2022年度商业地产表现报告

表现力指数·2022年度商 1 2 表现力指数·2022年度商业地产表现报告 目 录 市场综述 商 办与办公空间 发展 05 市场综述报告 43 商 办与办公空间 发展报告 50 商 办运营商 表现研究成果 表现力指数·2022 年度商 业地产企业表现 51 52 商 办资产运营表现研究成果 09 09 10 13 17 19 21 23 25 研究成果产生过程 研究成果指标体系 商写物业服务企业表现研究成果 住房租赁发展 商 业地产企业表现研究成果 商 业地产企业表现研究成果分析 54 住房租赁发展报告 管理能力表现研究成果 文商 旅发展 品 牌价值 表现研究成果 62 文商 旅发展报告 创新能力表现研究成果 商 业地产商 资产管理表现研究成果 消费品牌发展 商 业地产管理企业表现研究成果 69 消费品 牌发展报告 75 消费品 牌表现研究成果 商 业地产金融 28 商 业地产金融报告 可持续发展 32 商 业不动产投 资管理机构表现研究成果 78 可持续发展报告 商 业地产零售业态发展 商 业表现系列研究成果 34 39 40 41 商 业地产零售 业态发展报告 86 表现力指数 · 2022 年度商 业地产表现研究成果 购物中心运营商 表现研究成果 关于观点指数 购物中心运营表现研究成果 社区商 业运营商 表现研究成果 表现力指数·2022年度商 业地产表现报告 3 前 言 过去的一年中，疫情虽多有散发，但是商 业地产发展总体复苏向上。住宅开发 上的受挫，让企业更加客观理性地看 待商 业地产的发展及变化。如果说过去企 业更多是 将商 业地产作为住开的补充，那么当前则更注 重 该行业的独立价值。 与此同 时，我们也可以看 到商 业地产行业涌现出更多的活力与发展风向。资管 时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显； 办公空间 服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值 ；文商 旅的创新融合， 激发出更多的商 业空间 和想象；而创新技术、新零售 、数字化和 ESG 的渗透， 则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。 于创新涌动的发展浪潮中，观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研 剖析，于 2022 观点商 业年会现场重 磅发布《表现力指数 • 2022 年度商 业地 产表现报告》，和与会嘉宾一同 探析商 业地产的发展概况，把脉行业风向与 前景，共成长齐发展。 4 表现力指数·2022年度商业地产表现报告 市场综述 表现力指数·2022年度商 业地产表现报告 5 市场综述：消费复苏与投资紧缩 整体来看 ，商 业地产在逐渐恢复元气， 但投资额较去年有所下滑，至今仍未达 到去年水平。 今年前三季度，物价走势平稳，为消费回暖打下了坚实基 础。 稳定趋势，一直在2.5%附近徘徊 ，物价保持平稳。其中， 总体来看 ，社会消费品 零售 总额在6月份开始逐渐回暖， 食品 烟酒类受猪肉价格波动影响，指数在 7、8、9月份呈 直至8月呈现同 比正增长，这表明 5月份以来全国各地消 现上升趋势。 费刺 激措施有一定的成效。 据公开数据，上半年 CPI同 比涨幅在 10%-20%的新兴市 其中，网上零售 额持续保持正增长。在商 办领域，据世邦 场和发展中国家有45个，但我国的CPI仍然在正常区间 内 魏理仕调查数据显示，未来有不少新的办公空间 拓展需求。 运行，这对消费景气的恢复有正向推进作用。 整体来讲，上半年商 业地产景气在逐渐恢复。 受疫情地区多发以及社会总体需求不足的影响，我国的消 供给端，商 业地产的投 资额较有所下滑，至今仍未达到去 费情况总体呈现出由谷底开始回升的态势。据国家统计局 年水平。这主要是 因为房地产行业的整体销售 不景气，导 数据，4 月份的社会消费品 零售 总额同 比增长 -11.1%， 致资金来源 匮乏。可以看 到，不论是 办公楼还是商 业营业 直接导致 4月份社会消费品 零售 总额累计增长转为负。5 用房，其新开工施工和竣工面 积均在萎 缩，不过前者的萎 月份延续4月份的萎 缩态势，直到6月份才开始慢慢恢复。 缩幅度相对较小。 8、9月份，社会消费品 零售总额累计增长转为正增长，9 月份为0.7%。 退出端，近几月商 业地产销售面 积虽然较年初有所下滑， 但较去年仍然能实现同 比增长。其中，商 业地产期房的下 滑幅度较大，特 别是商 业营业用房期房，于今年 9月处于 同 比负增长的状态。 另外，大宗交易较去年活跃度有所上升，这仍是商 业地产 退出的主要 渠道。而另一个渠道 CMBS，今年的活跃度较 往年有所降低，但保险版的CMBS正在掀起一阵浪潮。 01 整体消费市场回升，商 办领域有新拓展需求 这意味着 各省市的消费刺 激举措有了一定的成效，就广东 省来说，据商 务厅消息，5 月以来，广东在全省范围 发放 消费券，并将延续到 10月底。截至9月21日，全省已发 放核销消费券约11.3亿元，直接拉动消费约100亿元。 据国家统计局数据，今年 1-9月份，我国的 CPI指数呈现 6 表现力指数·2022年度商业地产表现报告 据公开消息，今年上半年，全国累计发放消费券超过 100 亿元，对区域经济拉动效果显著。 国家统计局数据则显示，网上零售 额累计增长持续呈现正 增长，其中 2 月份同 比增长率最高，为 10.2%；5 月份同 比增长率最低，为 2.9%。9 月份恢复到 5 月份以来的最高 幅度，为 4%。 从消费品 类来看 ，餐饮和商品 零售 也在 6 月份开始复苏。 国家统计局数据显示，5 月份餐饮收入同 比增长为 -21.1%， 但在 6 月份回升至 -4%。商品 零售 累计增长率也从负增长 转为 6 月份的正增长，为 0.1%。美团数据显示，7 月以来 全国到店餐饮线上交易额环比上月增长 20.2%，消费券的 发行也有力促进了实体餐饮业的发展。 在没有良好的退出渠道之前，大部分商 业地产开发商 的开 发模式基 本是 以住宅业务输血商 业地产业务，如龙湖明确 每年将从住宅销售 额中拿 出一定比例来投 资商 业地产。 从零售 业态来看 ，限额以上百货店、专业店和专卖店在 6 所以，当住宅业务整体不景气时，投 资于商 业地产的资金 月份过后均呈现销售 回暖趋势，这些非生活必需用品 店在 量将会减少。据国家统计局数据，今年房地产投 资累计增 几轮消费刺 激下，出现一定的成效。而关于生活必需用品 ， 长率，4 月份开始后为负增长，9 月份为同 比增长 -8%。 限额以上超市和便 利店，今年以来持续保持正增长，近几 个月零售 额累计增长率保持在 4.1% 和 4.6% 附近。 其中，办公楼和商 业营业用房投 资累计增长率自 2 月份以 来均为负增长。至今年 9 月，办公楼投 资累计同 比增长率 超市是 居民生活消费的主要 场所，疫情期间 为了稳定生活 为 -9.9%，商 业营业用房投 资累计同 比增长 -12.2%，下滑 用品 供应，各地方政府大力支持。同 时，超市也通过线上 幅度均大于房地产整体的投 资累计增长率 -8%。 平台进行营业，保障了 周 边居民的需求。而便 利店凭借密 集的线下网点、成熟的供应链和区位近的优势，也为民生 这意味着 ，在目前资金链紧缩情况下，行业整体的选择是 物资供应发挥了重 要 用地块。 作用。 减少商 业地产投 资，仅剩 几家有实力的国企和头部央企在 持续投 资。如华润置地和中海，今年已在公开市场拿 了不 在商 办领域，据世邦魏理仕 7 月份在全国范围 内 201 份调 少商 查样本显示，有 36% 受访者表示未来 18 个月将增加办公 面 积。具体来看 ，55% 专业服务业和 42% 金融业受访者 具体来看 ，办公楼新开工施工面 积累计增长率均为负增 计划增加办公面 积，同 时有 30% 科技企业也将进一步扩容。 长，由 3 月份的 -4.2% 迅速扩大至 9 月份的 -36.6%。类似 的，办公楼竣工面 积累计增长率也均为负增长，由 2 月份 的 -9.1% 迅速扩大至 9 月份的 -23.6%。观点指数认为，两 者均受到位资金影响，资金链的不畅，导致新开工面 积和 02 施工速度均受到较大的影响。 商业地产投资额下滑，拖累新开工及竣工面 积 另外，办公楼施工面 积累计增长率虽然也均为负增长，但 幅度较小，9 月份的增长率为 -5.1%。这表明各地开工仍在 持续，当地政府也给予了较大的支持。如郑州的纾困基 金， 据国家统计局数据，房地产本年实际到位资金合计累计增 首先就用于建业地产在金融岛的写字楼项目，助力其复工 复产。因资金断裂而停工的写字楼项目，若能及时得到资 长率均为负增长，8 月份该幅度已扩大至 -16.7%。其中，9 月份房地产投 资本年资金来源 小计累计增长率为-24.85%。 金支持，那么该项目便 能在不久后产生现金流，这也是 政 府及社会资本重 点支持复建的原 因。 观点指数认为，这主要是 行业整体销售 景气下滑带来的影 响，而 1-9 月前 100 房企累计实现权益总销售 金额 36631 同 样，商 业营业用房新开工施工面 积累计增长率、竣工面 亿元，同 比下降 49.1%。 积累计增长率和施工面 积累计增长率也呈现出相似的规律， 表现力指数·2022年度商 业地产表现报告 7 新开工和竣工面 积均受到较大的影响，而施工面 积影响相 除此之外，商 业营业用房销售面 积呈现出不同 的情况， 对较小。 期房销售面 积累计增长率由年初的 10.8% 下滑至 9 月份 的 -5.8%。由于商铺类可能将涉及到众多的个体户或者小 微企业，他们承受风险的能力极低，所以在商 业营业用房 03 期房购买方面 极为慎 重 。 大宗交易活跃，保险CMBS退出兴起 但是 ，在现房方面 却显示出不同 的情况，3 月至 9 月期间 ， 商 业营业用房现房销售面 积累计增长率稳定在 21%-32.2% 之间 。观点指数认为，除了 5 月份消费回暖所带来的刺 激 据国家统计局数据，办公楼销售面 积累计增长率由年初 以外，商 铺抗通胀也成为购买的理由之一。但期房的销售 的 35.6% 下降至 9 月份的 14.4%，但总体来说仍持续在 面 积比例较大，所以整体的商 业营业用房销售面 积累计增 正增长。其中，办公楼现房销售面 积累计增长率由年初的 长率并不高，并由年初的 12.9% 下降至 9 月份的 2.3%。 35.9% 下降至 8 月份的 13.7%，办公楼期房销售面 积累计 增长率由年初的 35.4% 下降至 9 月份的 1.8%。 除了通过销售 退出以外，商 办零售 大宗交易也是 资方的主 要 退出渠道。据 Wind 的不完全统计，今年房地产成功并 这也反映了市场对办公楼期房如期交付的担忧，所以市场 购的事件数为 90 起