及占比科技企科技企业业研研发发中心中心生物医生物医药药总总部分支机构部分支机构中小型中小型IT企企业业自用自用办办公公项目的客户主要以科技、研发为主，这些办公需求面积在800-1200平米，其它小型自用办公区需求面积主要集中在300-800区间，这些都是处于创业阶段的IT行业较多。2、TCL国际E城产品特色1.占据未来品牌北部硅谷地段2.多层办公，低密度高使用率（88%）3.最高500kg每平米的楼层载荷4.节能电梯5.地下车库自然采光6.产品种类较为齐全，具备一定的规模效应和区域影响力内部空间办公楼立面地下车库采光井配套公寓立面专家村联排别墅公用会所2、TCL国际E城总结项目以大体量高规划的“品牌北部硅谷”为噱头，主打高科技研发基地，引进一批以科研、生物的知名公司进驻。项目属于自用产权型物业