省某县福安康老年公寓建设项目商业策划书

1总论 3 1.1项目背景 3 1.2可行性研究报告编制单位 6 1.3可行性研究编制依据 6 1.4 可彳亍性研究范围 6 1.5项目概况 7 1.6主要技术经济指标 7 2需求分析 9 3建设规模 12 3.1建设规模 12 3.2建设标准 12 3.3建设内容 12 4场址选择 14 4.1场址选择 14 4.2场址条件 14 5建筑方案 19 5.1指导思想与原则 19 5.2项目总体规划方案 20 5.3 建筑方案 20 5.4配套设施 23 6环境保护 27 6.1编制依据 27 6.2设计采用标准 27 6.3主要污染源和污染物 27 6.4综合利用与治理方案 28 6.5绿化 28 6.6环境管理机构及定员 29 6.7环境监测机构 30 6.8环保设施及投资概算 30 7节能 31 7.1设计依据 31 7.2设计采用的节能标准 31 7.3节能措施 31 7.4节能机构 32 8消防 33 8.1设计依据 33 8.2概述 33 8.3总图 33 8.4建筑 33 8.5电气消防 34 8.6消防给水 34 9职业安全卫生 37 9.1设计依据 37 9.2职业安全卫生现状 37 9.3卫生要求 37 9.4危害因素分析及控制措施 38 9.5预期效果及评价 39 9.6 机木勾设置和人员酉己备 40 9.7投资估算 40 10组织机构与人力资源配置 41 10.1组织机构 41 10.2项目组织机构图 41 11项目实施进度 44 11.1建设期 44 11.2项目实施计划 44 12 项目招标方案 45 12.1项目的招标 45 12.2 项 目 招标内容 45 12.3项目招标组织形式 45 12.4项目招标方式 45 12.5项目招标具体方案 45 13投资估算及资金筹措 47 14 财务评价 49 14.1 结论 51 14.2 建议 51 1总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 XX县福安康老年公寓建设项目 1.1.2承办单位 XX县XX医院 法人代表： 1.1.3承办单位概况 本项目承办单位为XX县XX医院,XX县XX医院位于XX县开发区 中心，汇鑫路中段，公安局北邻，交通便利，环境优美。占地66亩，已建 成门诊楼、病房楼、办公楼和三栋职工公寓楼，总面积33000m2o 现在，全院共有医护人员79名，其中有高级职称的专家8名，中级职 称12名，大专以上学历的50人。医院门诊部设有急诊、内科、外科、疼 痛科、妇科、儿科、骨伤理疗科和养生科，住院部备有260张床位。医疗 设备有美国进口彩色B超机，日本东芝500毫安X光机，经颅多普勒机、 日立全身螺旋CT和先进的影像设施，生化检验设施，特别是百级洁净手 术室，是县内唯一能完成高难度手术的全能性手术室。总之，医院可以说 是技术力量雄厚，设备先进，管理严格，有较强的凝聚力，这些有利条件 为本院今后的发展提供了可靠的保障。 1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性 改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4%。下降到2001 年的13.4%0；总和生育率由1970年的5.8%。下降到2000年的1.6%。,加之 城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加 速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08%±升到1998年的 9.97%,至1999年已达到10%,进入老年型社会。 随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来 越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人, 1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上 升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的 人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话， 它将是世界上人口数排行第十位的国家。 从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年 全国总人口 124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了 12.8%,而60岁以上老年人口增加了 34.1%，总人口年均增长速度只有 0.92%,而老年人口年均速度达到2.97%,大大快于总人口增长速度。60 岁及其以上老年人口以年均3%速度持续增长。更为突出的是，我国80岁 以上老年人口已达1100万，并以年均5%的惊人速度递增。2005年底60 岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口 18.4%左右；2050年将达到4亿 左右，占总人口 25%以上，表现出“两iWj两大两低”特征，即iWj速、iWj龄, 基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发 展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、 农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带 来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。 如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的 发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社 会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会 的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心 态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究 的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口 对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化 需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口 老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能 不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业， 以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已 初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有 起步，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务 相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的 不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的 有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求， 调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老 龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福 利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒 适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各 种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会 稳定起到了直接的促进作用。 党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老 龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老 年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。 我省和全国一样，已进入老年型社会。据2000年全国第五次人口普查, 我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11% （按国际通行标准， 60岁以上人口占总人口比例超过10%,即进入老年型社会）。据统计，2004 年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5%,超 过全国平均水平（10.5%左右）。 中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发 出了《关于贯彻〈中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定 ＞的实施意见》, 指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做 好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年 人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十 分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财 力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。 加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年 人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。 1.2可行性研究报告编制单位 (1) 编制单位名称： (2) 资格证书编号： (3) 资格等级： (4) 发证机关： (5) 法人代表： 1.3可行性研究编制依据 (1) 《中华人民共和国老年人权益保障法》 (2) 中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》(中发[2000] 13号) (3) 中共山东省委、山东省人民政府《关于贯彻〈中共中央、国务院关 于加强老龄工作的决定〉的实施意见》 (4) 《山东省老年服务业2005-2010年发展规划》 (5) 《老年公寓建设标准》 (6) 项目承办单位提供的有关文件资料 1.4可行性研究范围 遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性 研究指南》的规定，对XX县福安康老年公寓建设项目的建设规模、建设 方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益 进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研 究范围包括： （1） 论述项目建设的必要性和意义； （2） 通过对老年公寓发展和需求情况调研,推荐工程建设规模与方案; （3） 根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案； （4） 对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案； （5） 对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析； （6） 提出可行性研究结论和建议。 1.5项目概况 1.5.1建设地点 XX县经济开发区中心，汇鑫路中段，公安局北邻。 1.5.2建设规模 本项目总投资5000万元，占地35.68亩，总建筑面积26000平方米， 项目竣工后可接收1400位老年人入住。 1.5.3建设内容 项目拟新建老年特护中心楼1栋，高档住宅式康复养生楼1栋，宾馆 式合居型老年公寓3栋，并配套设置棋牌室、图书室、娱乐健身厅、医疗 保健室、老年学校以及餐厅等，总建筑面积26000平方米，可接纳1400位 老年人入住。 1.6主要技术经济指标 见表l-lo 表1-1 主要技术经济指标 序号 名称 单位 数量或指标 备注 ―* 建设规模 1 项目占地面积 亩 35.68 23788 2 项目总建筑面积 平方米 26000 3 锻炼活动场地 平方米 1000 4 道路面积 平方米 3500 5 绿化面积 平方米 6000 6 容积率 1.1 7 绿化率 % 25 二 老年公寓床位 张 1400 1 其中：医护型床位 张 400 2 全寿命型床位 张 700 3 健康型床位 张 300 三 新增职工人数 人 80 四 项目总投资 万元 5000 1 建设投资 万元 4800 2 铺底流动资金 万元 200 五 经济指标 1 静态投资利润率 % 11.4 2 静态投资回收期 年 8.8 全部投资 六 建设期 年 2 2需求分析 2.1老龄人口及抚养情况 从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分 点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010 年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样 高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑 战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。 表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 年份 人数（万人） 比例（%） 总人口 60+ 65 + 80+ 14