2022年房地产估价师之开发经营与管理能力模拟提升试卷A卷（附答案）

20222022 年房地产估价师之开发经营与管理能力模拟提年房地产估价师之开发经营与管理能力模拟提升试卷升试卷 A A 卷（附答案）卷（附答案）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括()。A.调控土地供应计划 B.城市规划指导 C.控制人口 D.税收调节【答案】C 2、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本 B.同类型物业市场供求关系 C.物业出租税费水平 D.业主希望的投资回报率【答案】B 3、一般来说，通货膨胀会导致折现率()。A.小于利率 B.大于利率 C.降低 D.提高【答案】D 4、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资 B.债务融资 C.发行企业债券 D.吸收其他机构投资者资金【答案】B 5、开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括()。A.需求分析 B.供给分析 C.竞争分析 D.建造商分析【答案】D 6、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表 B.资本金现金流量表 C.资金来源与运用表 D.项目投资现金流量表【答案】D 7、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A.施工单位 B.建设单位 C.监理单位 D.设计单位【答案】B 8、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B 9、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（）的职能。A.预测职能 B.控制职能 C.评价职能 D.调控职能【答案】A 10、当计息周期小于 1 年时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系是()。A.ir B.ir C.ir D.i1+r【答案】B 11、物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元 B.面积单位 C.出租单位 D.出租单元【答案】D 12、某房地产开发项目总投资为 10000 万元，其中自有资金为 4000 万元，通过发行债券获得 2000 万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A.0.40 B.0.60 C.2.50 D.5.00【答案】C 13、某房地产投资项目总投资 5000 万元，其中资本金投入 2000 万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为 10%，资本金投资收益率为 22%，则项目全部投资收益率为（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C 14、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资 B.净收益抵偿全部投资 C.全部现金流入抵偿全部现金流出 D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B 15、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.借款还本付息估算表 B.利润表 C.投资各方现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】D 16、2015 年某市商品住宅实际销售量为 400 万 m2，预测销售量为 350 万 m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的 2016 年该城市商品住宅销售量为（）万 m2。A.367.5 B.382.5 C.523.5 D.543.0【答案】B 17、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万，2016 年未完工转入 2017年继续施工的房屋建筑面积为 30 万，2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万，那么，2017 年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5 年 B.1.5 年 C.2 年 D.3 年【答案】B 18、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积 B.总出租面积 C.可出租面积 D.营业面积【答案】B 19、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。A.地基 B.门窗 C.楼板 D.楼面【答案】C 20、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段 B.前期工作阶段 C.建设阶段 D.租售阶段【答案】B 21、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入 B.物业增值 C.股权增加 D.销售收入【答案】D 22、下列各项中，属于竞争导向定价的是（）。A.目标定价法 B.认知价值定价法 C.挑战定价法 D.成本加成定价法【答案】C 23、某房地产开发项目总投资为 10000 万元，其中自有资金为 4000 万元，通过发行债券获得 2000 万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A.0.40 B.0.60 C.2.50 D.5.00【答案】C 24、某写字楼月潜在毛租金收入为 120 万元，月平均运营费用为 30 万元，月平均空置率为 8，月平均其他收入为潜在毛租金收入的 5，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.61.00 B.61.60 C.81.00 D.86.40【答案】D 25、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。A.投资期限较长 B.资金来源广泛 C.流动性好 D.绝少涉及公开市场的操作【答案】C 26、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款 B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型 C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息 D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C 27、某市 2008 年存量商品住宅的吸纳率为 50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.半个月 B.2 个月 C.半年 D.2 年【答案】D 28、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率 B.空置率合理空置率 C.空置率合理空置率 D.不能判断【答案】A 29、某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象 B.产品 C.人员 D.服务【答案】D 30、取得开发项目用地所发生的费用为（）。A.用地使用费 B.土地费用 C.土地转让费 D.土地租用费【答案】B 31、某市 2016 年商品住宅新开工面积为 600 万平方米，竣工面积为 400 万平方米，2015 年底未完工并继续施工的商品住宅面积为 200 万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5 B.1.0 C.1.5 D.2.0【答案】D 32、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B 33、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（）进行比较、修正后得来的。A.近期交易物业的租金或售价 B.市场上交易物业的租金或售价 C.类似物业 D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价【答案】D 34、会计差错的主要内容不包括（）。A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错 B.对事实的疏忽和误解 C.隐瞒或删除交易或事项 D.对会计政策的误用【答案】C 35、某房地产开发项目的销售利润为 6540 万元，销售利润率为 24%，项目的销售税费为销售收入的 5.5%，该项目的成本利润率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D 36、新城区开发房地产具有的不利条件有()。A.增加安置补偿费开支 B.获得土地非常困难 C.规划设计条件苛刻 D.市政配套设施缺乏【答案】D 37、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入 B.土地出让收入 C.房地产抵押贷款 D.净经营收入【答案】C 38、下列关于贷款担保的说法，错误的是()。A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证 B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况 C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】B 39、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费【答案】A 40、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（）。A.吸附水率 B.自由水率 C.平衡含水率 D.化合水率【答案】C 41、从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。A.权利 B.义务 C.信用 D.债务【答案】A 42、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏好 B.分散偏好 C.集群偏好 D.自然细分市场【答案】A 43、下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工许可证 B.建设用地规划许可证 C.国有建设用地使用出让合同 D.商品房买卖合同【答案】B 44、城乡规划管理部门在（）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。A.规划意见书（选址）B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.建设工程施工许可证【答案】A 45、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租 B.自营 C.经营 D.销售【答案】D 46、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法 B.单位指标股算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法【答案】D 47、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化 B.产品专业化 C.全面覆盖 D.市场集中化【答案】B 48、某房地产投资项目的目标收益率为 10%，内部收益率为 16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为 7.5%，则通货膨胀率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C 49、财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计()时的折现率。A.大于零 B.等于零 C.小于零 D.无关系【答案】B 50、（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A.开发销售 B.开发持有出租出售 C.购买持有出租出售 D.购买更新改造出售【答案】D 51、某城市 2015 年商品房销售量的预测值为 500 万 m2，实际销售量为 450 万m2，如果平滑指数为 0.7，则用指数平滑法预测该城市 2016 年商品房销售量为（）万 m2。A.465 B.485 C.665 D.915【答案】A 52、利息备付率通常按（）计算。A.月 B.日 C.季 D.年【答案】D 53、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则 B.不行动原则 C.备选方案差异原则 D.最高可接受收益率原则【答案】D 54、某市去年住宅的实际销售量为 600 万平方米，预测销售量为 500 万平方米，平滑指数为 0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平方米。A.450 B.475 C.520 D.580【答案】D 55、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量上期存量+报告期新竣工量()。A.报告期灭失量 B.最低销售量 C.工程量 D.盈亏平衡点量【答案】A 56、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的()。A.市场供求关系 B.房地产管