2022年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附解析)

20222022 年房地产估价师之估价原理与方法通关题库年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附附解析解析)单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。A.评估价格 B.正常成交价格 C.市场价格 D.交换价格【答案】B 2、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公 B.商业 C.居住 D.工业【答案】C 3、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法【答案】C 4、下列哪项属于气和血的关系失调 A.气血不荣经脉 B.气随血脱 C.气血两虚 D.以上均是【答案】D 5、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务 B.房地产价值减损评估业务 C.房地产投资价值评估 D.相关经济损失评估业务【答案】C 6、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用 B.合法产权 C.合法处分 D.合法收益【答案】A 7、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点 B.房屋征收决定公告之日 C.房屋征收委托之日 D.房屋征收完毕之日【答案】B 8、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。A.剩余物现象 B.地租现象 C.高工资现象 D.纯粹的剩余物现象【答案】B 9、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（）从而确定最终的估价结果。A.调整 B.取整 C.认定该结果，作为最终的估价结果 D.调整或取整或认定该结果【答案】D 10、下列与报酬率性质不同的名词是（）。A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.空置率【答案】D 11、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格价值时点的定基价格指数（）可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数 B.成交日期的定基价格指数 C.当年年底定基价格指数 D.当年年初定基价格指数【答案】B 12、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法 A.小肠泌别清浊 B.肺的宣发 C.脾胃运化 D.肾的蒸化【答案】A 13、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于 A.缓则治本 B.急则治标 C.标本兼治 D.未病先防【答案】A 14、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于【答案】A 15、在估价相关国际组织中，FIG 是指（）。A.世界估价组织协会 B.国际估价标准委员会 C.国际测量师联合会 D.美国估价学会【答案】C 16、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（伤寒论），其病机是 A.津亏气耗 B.津随气脱 C.气随液脱 D.津伤液脱【答案】C 17、在新开发区内有一块土地，总面积是 20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是 3000 元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500 万元 B.3500 万元 C.3600 万元 D.3000 万元【答案】C 18、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。A.建筑密度大小 B.房型设计 C.临路状况 D.公共配套设施情况【答案】B 19、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同【答案】A 20、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B 21、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制 B.房地产权利的限制 C.房地产政府监督 D.银行利率【答案】A 22、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】D 23、购买一套建筑面积为 120m2，单价为 18000 元/m2 的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项 B.于成交日期一次性付清，给予 5%的优惠 C.于成交日期支付 50 万元，余款在第一年年末支付 D.首付 50%，余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】D 24、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】D 25、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象【答案】C 26、某住宅的建筑面积为 120m2，买卖合同约定成交价为 10000 元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付 60 万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为 6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19 B.95.85 C.113.77 D.124.15【答案】C 27、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc（t）NPcCkc（t）中，N 表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量 B.市场上每单位农产品的价格 C.生产每单位农产品的成本 D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A 28、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化 B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许 C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能 D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】A 29、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】D 30、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D 31、认识的最终目的是 A.指导实践、改造世界 B.达到理性认识 C.认识事物的本质和规律 D.抓住矛盾的主要方面【答案】A 32、某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元/m2，对应的报酬率为 7%。现假定报酬率为 9%，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。A.3275 B.3287 C.3402 D.41375【答案】C 33、某宗房地产 2013 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.29 元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减 0.5%。则其在 2013 年 10 月 25 日的价格为（）元人民币（2013 年 10 月 25 日的汇率为 1 美元6.12 元人民币）。A.6043 B.5879 C.6290 D.6120【答案】B 34、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益 B.预期收益能力 C.预期价格高低 D.预期价格涨落【答案】A 35、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）。A.生地 B.毛地 C.熟地 D.在建工程【答案】C 36、假设某住宅重置成本为 500 万元，建筑物已使用 10 年，目前剩余经济寿命为 30 年，残值率为 10%，土地剩余使用年限为 25 年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。A.12.9 B.14.3 C.11.25 D.15【答案】C 37、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层【答案】D 38、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。A.朝向 B.楼层 C.方位 D.交通条件【答案】D 39、某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A.1667 B.1765 C.1875 D.2000【答案】D 40、某宗房地产交易的成交价格为 300 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为 6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930 B.32980 C.30980 D.29980【答案】A 41、通常把比较法测算出的价值称为（）。A.成交价值 B.投资价值 C.比较价值 D.谨慎价值【答案】C 42、某房地产开发项目的土地使用期限为 50 年，项目建设期为 5 年，自估价时点至建成还需 2.5 年，建成后的建筑面积为 11000m2，年净收益为 350 万元，若报酬率为 7%，折现率为 10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A.3752 B.3806 C.4128 D.4830【答案】A 43、某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元，运营费用为 220 万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元，运营费用减少 25 万元，该酒店剩余收益期为 10 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A.66.34 B.98.42 C.984.20 D.1213.85【答案】B 44、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000 万元，同时还有一笔抵押率为 50%，余额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500 B.3000 C.3500 D.4000【答案】B 45、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中 B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动 C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化 D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】B 46、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制【答案】D 47、素问五藏