2023年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷A卷（附答案）

20232023 年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷卷 A A 卷（附答案）卷（附答案）单选题（共单选题（共 9090 题）题）1、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。A.应价 B.评估价 C.成交价 D.起拍价【答案】B 2、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式【答案】B 3、某经过年数为 23 年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于 23 年 B.小于 23 年 C.大于 23 年 D.可能等于也可能大于 23 年【答案】B 4、下列经脉属于奇经八脉的是 A.督脉 B.任脉 C.带脉 D.阴维脉【答案】A 5、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房 B.商铺 C.在建工程 D.房地产开发用地【答案】C 6、在房地产估价中，将农地视为（）。A.生地 B.毛地 C.熟地 D.房屋火灾保险【答案】A 7、运用路线价法估价的步骤一般分为（）。A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格 B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格 C.调查评估路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格 D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格【答案】B 8、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B 9、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利限制的情况 C.受房地产权利以外因素限制的情况 D.额外的收益或好处【答案】D 10、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前 3 年平均年产值的（）。A.12 倍 B.24 倍 C.46 倍 D.68 倍【答案】C 11、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务 B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务 C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查 D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】A 12、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。A.某一地区的家庭总人口数 B.全社会或某一地区的家庭平均人口数 C.全社会的家庭总人口数 D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】B 13、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于()不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划 B.临街状况 C.周围环境 D.地形地势【答案】B 14、某套住宅的使用面积为 100m2，成交总价为 80 万元，其中附带家具和电器的价值为 2 万元，成交价款在成交当日支付 50%，余款一年后支付；假设年折现率为 6%，使用面积与建筑面积的比率为 75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A.5680 B.5830 C.5850 D.7574【答案】A 15、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格价值时点的定基价格指数（）可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数 B.成交日期的定基价格指数 C.当年年底定基价格指数 D.当年年初定基价格指数【答案】B 16、某房地产开发项目的土地使用期限为 50 年，项目建设期为 5 年，自估价时点至建成还需 2.5 年，建成后的建筑面积为 11000m2，年净收益为 350 万元，若报酬率为 7%，折现率为 10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。A.3752 B.3806 C.4128 D.4830【答案】A 17、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5 年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1 B.1.5 C.2 D.2.5【答案】D 18、甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为 50 万元和 70 万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为 150 万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A.050 B.5065 C.5080 D.62.5150【答案】C 19、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（）。A.他项权利设立情况 B.维护情况和完损状况 C.出租或占用情况 D.房屋所有权状况【答案】B 20、常兼他邪合而伤人的是邪 A.热 B.寒 C.风 D.火【答案】C 21、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。A.应价 B.评估价 C.成交价 D.起拍价【答案】B 22、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。A.他项权利设立情况 B.房屋所有权状况 C.出租或占用情况 D.土地利用现状【答案】B 23、肝“五声”归属于 A.呼 B.笑 C.歌 D.哭【答案】A 24、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（）。A.居住用地为 40 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 70 年，综合或者其他用地为 70 年 B.居住用地为 50 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 40 年，商业、旅游、娱乐用地为 50 年，综合或者其他用地为 50 年 C.居住用地为 70 年，工业用地为 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 40 年，综合或者其他用地为 50 年 D.居住用地为 70 年，工业用地为 40 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年，商业、旅游、娱乐用地为 50 年，综合或者其他用地为 40 年【答案】C 25、收益法中所指的收益是（）。A.价值时点前一年的收益 B.价值时点前若 f 年的平均收益 C.价值时点以后的未来预期正常收益 D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】C 26、寒病即见寒象所采用的治法是 A.热因热用 B.寒因寒用 C.寒者热之 D.热者寒之【答案】C 27、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5 月20 日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。A.15 B.16 C.17 D.30【答案】B 28、在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率【答案】D 29、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】D 30、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。A.资产的账面价值 B.资产的剩余价值 C.资产的现实价值 D.资产的市场价值【答案】A 31、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积 B.地质条件 C.土地位置 D.土地形状【答案】D 32、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素 B.自身因素 C.视觉因素 D.人口因素【答案】B 33、房地产估价（）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法 B.长期趋势法 C.成本法 D.收益法【答案】B 34、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2%，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90【答案】B 35、某套住宅建筑面积为 100m2，可使用面积为 80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为 2600 元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.2080 B.2288 C.2340 D.2392【答案】C 36、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2%，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90【答案】B 37、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权 B.典权 C.抵押权 D.地役权【答案】A 38、房地产供给有限特性的本质是（）。A.土地的总量有限 B.房地产的不可移动性 C.房地产的独一无二性 D.房地产的价值量大【答案】B 39、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B.动态分析法中要进行现金流量预测 C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】C 40、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值 B.居民消费价格指数 C.汇率波动 D.税收减免【答案】D 41、气血关系的失调主要指 A.气滞血瘀 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气和血互根互用的功能失调【答案】D 42、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（伤寒论），其病机是 A.津亏气耗 B.津随气脱 C.气随液脱 D.津伤液脱【答案】C 43、动而心悸、呼吸气短，属于 A.肺卫气虚 B.心气虚 C.脾气虚 D.宗气虚【答案】D 44、相火有“生生不息”功能提出者是 A.刘完素 B.朱震亨 C.张景岳 D.张锡纯【答案】B 45、动而心悸、呼吸气短，属于 A.肺卫气虚 B.心气虚 C.脾气虚 D.宗气虚【答案】D 46、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。A.同处于一个行政规划区 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区【答案】B 47、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是 A.温病条辨 B.湿热条辨 C.温热论 D.脾胃论【答案】C 48、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（）。A.往往偏高 B.与市场行情大致是相符合的 C.随情况不同而高低不同 D.往往偏低【答案】D 49、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算投资利息和开发利润【答案】D 50、评估某住宅 2014 年 10 月 1 日的正常市场价格，在其附近收集公